郁亮“離場”，在地產(chǎn)的“黑鐵時代”能否全身而退

1月8日，萬科發(fā)公告稱，因到齡退休，郁亮于2026年1月8日向公司董事會提交書面辭職報告，申請辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務。辭去上述職務后，郁亮將不再擔任公司任何職務。??

如果說萬寶之爭，深鐵成為萬科最大股東，作為萬科股權更迭的標志性事件，那么去年深圳國資委成立領導班子全面接管萬科管理層，表面“國家隊”必須下場來收拾這個“殘局”了。當時，郁亮辭去董事會主席，轉任執(zhí)行副總裁，其實已經(jīng)算是“半退休”，余下的時間是和新的領導團隊交接的過渡期了。

郁亮，過去算是萬科在王石退休后的第一“話事人”，他也喜歡在媒體發(fā)表一些口號性的發(fā)言，比如“房地產(chǎn)行業(yè)已進入黑鐵時代”，“活下去”，“房地產(chǎn)進入管理紅利時代”，“縮表之戰(zhàn)”。

他的這些口號，在房地產(chǎn)時代的末期，成為媒體風向標，幾乎每一個概念拋出來，都會引發(fā)一陣熱議。其實現(xiàn)在想起來，雖然郁亮，或者其他房企掌門人，在當時看到了彼時房地產(chǎn)未來的趨勢，也知道房企應對的措施，但知易行難，千億級別的企業(yè)進行戰(zhàn)略轉型，不是拋幾個詞，開幾場發(fā)布會這么簡單。所以，我們看到了要通過“縮表”生存下去的萬科，依然陷入了債務的泥潭。而郁亮，也沒有能夠帶領王石當年的初創(chuàng)團隊“活下去”。不過，相比于其他千億級別的房企，萬科算是最后倒下的了，也不愧為曾經(jīng)的優(yōu)等生稱號。

不過，郁亮這次退休，可能不是那么容易的從泥潭脫身，可能接下來他還得面臨法律方面的訴訟問題。

在前年即2024年的時候，一封來自煙臺市百潤置業(yè)對郁亮的實名公開舉報信，一石激起千層浪。這篇文章的題目叫《關于郁亮操控萬科謀取私利有關情況的反映》

文章矛頭直接指向的是郁亮，然而里面的控訴的內(nèi)容，卻不是郁亮一個人能兜得住的，萬科也不是郁亮控股的公司，更不是由他一個人說了算。也就是說，控訴方在面子上并沒有和萬科這家企業(yè)鬧翻，而僅是指控到個人，其原因還是因為萬科由國資控股，對方還不想樹敵太多，也是分化內(nèi)部的一種策略，暗示萬科背后的大佬們，棄車保帥，讓郁亮背鍋。

長久以來，這些禍害國家、禍害企業(yè)的蛀蟲肆無忌憚，不收斂、不收手，把萬科當成謀取私利的工具，貪婪的啃噬改革開放和市場經(jīng)濟的成果，馬上就要把萬科這個優(yōu)質(zhì)的房企拖垮，保護萬科品牌刻不容緩，肅清蛀蟲迫在眉睫！

這篇文章的核心邏輯還是與萬科合作的小微股東，其利益受到侵害。說白了，就是店大欺客，萬科利用其本身的品牌、資金、運營方面的優(yōu)勢，在合作過程中，以強權的姿態(tài)，無視小微股東的權益。在大家都有錢賺的年代，萬科拿大頭吃肉，其余跟班拿小頭喝湯。在沒錢賺的時候，萬科自然要維護自己的利益，跟班們就任其自身自滅。

