城建發(fā)展成被執(zhí)行人、控股股東被執(zhí)行超7千萬，虧損仍分紅引爭議

來源 | 財經(jīng)九號
作者 | 胖虎

2025年末，北京市屬國企旗下上市公司北京城建投資發(fā)展股份有限公司（證券簡稱：城建發(fā)展，600266.SH）的一系列動態(tài)引起市場關(guān)注。從控股股東累計超1.2億元被執(zhí)行，到上市公司及多家子公司相繼淪為被執(zhí)行人，再到財務(wù)報表暗藏隱憂、虧損年度堅持分紅的爭議操作，這家老牌房企正陷入司法與財務(wù)交織的雙重困局。

即便2025年前三季度業(yè)績看似扭虧，但其核心財務(wù)指標(biāo)的脆弱性、全鏈條司法風(fēng)險的蔓延，仍讓其經(jīng)營韌性與風(fēng)險管控能力遭遇嚴(yán)峻考驗。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，國企背景的城建發(fā)展本應(yīng)具備更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力，但司法風(fēng)險的傳導(dǎo)，或?qū)⒋蚱破湫庞帽趬尽＿@種風(fēng)險并非偶然爆發(fā)，而是控股股東、上市公司、子公司三層主體財務(wù)壓力累積后的暴露。

1

司法風(fēng)險層層傳導(dǎo)

信用風(fēng)險不可忽視

司法風(fēng)險的暴露是城建發(fā)展困局的直觀表現(xiàn)。2025年11月，城建發(fā)展被北京市朝陽區(qū)法院列為被執(zhí)行人，這并非孤立事件，還疊加了控股股東北京城建集團(tuán)同樣成為被執(zhí)行人的尷尬。

據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，其控股股東北京城建集團(tuán)自2025年以來已多次陷入強(qiáng)制執(zhí)行，累計被執(zhí)行金額高達(dá)7700多萬元，平均每月被執(zhí)行次數(shù)達(dá)4次，最近一次執(zhí)行案件發(fā)生在2026年1月7日，距離上市公司被列為被執(zhí)行人才幾天時間。

更值得警惕的是，風(fēng)險已呈現(xiàn)擴(kuò)散態(tài)勢。除控股股東與上市公司外，城建發(fā)展多家核心控股子公司均已登上被執(zhí)行人名單，包括北京城建(海南)地產(chǎn)有限公司、北京城建興華地產(chǎn)有限公司、北京城建興順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等，覆蓋多地核心業(yè)務(wù)板塊。

其中，子公司北京城建中南土木工程集團(tuán)因拖欠工程款及履約保證金，被蘇州華君億市政工程有限公司起訴并申請財產(chǎn)保全，導(dǎo)致公司賬戶資金、房產(chǎn)等資產(chǎn)面臨凍結(jié)查封風(fēng)險，直接加劇現(xiàn)金流緊張局面。

細(xì)微之處更見問題。2025年10月，城建發(fā)展因拖欠不足7萬元的環(huán)境保護(hù)稅，被北京市朝陽區(qū)稅務(wù)局列入欠稅公告。相較于被執(zhí)行金額，這筆小額欠稅更折射出企業(yè)資金調(diào)度的精細(xì)化不足，以及在合規(guī)經(jīng)營層面的松懈。

2

財務(wù)數(shù)據(jù)持續(xù)承壓

核心指標(biāo)透露深層問題

司法風(fēng)險的背后，是城建發(fā)展與控股股東持續(xù)惡化的財務(wù)狀況，核心財務(wù)指標(biāo)的短板的凸顯了深層經(jīng)營問題。

從上市公司層面看，業(yè)績波動劇烈且主業(yè)造血能力根基薄弱。2024年，城建發(fā)展業(yè)績虧損9.5億元，同比大幅下滑270%，創(chuàng)下近五年最大虧損幅度。

盡管2025年前三季度實現(xiàn)歸母凈利潤7.65億元，同比增長40.24%，營業(yè)總收入193.11億元，同比增幅達(dá)64.2%，但這種扭虧缺乏可持續(xù)性——業(yè)績增長主要依賴存量項目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加及金融資產(chǎn)股價上漲帶來的投資收益，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤僅2.38億元，主業(yè)盈利能力并未得到實質(zhì)性改善。

資產(chǎn)減值與存貨積壓進(jìn)一步侵蝕財務(wù)健康度。2024年，城建發(fā)展對青島樾府、北京龍樾合璽、重慶龍樾生態(tài)城等多個項目計提存貨跌價準(zhǔn)備高達(dá)27.45億元，其中北京龍樾合璽單一項目計提減值就達(dá)4.01億元。

2025年前三季度，公司又對北京合院、龍樾合璽等項目追加計提超8.6億元虧損，主要源于非核心城市高價地項目去化困難及開發(fā)周期過長。數(shù)據(jù)顯示，國譽(yù)燕園二期朗潤拿地17個月仍未開盤，龍樾天元、星譽(yù)BEIJING等項目拿地數(shù)年仍有大量房源在售，資金占用成本持續(xù)攀升。

