關于城市更新，繞不開的五組辯證關系

導讀

當城市發(fā)展從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，我們該如何重塑家園？中國城市規(guī)劃學會深度對話多位城市規(guī)劃學者，從理念變革、治理邏輯到實施路徑，拆解“人民城市”的內(nèi)涵。看他們?nèi)绾谓獯鸪鞘袕摹氨雀叨取钡健氨葴囟取钡霓D(zhuǎn)向，剖析更新中那些“改與不改”、“新與舊”的真正難題。

本文字數(shù)：6073字

閱讀時間：19分鐘

原標題：內(nèi)涵式城市更新的實踐表征與底層邏輯

作者 | 唐燕，中國城市規(guī)劃學會城市更新分會副秘書長，清華大學建筑學院院長助理、長聘教授

中央城市工作會議指出，城市更新是城市發(fā)展建設的重要抓手，需要走高質(zhì)量、內(nèi)涵式發(fā)展的道路，并與經(jīng)濟的內(nèi)外循環(huán)緊密掛鉤。其中，內(nèi)涵式城市更新是指城市在不進行大規(guī)模擴張、超常規(guī)拆建的前提下，通過盤活存量資源、優(yōu)化空間功能、提升城市品質(zhì)與治理效能等，實現(xiàn)以人為核心的可持續(xù)城市發(fā)展轉(zhuǎn)型。因此，無論是老舊小區(qū)整治、歷史街區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級、公共空間提質(zhì)還是服務設施補短板，回應社會真實需求，推動文化、生態(tài)、產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，助力空間價值重構(gòu)與社會活力再生，實施漸進式有序更新等，都是內(nèi)涵式更新的實踐表征。

內(nèi)涵式城市更新

需要解決城市內(nèi)生動力和底層邏輯問題

在城市更新方式從傳統(tǒng)的“大拆大建”逐步走向“拆改留”的多模式并舉，從以物質(zhì)環(huán)境改造為主走向空間手段與社會經(jīng)濟手段的并舉。我們不難發(fā)現(xiàn)，城市與建筑是社會經(jīng)濟發(fā)展在真實空間中的映射，不解決基本的社會公平、文化傳承、經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)更替等城市內(nèi)生動力和底層邏輯問題，單純對物質(zhì)實體的“修舊”或“建新”往往是不可持續(xù)的，會讓更新后的很多空間仍然面臨持續(xù)衰落的風險。

在此背景下，更多的與物質(zhì)空間改造配合的財稅、金融、行政、產(chǎn)業(yè)手段需要成為城市更新行動的必要組成部分，甚至是架構(gòu)于空間手段之上的核心舉措。公共資金投入、資產(chǎn)證券化（ABS）、容積率轉(zhuǎn)移、用地功能兼容等管理工具，都是通過資金、容量、功能等多維度的規(guī)則激勵，來引導城市更新活動的發(fā)生，幫助明確物質(zhì)空間改造需要采用的綜合整治、拆舊建新、拆改結(jié)合或功能升級等方式。

與此同時，城市更新作為“空間再生產(chǎn)”的重要方式，其良好運作在本質(zhì)上需處理好城市發(fā)展轉(zhuǎn)型過程中的多重辯證關系——這些關系既反映了物質(zhì)空間的改造邏輯，也涉及治理視角下的社會、經(jīng)濟、文化等深層次價值取向，需要專業(yè)實踐者在多元訴求之間探尋“最優(yōu)解”。

城市更新中“新”與“舊”的關系，其核心重在探討城市物質(zhì)空間（以及社會空間）在時間維度上的延續(xù)與變革關系。“舊”代表著城市既有的物質(zhì)載體，包括建筑實體、空間格局、肌理特征等具體存在，也隱含著這些物質(zhì)要素所承載的文化意蘊、社會關系和審美認同等；“新”則指向為適應現(xiàn)代和未來需求，而對城市空間進行的改造與創(chuàng)新，既包括物質(zhì)層面的更新升級，也涉及社會網(wǎng)絡與功能業(yè)態(tài)等的重新定位。

