房?jī)r(jià)跌到什么程度才算合理？?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵指標(biāo)給出了答案

對(duì)于好多普通家庭來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)泡沫要是真的破了，得跌到啥程度才合理？光想想這個(gè)事兒，就夠讓人睡不著覺(jué)的。

前幾天看到《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道的一個(gè)案例，楊清一家面對(duì)每月1.4萬(wàn)元的房貸壓力，丈夫跑起了外賣，最終決定賣掉一線城市核心區(qū)的房子時(shí)，發(fā)現(xiàn)還需要倒貼十幾萬(wàn)才能還清貸款。

如今身邊人聊起房子，已經(jīng)很少再提“漲”字，“虧了多少”“賣不掉”反倒成了常談。有的家庭辛辛苦苦還了幾年月供，真到賣的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)，房款還不夠還清銀行貸款，甚至還得自己再掏一筆錢補(bǔ)上。

這種情況，有人把它叫做房貸倒掛，聽(tīng)著有點(diǎn)專業(yè)，說(shuō)白了就是房子已經(jīng)沒(méi)有你欠的債。那么值錢了，普通人買一套房子，往往用了全家人的積蓄還帶著期望，一旦碰到這種事兒，那壓力和心酸肯定能想到。

從全國(guó)范圍來(lái)講，這一回調(diào)整之后，好些城市的住宅價(jià)格比高峰期顯著低了。有數(shù)據(jù)顯示，從2021年到當(dāng)下，城鎮(zhèn)住宅總價(jià)值大概降了四成。

算下來(lái)是個(gè)挺大的數(shù)字，分到每個(gè)城鎮(zhèn)居民身上都不是小錢，當(dāng)然，具體到每個(gè)城市、每個(gè)地段，情況完全不一樣有的地方降得多，有的地方比較穩(wěn)定，分化越來(lái)越明顯。

這也引出一個(gè)越來(lái)越多人思考的問(wèn)題：未來(lái)什么樣的房子還能站得住？市場(chǎng)逐漸形成一個(gè)比較清晰的共識(shí)：可能只有20%的城市房產(chǎn)能真正保值，而在這些城市里，又只有其中20%的核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)具備抗跌甚至增值的潛力。

那咱們就看到，一邊是普通二手房掛著好長(zhǎng)時(shí)間都難成交；另一邊，一些核心城市的高端住宅卻有自己不一樣的走勢(shì)，甚至有的一開(kāi)盤(pán)就被搶光了，在上海、深圳這類城市，“億元級(jí)豪宅開(kāi)盤(pán)就賣完”的事兒可不稀罕。

這背后不是沒(méi)有原因的。資金和信心正在向那些公認(rèn)的“安全區(qū)”集中。

那房?jī)r(jià)得回落到啥樣兒，才算把泡沫擠掉、回到合理？這事兒很難有個(gè)統(tǒng)一的說(shuō)法，經(jīng)濟(jì)學(xué)里頭有好些關(guān)鍵的參考指標(biāo)，眼下專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析主要是圍繞倆維度。

一是租金回報(bào)率，也就是房子一年的租金收入與總房?jī)r(jià)的比例。它可以理解為房產(chǎn)作為資產(chǎn)的長(zhǎng)期收益率。有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)這個(gè)回報(bào)率接近甚至略低于長(zhǎng)期的資金成本（比如公積金貸款利率）時(shí)，房?jī)r(jià)中的資產(chǎn)泡沫就算基本被擠出。目前的市場(chǎng)調(diào)整，正在推動(dòng)租金回報(bào)率向這個(gè)“錨點(diǎn)”靠近。

二是房?jī)r(jià)收入比，即房屋總價(jià)與家庭年收入的比例。它衡量的是普通家庭的購(gòu)房承受能力。有分析覺(jué)得，經(jīng)過(guò)這一回價(jià)格調(diào)整，就算是在北京、上海這類一線城市，按照目前二手房成交中位數(shù)價(jià)格和家庭收入水平重新計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比正慢慢回落到比較合理的范圍。

一位賣掉房子的朋友曾感嘆：“我用這幾年的拼命工作，趕上了房?jī)r(jià)的下行?！闭Z(yǔ)氣里透著無(wú)奈，卻也帶著幾分清醒。這從某個(gè)方面來(lái)看，價(jià)格調(diào)整正讓房子慢慢回到它居住的本質(zhì)，重新和大多數(shù)人的真實(shí)購(gòu)買力相銜接。

對(duì)于普通人而言，或許更在意的是，接下來(lái)要如何去做？

要是手里的房子確實(shí)不在核心區(qū)域而且流動(dòng)性比較差，趁著還能賣的時(shí)候趕快止損，或許是一種理智的挑選。這幾年，常常有人提議，盡量把非核心的、剩余的房產(chǎn)，換成方位更好地段的財(cái)物，說(shuō)白了，便是為了下降危險(xiǎn)，守住家庭的財(cái)富底線。

不管市場(chǎng)怎么變，有些原則一直都管用，不參與那種明顯違規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)比較高的融資方式，不買遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出自己還款能力的房子，不要讓家庭資產(chǎn)負(fù)債表太緊張，而且要留出足夠過(guò)冬的現(xiàn)金。

針對(duì)不一樣需求的人的辦法也不一樣，要是是第一套房子并且是剛需的話，能多看看資金穩(wěn)妥的現(xiàn)房，要是是投資的話，不妨等租金走勢(shì)穩(wěn)定并且趨勢(shì)明確之后再考慮，要是手里有小城市的閑置房產(chǎn)，那可能要好好想想要不要換。

房子對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，不只是一筆資產(chǎn)，還是一個(gè)家，一份安穩(wěn)的依靠。正因如此，在市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，我們更要理性看待變化，不盲目悲觀，也不心存僥幸。

房?jī)r(jià)回歸合理水平或許還需要時(shí)間，但只要看清方向、守住底線，路就能走得穩(wěn)一些。