如果不出意外，2026年樓市或?qū)ⅰ皬氐追保?個(gè)信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)！

政策基調(diào)、市場(chǎng)邏輯和行業(yè)主體同時(shí)轉(zhuǎn)向，一場(chǎng)貫穿中國(guó)房地產(chǎn)骨髓的深刻轉(zhuǎn)型已經(jīng)悄然拉開(kāi)序幕。

2025年，一家開(kāi)發(fā)商仍在為下一個(gè)“高周轉(zhuǎn)”項(xiàng)目奔波，而購(gòu)房者則在小區(qū)的業(yè)主群里討論著剛交付房屋的質(zhì)量問(wèn)題。無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是普通市民，似乎都沉浸在過(guò)去的慣性里。

但變革的信號(hào)已開(kāi)始釋放。2026年作為“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，正成為中國(guó)房地產(chǎn)從粗放擴(kuò)張走向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

01 政策轉(zhuǎn)向

從“控增量”到“去庫(kù)存”，政策工具箱的徹底更換。2025年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”列為重點(diǎn)任務(wù)，明確提出“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。

這三個(gè)動(dòng)詞連用，精準(zhǔn)勾勒出2026年樓市政策的基本盤(pán)。調(diào)控的邏輯從“限制購(gòu)買(mǎi)”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化供給”，存量市場(chǎng)的重要性首次被提到如此顯著的位置。

“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”被首次寫(xiě)入了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議文件。這不僅僅是政策表述的變化，更是一種系統(tǒng)性的解決方案。

各地正陸續(xù)將這一政策落地。截至2025年底，四川、浙江等省份已累計(jì)發(fā)行約37億元專(zhuān)項(xiàng)債券，專(zhuān)門(mén)用于收購(gòu)存量商品房用作保障性住房。

02 市場(chǎng)翻篇

房地產(chǎn)的規(guī)模神話(huà)與“高周轉(zhuǎn)”模式正迅速崩塌。市場(chǎng)的數(shù)字講述著一個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)型的深刻故事。

據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，2025年商品房銷(xiāo)售面積約為9億平方米，這個(gè)規(guī)模已回到了2009年的水平。商品住宅成交金額7.4萬(wàn)億元，差不多是最高點(diǎn)的一半。

新開(kāi)工面積回落至2004年，開(kāi)發(fā)投資回到2013年水平。這些數(shù)據(jù)構(gòu)成了一個(gè)清晰的時(shí)間坐標(biāo)，標(biāo)示著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“重新歸零”。

市場(chǎng)的主體力量也在重構(gòu)。2025年全口徑銷(xiāo)售金額前五和新增貨值前五的企業(yè)全都是央企。二手房成交量在30個(gè)重點(diǎn)城市創(chuàng)下新高，占總成交的比重已攀升至70%。

一二手房總需求保持穩(wěn)定，一線(xiàn)城市表現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。上海一二手房總量已連續(xù)三年維持在2400萬(wàn)平方米左右，與這座城市的常住人口數(shù)量基本一致。

03 模式革新

“好房子”理念首次成為貫穿全年乃至未來(lái)十年的產(chǎn)業(yè)政策主線(xiàn)。

從“三高開(kāi)發(fā)”到“宜居宜業(yè)”的模式重構(gòu)正在加速。告別過(guò)去“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的粗放式發(fā)展，房地產(chǎn)正邁入高質(zhì)量發(fā)展新階段。

開(kāi)發(fā)商開(kāi)始聚焦產(chǎn)品力提升，高品質(zhì)項(xiàng)目更受市場(chǎng)青睞。2025年，單價(jià)全部超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的7個(gè)高端項(xiàng)目銷(xiāo)售額超過(guò)百億。

與此同時(shí)，城市更新成為行業(yè)重要抓手。住建部明確表示，2026年將“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新，編制實(shí)施‘十五五’城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃”。

城市更新不只是簡(jiǎn)單的舊房改造，而是對(duì)城市功能和居住品質(zhì)的系統(tǒng)性提升。這意味著房地產(chǎn)將從單純的土地開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)向更多元、更可持續(xù)的城市服務(wù)。

04 三大信號(hào)

三大信號(hào)已清晰可見(jiàn)，預(yù)示著2026年樓市的“徹底翻篇”。

信號(hào)一：供給側(cè)的徹底改革。“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”的九字方針，直接針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。這意味著土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、開(kāi)發(fā)節(jié)奏都將發(fā)生根本變化。

信號(hào)二：從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型。隨著房地產(chǎn)“白名單”制度發(fā)揮更大作用，房企融資環(huán)境將更加注重項(xiàng)目的質(zhì)量而非規(guī)模。房地產(chǎn)企業(yè)的角色正在從“建筑商”向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變。

信號(hào)三：從增量擴(kuò)張到存量提質(zhì)的轉(zhuǎn)變。2026年，城市更新和存量盤(pán)活將成為行業(yè)關(guān)鍵詞。這意味著更多的資源將投入到老舊小區(qū)改造、功能提升和社區(qū)服務(wù)中，而非單純的新區(qū)開(kāi)發(fā)。

05 徹底翻篇

2026年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是傳統(tǒng)意義上的“周期轉(zhuǎn)折”，而是發(fā)展模式的徹底轉(zhuǎn)型。這場(chǎng)變革的核心邏輯是：房地產(chǎn)從拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“火車(chē)頭”，轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)民生的“穩(wěn)定器”。

市場(chǎng)分化將成為常態(tài)，一線(xiàn)城市和核心二線(xiàn)城市的樓市將保持相對(duì)穩(wěn)定，而三四線(xiàn)城市則需要更長(zhǎng)時(shí)間消化庫(kù)存。不同城市的房地產(chǎn)政策將更加差異化，更加精準(zhǔn)。

對(duì)普通購(gòu)房者而言，房地產(chǎn)將徹底回歸居住屬性。投資投機(jī)需求將進(jìn)一步被抑制，市場(chǎng)將更加關(guān)注房屋的品質(zhì)、舒適度和社區(qū)配套。與此同時(shí)，保障性住房體系將更加完善，為新市民和年輕人提供更多元的選擇。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，過(guò)去依靠高杠桿、快速周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式將難以為繼。企業(yè)需要更加注重產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)提升和風(fēng)險(xiǎn)管理，從追求規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提升產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)。

當(dāng)一線(xiàn)城市的二手房成交量已占總交易的70%以上時(shí)，市場(chǎng)的底層邏輯已然重塑。曾經(jīng)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)機(jī)器，正被引導(dǎo)轉(zhuǎn)向城市更新的精細(xì)手術(shù)臺(tái)。

政府收購(gòu)存量商品房用作保障房的舉措，正悄然連接起市場(chǎng)庫(kù)存與民生需求之間的斷橋。這種轉(zhuǎn)變，暗示著房地產(chǎn)角色的根本性重構(gòu)：它不再僅僅是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，更是社會(huì)穩(wěn)定的基石。

2026年的樓市，或許將真正告別那個(gè)簡(jiǎn)單用銷(xiāo)售面積衡量一切的時(shí)代。新的游戲規(guī)則正在書(shū)寫(xiě)，而所有參與者——從政策制定者到普通購(gòu)房者——都站在這場(chǎng)歷史性轉(zhuǎn)型的起點(diǎn)。