“新舊關系”在物質(zhì)形態(tài)上表現(xiàn)為物質(zhì)載體與空間組織的更新方式選擇，包括保護、拆建等不同空間處置措施下的新舊融合或新舊斷裂。其沖突集中體現(xiàn)在是歷史遺存空間的保護更新中——這類更新項目追求的“新舊融合”往往涉及歷史傳統(tǒng)與現(xiàn)代文明、古舊材料/技法與現(xiàn)代材料/技法、遺存空間與新建空間等之間的平衡與協(xié)調(diào)。例如在一些傳統(tǒng)合院建筑的更新改造中，鋼結(jié)構(gòu)、玻璃墻面等現(xiàn)代建筑元素與傳統(tǒng)磚木結(jié)構(gòu)的對話，不僅涉及視覺協(xié)調(diào)和文化保護問題，也需要考慮荷載、防火等技術(shù)規(guī)范的適配性。又如在北京隆福寺街區(qū)改造中，設計團隊采用結(jié)構(gòu)置換策略，在保留歷史建筑外立面的同時，內(nèi)部完全按現(xiàn)代建筑標準重建，這種“新舊共生”的技術(shù)路徑探索了創(chuàng)新性的解決方案。

在這一點上，原真性理論（Authenticity）為處理歷史空間的新舊關系提供了重要的價值判斷標準。該詞最早出現(xiàn)于《威尼斯憲章》（1964）序言中，又可譯為原生性、真實性、確實性、可靠性。對于文物建筑或歷史遺址，原真性可以被理解為“那些用來判定文化遺產(chǎn)意義的信息是真實的”。由此可見，原真性強調(diào)要維護歷史環(huán)境的真實性和完整性，反對符號化的仿古改造或完全割裂的歷史虛無主義。歐洲許多歷史城市的更新實踐都遵循這一原則，新建筑在體量、材質(zhì)等方面與歷史環(huán)境相協(xié)調(diào)，但在形式和細節(jié)上保持當代特色，以避免簡單模仿造成的“假古董”現(xiàn)象。

新和舊在功能組織上，常常存在傳統(tǒng)空間功能與現(xiàn)代使用需求之間的矛盾。“舊”反映的是過去特定時期的使用需求和生活方式，以及由此塑造而成的空間形態(tài)，它們往往與現(xiàn)代功能需求存在不同程度的脫節(jié)；而“新”則代表著對空間使用的重新構(gòu)想，包括用途轉(zhuǎn)換、設施升級、流線重組等適應性改變。對功能新舊關系的處理，直接影響著更新后空間的實用價值和活力程度，以及伴隨其間的使用者與社會關系變化。因此，更新的重點在于把握功能重塑的需求與度——既不能因循守舊導致空間閑置，也不應過度改造而喪失有價值的場所精神。

新舊關系在時序上，還涉及改造節(jié)奏的把握：激進的整體改造雖能快速見效，但往往容易造成城市記憶的斷裂；漸進式的有機更新雖然耗時較長，卻更有利于維護城市文化的連續(xù)性。成都寬窄巷子采取分期實施策略，通過長達十年的漸進式更新，既完成了基礎設施現(xiàn)代化改造，又保持了街區(qū)的歷史氛圍，這種“漸進疊加”的方式為新舊融合提供了時間維度上的解決方案。

點擊 查看

保護與發(fā)展的沖突協(xié)調(diào)是城市更新中的常見命題，且與新舊關系存在顯著相關性，核心在于城市歷史延續(xù)與當代發(fā)展需求之間的關系平衡，反映的是城市空間中文化價值與經(jīng)濟價值的決策博弈。歷史層積理論表明，城市更新過程要保護的不僅是物質(zhì)空間上的歷史遺存，更重要的是這些遺存所承載的集體記憶、文化認同和社會網(wǎng)絡等。這要求我們在城市更新中尊重城市發(fā)展的歷史連續(xù)性規(guī)律，既要避免因物質(zhì)空間衰敗而對其價值簡單地一票否決；同時也要避免一味守舊地抵觸更新，忽略城市、片區(qū)和建筑的當下發(fā)展需求，進而制約社會經(jīng)濟的良性循環(huán)。如柏林煤氣廠公園改造通過植入文創(chuàng)新功能，煥新了老舊工業(yè)建筑，同時也重視社會網(wǎng)絡的延續(xù)，通過保留原社區(qū)60%以上的常住人口，維持了地區(qū)的原生網(wǎng)絡與社會活力。