現(xiàn)金流與負(fù)債結(jié)構(gòu)失衡問題尤為突出，短期償債壓力不容忽視。現(xiàn)金短債比作為衡量短期償債能力的核心指標(biāo)，城建發(fā)展2024年末該指標(biāo)僅為0.87，低于1的安全線，2025年前三季度雖略有回升至0.93，但仍未脫離風(fēng)險區(qū)間，意味著公司短期現(xiàn)金類資產(chǎn)難以覆蓋到期有息債務(wù)。

截至2025年三季度末，公司資產(chǎn)負(fù)債率攀升至76.88%，高于行業(yè)平均的60.51%，有息債務(wù)規(guī)模超400億元，每年僅利息支出就接近10億元，持續(xù)侵蝕利潤空間。

此外，2025年公司逆勢拿地超100億元，雖然其中近77億元通過聯(lián)合拿地模式實現(xiàn)，新增土地儲備中權(quán)益面積占比僅37.56%，在控制負(fù)債增幅的同時，卻也稀釋了項目收益，且合作方糾紛風(fēng)險也不可忽視。

而控股股東北京城建集團(tuán)的財務(wù)困境，進(jìn)一步加劇了上市公司的風(fēng)險敞口。作為擁有九大業(yè)務(wù)板塊的大型國企，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊已從“利潤引擎”淪為業(yè)績負(fù)擔(dān)，2025年內(nèi)部會議明確提出收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，承認(rèn)該板塊在下行周期中已出現(xiàn)負(fù)貢獻(xiàn)，需通過加快項目去化、嚴(yán)控拿地節(jié)奏緩解壓力，但短期難以扭轉(zhuǎn)頹勢。

北京城建集團(tuán)旗下另一核心子公司住總集團(tuán)的經(jīng)營數(shù)據(jù)也能反映整體狀況，住總集團(tuán)2023年至2024年營收從421.14億元降至373.28億元，凈利潤從7.3億元縮水至5.91億元，2025年三季度資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)78.98%。

3

虧損年度堅持分紅，

合理性和必要性引爭議

在業(yè)績虧損、現(xiàn)金流緊張、資產(chǎn)減值高企的多重壓力下，城建發(fā)展在虧損年度堅持分紅的決策，引發(fā)市場對其動機(jī)的廣泛質(zhì)疑。2024年公司歸母凈利潤虧損9.51億元，卻仍推出每10股派發(fā)現(xiàn)金股利0.50元的分配方案，支付股利1.04億元，分紅比例與業(yè)績表現(xiàn)嚴(yán)重背離。

無獨(dú)有偶，2022年公司同樣在業(yè)績虧損背景下實施分紅，而當(dāng)時行業(yè)正處于深度調(diào)整期，多數(shù)房企為保現(xiàn)金流紛紛暫停分紅，城建發(fā)展的操作與行業(yè)主流策略背道而馳。要知道，2025年前三季度公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額雖達(dá)61.17億元，但這是建立在存量項目集中回款的基礎(chǔ)上，且需優(yōu)先覆蓋400億元有息債務(wù)的利息支出及存貨跌價準(zhǔn)備計提，現(xiàn)金流的可持續(xù)性本就存疑，分紅行為無疑進(jìn)一步分流了償債與經(jīng)營資金。

從財務(wù)邏輯看，該操作也明顯違背企業(yè)發(fā)展規(guī)律。2024年末，城建發(fā)展母公司可供股東分配的利潤雖有110.79億元，但扣除當(dāng)年利潤分配、永續(xù)債利息支付后，實際可支配資金已大幅縮水。在需計提巨額存貨跌價準(zhǔn)備、應(yīng)對多起執(zhí)行案件的背景下，分紅行為進(jìn)一步消耗流動資金，削弱企業(yè)抗風(fēng)險能力。

當(dāng)然，相比于控股股東眼下的困境，上市公司即便虧損也要向股東分紅，應(yīng)該也有這方面的考量，畢竟北京城建集團(tuán)作為城建發(fā)展的控股股東，每次分紅能切走的蛋糕達(dá)一半還多。

作為北京市屬國企，城建發(fā)展雖有一定政策緩沖空間，但司法風(fēng)險暴露引發(fā)的信用減值、核心財務(wù)指標(biāo)的持續(xù)弱化，已沖擊市場對其的信任。當(dāng)前，公司既面臨存貨去化壓力、短期償債能力不足的內(nèi)部困境，又要應(yīng)對控股股東風(fēng)險傳導(dǎo)、行業(yè)調(diào)整期融資環(huán)境收緊的外部挑戰(zhàn)。未來還是要有效改善主業(yè)盈利能力、優(yōu)化現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)、化解司法糾紛，僅靠存量回款與非經(jīng)常性收益支撐業(yè)績，顯然不能化解眼前的困難。

（免責(zé)聲明：本文數(shù)據(jù)信息均來自上市公司財報，以及中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)、天眼查、企業(yè)預(yù)警通等公開信息，數(shù)據(jù)或信息如有遺漏，歡迎更正。未經(jīng)授權(quán)，本文禁止轉(zhuǎn)載、抄襲或洗稿。）