增速斷層第一！中國本土服務式公寓憑什么碾壓外資？

2025年，中國服務式公寓賽道正式告別野蠻生長，邁入“存量深耕”與“價值重塑”的關鍵調整期，行業痛點與結構性機遇呈現集中爆發態勢。其中，賽道核心痛點可清晰梳理為以下維度：

URI認為，如何平衡“服務品質”與“運營效率”、精準匹配本土客群需求？成為服務式公寓賽道的核心破局命題。

在這樣的賽道迷局中，華住集團旗下服務式公寓孵化企業-城家，憑借對本土市場的深刻洞察走出了差異化突圍之路。這一年，城家在服務式公寓賽道交出了行業品牌綜合增長力第一、城市滲透率第一的亮眼成績單，旗下瑞貝庭等品牌新簽門店直接翻倍，以累計在管122家店的體量彰顯本土品牌實力（截止到2025年12月31日，共計房量16643間）。

圖：年度獎項部分展示

更重要的是，城家完成了一次深刻的系統性升級，通過“全國化縱深布局”“品牌矩陣精準卡位”“數字化精益運營”及“行業價值引領”四大核心戰略的協同推進，不僅實現了規模與質量的雙重躍遷，更精準破解了賽道“客群錯配、成本高企、效率低下”的核心痛點，重塑了自身作為“服務式公寓資產運營服務商”與“租住生態構建者”的行業角色。

這份成績單背后，URI看到了華住集團董事長季琦對服務式公寓賽道未來潛力的精準判斷，更為本土服務式公寓品牌的突圍提供了可借鑒的價值重構樣本。本文將系統回顧城家2025年的戰略實踐，解析其穿越賽道周期的核心邏輯。

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規模與布局：

全域滲透 筑牢市場根基

（一）產品矩陣擴容：全層級覆蓋租住需求

2025年，城家完成四大服務式公寓產品品牌的全面落地，新增46個項目（共計6166間），同比增長50%，房源總規模成功突破16643間。

其中，城家公寓酒店作為核心增長引擎，本年新增29個項目（共計4269間），分別占全年新增項目數的63%、房源數的69%，其品牌布局與“人口流向圖”“產業轉移圖”高度重合，聚焦超大城市產業配套區及強二線城市，滿足青年科技人才與家庭型租客的核心需求；瑞貝庭則新增14個項目（共計1448間），穩固中高端市場份額；CitiGO HOUSE與城家奢華公寓分別落地2個、1個項目，標志著城家向個性化、高奢化領域試水，完成從大眾到高奢端的全產品層級覆蓋。

（二）城市布局升級：梯次分明的全國化棋盤

城家服務式公寓2025年的地域拓展呈現“二線為主、一線引領、三線補充” 的清晰格局。在 6166間新增房源中，二線城市占比56%，是拓展核心主戰場；一線城市占比25%，發揮引領作用；三線城市占比19%，形成有效補充，三者構建起層次分明的梯次結構。

同時，城家前瞻性布局山東半島、大理等非傳統區域，既強化了核心經濟圈的協同效應，又依托產業與消費趨勢培育新增長極，實現規模擴張與戰略縱深的雙重突破，達成從核心經濟圈到新興區域的全域滲透。

具體來看，城家服務式公寓新增房源分布亮點突出：天津以1109間新增房源位居首位；北京、上海、深圳構成一線城市核心布局點；威海、無錫、沈陽等二線城市，及南充、大理、咸陽等三線城市全面落地。

URI聚焦觀察城家 2024-2025 年拓展進程可見，其城市布局完成了從單點集中到全域網絡化的跨越式升級：布局城市數量從10個增至26個，長三角形成多城聯動格局，京津冀、珠三角則成為南北兩大戰略支點。

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戰略重塑：

華住遠見 韌性增長破存量難題

城家的高速發展，離不開華住集團的戰略加持與董事長季琦的精準研判。2025年華住大會上，季琦明確錨定服務式公寓賽道的巨大潛力，而城家作為該賽道的核心孵化企業，成為集團戰略落地的關鍵載體。