但在具體實踐中，嚴格的歷史文化保護往往意味著對開發(fā)的限制、建設強度的約束以及土地收益的減少，因此許多更新項目會采用更具短期經(jīng)濟效益的開發(fā)方案而非保護優(yōu)先，甚至一些歷史文化街區(qū)和歷史建筑因此遭遇拆除風險。破解這一困局的關鍵，在于構(gòu)建可持續(xù)的保護與發(fā)展協(xié)同機制，將保護視為發(fā)展的前提，發(fā)展視為保護的延續(xù)。事實上，歷史遺產(chǎn)不僅具有文化價值，同時可以將歷史文化特質(zhì)轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟資本，從而為保護與發(fā)展的雙贏提供了可能。北京的798、上海的上生新所、深圳的南頭古城，都是利用空間的歷史價值與文化效應來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級與空間環(huán)境提質(zhì)。而完善保護補償機制，則成為化解保護與發(fā)展沖突的重要工具，即通過開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率獎勵等市場化手段，讓保護行為獲得合理的經(jīng)濟回報。此外，適應性再利用理論（Adaptive Reuse）也對如何處理保護與發(fā)展的關系提供了思路，其探索了物質(zhì)、文化、社會等多層面的“變”與“不變”，以及何為“該變”和何為“不該變”。這為政府建立“剛彈結(jié)合”的規(guī)劃管理體系，為不同類型文化資源制定差異化的保護更新策略等，給出了重要的邏輯支撐。

點擊 查看

在城市更新語境下，效率與公平這一組關系被賦予了經(jīng)濟與社會內(nèi)涵，本質(zhì)上是空間資源配置的決策取向問題。從空間生產(chǎn)理論視角來看，效率導向的更新模式往往遵循資本增值邏輯，追求空間價值的快速變現(xiàn)。但這種模式通常伴隨著社會成本的隱性轉(zhuǎn)移，即以未來的效益增長邊際成本為代價換取短期高收益。例如，在紳士化機制的作用下，更新區(qū)域通過環(huán)境改善和功能升級吸引高收入群體入駐，同時迫使原住民因生活成本上升而被動遷離，形成典型的空間置換效應。這容易造成公共服務設施的不合理集聚與排他性使用，導致社區(qū)社會資本的斷裂和城市多樣性的消解，從長遠來看反而會降低城市發(fā)展的整體效率，最終形成“高投入—高回報—高衰退”的非可持續(xù)發(fā)展路徑。

那么是否走向效率的反面就能達到所謂的公平，答案顯然是否定的。傳統(tǒng)意義上的公平往往被簡化為更新中補償標準的統(tǒng)一性，以及更新后公共資源的共享性，但真正的空間公平應該包含三個層次：機會公平、過程公平和結(jié)果公平。“機會公平”強調(diào)各利益主體平等參與更新的權(quán)利；“過程公平”關注決策程序的透明性和參與度；“結(jié)果公平”則著眼于空間收益的合理分配。這些方面與追求效率并不一定產(chǎn)生沖突且可能相輔相成，即公平是效率提升的驅(qū)動因素，而效率可為公平的實現(xiàn)提供必要的物質(zhì)基礎和制度保障。工作的關鍵在于建立科學的協(xié)調(diào)機制，在社會效益和經(jīng)濟效益的二者互動中找到平衡點。