文章中提到了北京萬鵬、紅色崛起，這兩家萬科實際控股的“影子銀行”，房地產(chǎn)行業(yè)是重資產(chǎn)模式，在開發(fā)建設過程中對資金的需求量是巨大的，資金的來源和去處，就有很多可操作的空間。一般來說房地產(chǎn)每個項目都會成立項目公司，一些地方開發(fā)商出于對萬科品牌、資本的看重，會主動找萬科進行合作開發(fā)，同時，萬科也看重地方開發(fā)商在地區(qū)的社會網(wǎng)絡關系的便利。在股權結構和出資資本方面，萬科還是有絕對的優(yōu)勢，比如下面的這個文章提到的這個案例，實際由萬科全資，但地方開發(fā)商得承擔融資資本。也就是說，可能這個“萬科翡翠藍山”項目在項目財務方面是虧損的，但萬科不會虧錢。

2018年5月，萬科與唐山今牛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合資開發(fā)“萬科翡翠藍山”項目。該項目萬科出資1億元，今牛公司出資11億元，而今牛公司出資的11億元是由萬科指定的第三方紅色崛起公司以高息借貸的方式借給金牛公司。

其實，這篇控訴文章中講了很多實際的案例，可以讓大家明白——為什么房地產(chǎn)項目預售賣完了，但最后會因為項目賬戶上沒有錢，而導致爛尾。

萬科在當?shù)亻_發(fā)的一個項目總銷售額近70億元，萬科總部第一時間就挪用了50億元，截至目前尚有近20億元資金未回流項目公司。經(jīng)查證，上述被挪用、侵占的項目公司資金被萬科轉入北京萬鵬，然后再進入紅色崛起。

還有就是如何把原本該屬于項目層面的利潤并表母公司的財務數(shù)據(jù)，通過一系列的操作，變成了表外收入。

……煙臺翡翠長安項目車位市場標準銷售單價為14.74萬元/個，而萬科銷售給關聯(lián)企業(yè)的803個車位僅為5.5萬元/個……萬科將大部分車位以包銷的名義賣給了自己內(nèi)部人員或抵頂給其關聯(lián)企業(yè)，再以個人的名義或關聯(lián)企業(yè)名義對外銷售，銷售款最終回流到萬科的某個實體（比如有限合伙企業(yè)）而非上市公司并表大賬， ……萬科以煙臺御龍山項目房源為14家關聯(lián)方抵付工程款27057萬元……但萬科沒有按銷售處理，而是直接沖減存貨

當然，還有通過虛增成本，降低利潤，減少項目小微股東的利潤分紅等，比如通過商票貼現(xiàn)由項目公司承擔，虛開增值稅發(fā)票，虛構工程量……等方式

萬科聯(lián)合新土木及其他公司出具虛假工程驗收單，與實際工程量嚴重不符，并以此向新土木公司支付工程款4400余萬元。經(jīng)查詢，吉林省新土木建設工程有限責任公司股權穿透后由萬科百分百持股。

對于以上的指控，萬科官方的回應是“內(nèi)容嚴重失實，并會采取法律手段”。這里我無法證實文章里提到內(nèi)容的真實性，如果真的走司法程序，我詳細控訴方提供的報告，就絕非公眾號上那10多頁內(nèi)容，起碼得有幾百頁的東西，才能把文章中提到的事情交代清楚。

目前，控訴方也回應了萬科的投訴，他們選擇繼續(xù)硬剛，我估計他們手中有詳實的證據(jù)吧。

說實話，煙臺這幾家公司控訴的內(nèi)容，在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的人都應該耳熟能詳，整個地產(chǎn)行業(yè)，又豈止萬科、郁亮在這么搞，這些都是行業(yè)內(nèi)默認的潛規(guī)則。他們站出來，算是把這層紙糊的外衣捅破，反正老子們虧錢了，大家也都別干了，把這個行業(yè)的飯碗砸了，大家都別活。

地產(chǎn)進入“黑鐵時代”后，曾經(jīng)聚光燈光環(huán)下，風光無兩的那些高管們，也紛紛逃離這個行業(yè)。目前，媒體上不斷傳出那些熟悉的名字，被起訴，被凍結資產(chǎn)，甚至市區(qū)聯(lián)系。高管們能否全身而退，取決于他們能否把地產(chǎn)野蠻生長，狂飆激進年代，水面下暗流涌動的哪些事情撇清關系。