過去兩年，城家始終保持高速增長態勢，2025年的激進拓展更將這一戰略落地推向深化。從完善全層級產品矩陣、深化全域化城市布局，到創新存量煥新模式、提升數字化運營效率，城家不僅以行業增速第一的成績實現規模突破，更憑借差異化策略夯實核心競爭優勢。這一發展成果，既為華住集團在服務式公寓賽道的布局寫下有力注腳，也充分印證了該賽道的廣闊發展空間。

與此同時，城家服務式公寓的行業價值，更體現在廣泛的社會認可與行業思想引領層面：企業蟬聯“中國住房租賃企業品牌傳播力TOP1”，保障性住房項目先后獲得政府表彰與央視點贊；此外，城家還在國家核心期刊發表多篇專業論文，系統輸出“大社區”運營、數字化管理等核心方法論，成功實現從“行業參與者”到“規則與標準重要定義者”的進階。

面對宏觀經濟波動，以及政策層面對行業合規性、精細化運營提出的更高要求，城家順勢將核心發展策略從單純規模增長，升級為“韌性增長”，并通過兩大關鍵方向精準破局：

一方面，在地理布局上，推行“高能級城市加密布局+潛力地區前瞻落子”并行策略，既牢牢鎖定核心城市的確定性收益，又提前捕獲潛力地區的未來增長機遇，構建起風險分散的全國化運營網絡；另一方面，在資產運營上，開創“增量拓展+存量煥新”雙軌模式，其中獨創的“輕速改造+精益運營”創新模型，能夠以遠低于行業均值的單房改造成本、極短的出租爬坡周期，成功將多處存量酒店、老舊公寓翻牌升級為高品質服務式公寓。

尤為值得一提的是，作為行業頭部企業，城家始終秉持“第一個吃螃蟹”的創新精神，積極探索多元細分領域，為行業樹立創新典范：2025年推進“適寵化”改造，精準切入老舊項目升級賽道，通過專業改造與運營賦能顯著提升項目利潤；打造多個網紅打卡布點，精準吸引客群集聚促成業務轉化；同時積極吸納國內外創新運營玩法，結合本土市場需求優化迭代，形成獨特的運營優勢。這一系列創新實踐不僅實現了資產價值的快速重塑，更為行業存量時代的發展提供了可復制、可推廣的實踐案例。

圖：煙臺金沙灘瑞貝庭公寓酒店、大理半山艾迪瑞貝庭公寓酒店

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安心運維：

數字化驅動 贏得多方信任

卓越的戰略落地離不開極致的運營支撐，URI觀察到，城家2025年的核心競爭力集中體現在數字化精益運營與專業資管能力上。

在運營端，城家構建全鏈路數字化體系：通過大數據搭建項目投資可行性模型，依托CAS智能系統貫穿租客生命周期，使管家平均響應時間縮短至3分鐘以內；獨創“長短租結合動態收益管理模型”，能根據市場波動自動優化價格與庫存配置，確保項目在各類經濟周期下保持95%左右的行業頂尖出租率與可觀GOP水平，試點項目跨年出租率高達77%。

在租客端，城家的精細化運營收獲廣泛口碑認可。聚焦城市青年與職場精英的多元需求，城家打造覆蓋剛需到高端的分層產品矩陣，從智能門鎖、品牌家電等硬件配置，到全屋凈化、靈活收納等細節設計，全方位提升居住舒適度。同時搭建 24 小時管家服務體系，實現報修響應、快遞代收等高效服務，更通過定期社群活動構建有溫度的社區生態，憑借超 95% 的客戶滿意度和 60% 以上的續租率，成為租客心中 “省心又安心” 的租住首選。

在服務端，城家的專業能力贏得甲方合作方深度信賴。無論是與國企、房企的資產托管合作，還是與產業園區的人才公寓共建，城家均以 “全鏈條運營 + 資產增值” 為核心，提供從產品定位、改造升級到招商運營的一體化解決方案。其成熟的數字化管理系統可實現房源、租客、服務的高效協同，助力合作方盤活存量資產、縮短投資回報周期，憑借 “降本增效 + 品質保障” 的雙重優勢，成為眾多甲方在住房租賃領域的長期戰略合作伙伴。

圖：北京通州運河商務區瑞貝庭公寓酒店

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