點擊 查看

在城市更新運作中，空間“需求”與“供給”之間的有效匹配和持續(xù)的“動態(tài)校準”是項目獲得成功的關鍵保障。其中，“需求端”既包括多元主體對住房、交通、公共空間、文化認同、經(jīng)濟發(fā)展的顯性訴求，也潛藏著對城市安全感、歸屬感及未來可適應性的隱性期待；“供給端”不僅在于借助城市更新提供高品質(zhì)的物質(zhì)空間載體，還可通過政府、市場和社會等輸出土地、資金、技術(shù)、政策和機制保障。當城市更新的需求端從“有沒有”升級為“好不好”“優(yōu)不優(yōu)”時，供給端也必須由一次性的“項目交付”轉(zhuǎn)向持續(xù)性的“能力供給”。過去，城市更新之所以屢屢陷入“一改就死、一改就貴、一改就怨”的困境，根本原因是只解決了“供給端”的方案設計、技術(shù)支持與資金提供，卻忽視了“需求端”真實、持續(xù)與可承受的改造訴求。而供給側(cè)的核心競爭力在于能否準確捕獲需求所在，并把一次性的“硬件更新”轉(zhuǎn)化為持續(xù)的“運營賦能”，從而使更新后的空間具備自我造血與自我迭代的能力。

從時間維度上來看，更新需求應當被及時識別、分類和迭代，進而重塑供給要求和供給產(chǎn)品。二者在城市建設全生命周期中不斷互饋修正：需求確定供給的精準度，供給激發(fā)需求的新潛力。在這種邏輯下，改造后的存量建筑空間可以從幼兒園變成養(yǎng)老院，進而變更為社區(qū)活動重心等持續(xù)性的功能適配與彈性調(diào)節(jié)行為，需要被城市管理規(guī)則支持和認可。只有形成“需求牽引—供給響應—場景反饋—制度優(yōu)化”的行動鏈，城市才能通過更新真正成為可生長、可自我修復的有機體，而非靜態(tài)的更新工程項目集合。

我國城市更新在當前的物質(zhì)空間改造重點：一是承擔“保民生”作用的居住類空間更新，包括老舊小區(qū)綜合整治、危舊樓房拆建、城中村改造、傳統(tǒng)院落保護更新等；二是起到“促發(fā)展”作用的產(chǎn)業(yè)類空間更新，包括老舊廠房改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新、商業(yè)商辦建筑盤活、傳統(tǒng)商街提質(zhì)等；三是發(fā)揮“強支撐”作用的設施類更新，包括道路交通、市政基礎設施、公共空間與公共服務設施供給等。這些更新工作要實現(xiàn)“需求”與“供給”的同頻共振，除了物質(zhì)形態(tài)改造的各方需求需要被真實地捕捉到之外（我們過去在物質(zhì)環(huán)境改造上已經(jīng)積累了相對多的做法經(jīng)驗，能夠通過“供給端”的方案設計與優(yōu)化，形成相對有效的需求應對）；物質(zhì)載體所承接的“功能”與“內(nèi)容”策劃更是重中之重，只有精準對接未來經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)升級、業(yè)態(tài)變化、社群訴求等“需求端”的客觀要求，城市更新供給的空間產(chǎn)品才能真正獲得長久可持續(xù)發(fā)展，確保更新后空間的造血與盈利、持續(xù)活力與高效使用等。然而，對未來業(yè)態(tài)變化趨勢、新興訴求增長點、產(chǎn)業(yè)進入與外遷規(guī)律等的理解與研判，一直是過去城市更新聚焦“空間載體”而非“空間內(nèi)容”所存在的工作短板，也是接下來我國城市更新探索至關重要的“命脈”所在。

點擊 查看

城市更新中的干預與自由問題，實質(zhì)反映的是現(xiàn)代城市治理中公權(quán)力與市場主體、社會力量之間的權(quán)責邊界劃分。這一關系的平衡既需要確保城市更新的整體質(zhì)量與綜合目標達成，又要尊重基層社會與自由市場的自主性和創(chuàng)造性。

