專家叫停法拍房，打折的價格是房價殺手嗎

最近房產圈炸了個大熱點，相信不少朋友都刷到了——原國家房改課題組組長孟曉蘇，直接建議叫停法拍房！他說現在有些法拍房直接按市場價5折甩賣，不光自己賣得便宜，還把周邊小區的房價都給帶崩了，甚至拖累銀行的資產縮水。這事兒一出來，網上吵翻了天，有人說“早該管管了”，也有人說“叫停沒用，治標不治本”。今天咱們就用大白話嘮嘮這事兒，不整那些專業術語，全是咱底層老百姓能聽懂的大實話。

先給沒跟上熱點的朋友補補課，把這事兒的來龍去脈說清楚。孟曉蘇可不是普通專家，當年房改的核心參與者之一，說話還是有分量的。他最近在采訪里明確說，現在的法拍房大多是因為有人還不上房貸，銀行收回后拿去拍賣的。按規矩，法拍房一般先按評估價7折起拍，第一輪沒人要，第二輪再降20%，到第三輪可能就只剩5折了，相當于一套100萬的房子，50萬就能拿走。更關鍵的是，這種低價成交的房子，會直接拉低周邊二手房的價格預期。比如你家小區正常房價1.5萬/平，旁邊一套法拍房1萬/平成交了，你再想按1.5萬賣自己的房子，買家肯定會說“人家法拍房才1萬，你這太貴了”，最后只能被迫降價。

而且現在法拍房的數量多到嚇人，不是個別現象。數據顯示，2025年全國法拍房掛牌量就有64.9萬套，歷史存量更是突破了350萬套，相當于一個中等二線城市的住房總量了。2026年開年更夸張，剛第一周，阿里、京東這些主流拍賣平臺新增的法拍房就有1.2萬套，平均每天1700多套，創了歷史新高。這里面大部分是住宅，還有不少商業地產，成交折扣低得離譜，全國平均6.8折，三四線城市甚至出現5折以下的“白菜價”房源，一套200萬的房子，直接能省出100萬，看著像撿漏，其實藏著大問題。孟曉蘇擔心的就是，這么多低價法拍房砸到市場上，會形成惡性循環：法拍房降價→周邊房價下跌→更多人覺得房價還會跌，不敢買房→正常二手房賣不動，業主只能降價→最后銀行手里的抵押房產也跟著貶值，甚至法拍都賣不出去，只能自己扛著。

那為啥會有這么多法拍房，還非得這么低價賣呢？咱們拆解幾個核心原因，全是扎心的現實。第一個最主要的，就是這幾年不少人扛不住房貸了。前幾年樓市火的時候，很多人在房價高位上車，貸款幾十年，每月要還大幾千甚至上萬的房貸。結果這兩年經濟環境不好，有的行業裁員，有的生意倒閉，收入突然斷了，房貸自然就還不上了。2025年居民部門杠桿率都升到62.5%了，房貸斷供率同比漲了23%，這些斷供的房子最后就變成了法拍房。

第二個原因，銀行要急于回籠資金，只能低價甩賣。對銀行來說，這些斷供房是“不良資產”，放在手里越久，風險越大。銀保監會的數據顯示，2024年末個人住房貸款不良率已經升到0.87%了，雖然看著不高，但基數大啊，銀行必須盡快把這些房子賣出去，收回本金，不然虧得更多。所以銀行根本不追求賣高價，只要能快速成交就行，這就導致法拍房的起拍價一降再降。

第三個原因，法拍房本身藏著不少坑，普通人不敢買，只能靠低價吸引買家。很多人覺得法拍房便宜想撿漏，但其實里面全是貓膩。比如有的房子有隱性債務，原房主欠了好幾年的物業費、水電費，你拍下來之后就得自己買單，深圳就有個人拍了套60萬的房子，最后發現欠了8萬多物業費，算下來比市場價還貴。還有的房子有長期租約，按“買賣不破租賃”的規矩，你就算拍下來也住不進去，清場費至少要10萬起步。這些風險讓很多人望而卻步，競拍的人少了，價格自然就上不去，最后只能低價成交。

接下來咱說說，這么多低價法拍房，到底會給咱們普通人和樓市帶來啥影響？最直接的就是，已經買房的業主虧大了。你辛辛苦苦攢首付買的房子，本來想著能保值，結果小區里出了一套低價法拍房，你家房子的估值直接就降了。比如之前你家房子能賣120萬，法拍房100萬成交后，你再想賣，最多只能賣到110萬，平白無故少了10萬，這可是不少家庭好幾年的積蓄。

更嚴重的是，它會搞崩整個樓市的信心。本來這幾年房價就一直在調整，大家買房都很謹慎。現在看到這么多法拍房低價成交，會覺得“房價還會繼續跌”，不管是剛需還是想改善的，都會選擇觀望，不敢出手。買的人少了，正常的二手房和新房就更難賣了，開發商賣不掉房就不敢拿地，地方財政受影響，相關的家電、家具行業也會跟著冷清，最后形成一個惡性循環。就像孟曉蘇說的，日本90年代就是因為法拍房激增300%，再加上政策失誤，導致房價連續跌了18年，陷入“失去的二十年”。

還有就是對銀行的影響，低價法拍房會讓銀行的資產縮水。本來一套房子抵押的時候評估價100萬，銀行貸出去70萬，結果最后法拍只賣了50萬，銀行就虧了20萬。虧得多了，銀行就會更謹慎，提高房貸門檻，比如把首付比例從20%提到30%，還得要更高的收入證明，最后把真正想買房的剛需也擋在了門外，讓樓市更冷清。

聊到這，肯定有朋友想問，孟曉蘇建議叫停法拍房，這招管用嗎？我說說我的觀點，可能有點犀利，但全是真心話：叫停法拍房，只能解一時之渴，解決不了根本問題，甚至可能適得其反。

首先，法拍房低價成交是結果，不是原因。很多人覺得是法拍房拉低了房價，但其實是房價先跌了，大家才還不上房貸，房子才變成法拍房的。就像有人感冒發燒，你只給退燒藥，不治病根，燒退了還會再犯。現在樓市的問題是需求不足、大家收入不穩定、信心不夠，這些問題不解決，就算叫停了法拍房，該還不上房貸的還是還不上，最后只是把問題延后了，不是解決了。

其次，叫停法拍房不合情也不合法。法拍房是法院強制執行的，目的是幫債權人拿回自己的錢，不光是銀行，還有很多因為合同糾紛、民間借貸被欠錢的普通人。如果不讓法拍，這些債權人的錢就打了水漂，公平正義咋保障？總不能因為要穩房價，就犧牲債權人的利益吧？而且這也違背了市場規律，法拍房的價格其實反映的是房子真實的價值，人為干預只會讓市場更混亂，延緩市場調整的節奏。

我覺得孟曉蘇的出發點是好的，想穩房價、穩信心，但找錯了方向。真正該解決的，是那些還不上房貸的家庭的實際困難，還有樓市的根本矛盾。比如他之前建議的，讓銀行給還不上房貸的人停息延貸，給兩年喘息機會，這個就很實在。現在銀行都是“旱澇保收”，貸款的時候按評估價7折批貸，房價跌了就讓業主倒貼，根本不承擔風險，這太不合理了。如果銀行能多承擔一點責任，幫困難家庭渡過難關，法拍房的數量自然就少了。

另外，樓市的信心不是靠叫停法拍房就能拉回來的，得讓大家真正覺得“收入穩定了”“買房不虧了”。現在咱們普通家庭的財富里，59%到77%都是房產，房子已經不只是用來住的，更是家庭最大的金融資產。大家擔心房價跌，本質是擔心自己的財富縮水。只有把經濟搞上去，讓大家有穩定的收入，同時建立完善的樓市長效機制，讓房價回歸合理區間，大家才會重新有信心，樓市才能真正平穩下來。

最后總結一句：法拍房不是房價下跌的“元兇”，只是樓市調整期的一個“縮影”。叫停它解決不了根本問題，反而可能引發更多矛盾。真正該做的，是直面問題根源，幫困難家庭減負，讓銀行承擔起應有的責任，讓樓市回歸“房住不炒”的本質。畢竟對咱們普通人來說，房子最重要的是住得安心，而不是成為一輩子的負擔。

關于這事兒，你有啥想說的？你身邊有沒有遇到過法拍房影響周邊房價的情況？歡迎在評論區聊聊，咱們一起交流。