從理論淵源來看，干預與自由的矛盾可以追溯到現(xiàn)代城市規(guī)劃思想的起源。霍華德的“田園城市”體現(xiàn)了通過規(guī)劃干預塑造理想空間的嘗試；而簡·雅各布斯在其對“街道眼”的分析中強調(diào)了自組織空間活力的價值，新自由主義則推崇充分發(fā)揮市場這只“看不見的手”的作用，而非強化政府介入。這兩類思想在城市更新實踐中形成了持續(xù)影響：一類是推進政府干預和主導、整體改造的城市更新項目；另一種則是市場主導的靈活更新運作，以及有機生長和多元共生模式下的空間民主化改造。在強干預模式下，政府對空間形態(tài)、功能配置乃至建筑風貌實施嚴格管控，并借助公共資金保障和空間管理話語權(quán)確保項目的完整實施——這種模式的優(yōu)勢在于改造效果和公共利益的實現(xiàn)更能得到保障，但可能導致空間同質(zhì)化與活力喪失、抑制市場創(chuàng)新和社會介入等。相比之下，自由導向的更新模式更強調(diào)市場機制的自發(fā)調(diào)節(jié)和社區(qū)自主更新，如產(chǎn)權(quán)人自主改造、功能混合使用、不良資產(chǎn)市場化盤活等實踐——其有利于激發(fā)空間活力及形成更好的社會動員，但完全放任的自由又容易造成公共利益受損與空間失序。

在“干預”和“自由”之間找到合適的“度”與邊界，是當下城市更新運作管理的關鍵所在，理想是建立彈性結(jié)合剛性的管制框架，對干預和自由進行科學組合以揚長避短。依據(jù)雅各布斯提出的“有序復雜性”理論，健康的城市需要自上而下的規(guī)劃引導與自下而上的自發(fā)秩序相結(jié)合。新加坡的“白色用地”政策提供了相關的示例參照，政府只規(guī)定用地的最大容積率和高度限制等，允許開發(fā)商根據(jù)市場需求靈活調(diào)整功能組合。這種“有限自由”使城市在更新中既能保持整體協(xié)調(diào)，又能適應未來發(fā)展。

點擊 查看

結(jié) 語

綜上可見，內(nèi)涵式城市更新需要解決城市內(nèi)生動力和底層邏輯問題。對此，城市更新實踐需要處理五組辯證關系，即“新與舊”“保護與發(fā)展”“效率與公平”“需求與供給”“干預與自由”——對這些關系的有效應對是城市更新成功運作的關鍵。城市更新是空間、資本與社會等不斷互動的結(jié)果：它首先要回答“留什么、改什么、建什么”等新舊空間的處置命題，以原真性為底線、適應性再利用為方法，讓歷史記憶與現(xiàn)代功能共生；繼而需要把“保護”轉(zhuǎn)化為“發(fā)展”的引擎，用政策補償與市場激勵等舉措化解文化保護與經(jīng)濟收益之間的潛在矛盾；同時城市更新還需對“效率”和“公平”進行平衡，通過“需求—供給”的持續(xù)校準，把一次性的空間交付升級成為可自我造血的項目運營系統(tǒng)；最后城市更新需要在“干預”與“自由”之間尋找一條彈性邊界，既讓政府守住公共利益底線，又讓市場和社會釋放創(chuàng)造活力。通過對這五重關系的循環(huán)調(diào)試中，城市在更新進程中才能真正成為可生長、可自我修復的有機體。

供稿單位：中國城市規(guī)劃學會城市更新分會

End

本期封面：

【免責聲明】本公眾號發(fā)布的內(nèi)容僅供學習交流使用，不以任何形式進行牟利。內(nèi)容版權(quán)歸原作者所有。如有侵犯您的權(quán)益，請及時與我們聯(lián)系，我們將于第一時間協(xié)商版權(quán)問題或刪除內(nèi)容。內(nèi)容為作者個人觀點，不代表本公眾號立場和對其真實性負責。

學術(shù)報告 | 李錦生：基于制度、參與、運營的城市更新長效機制建立

點擊圖片閱讀全文

專家訪談 | 清華大學吳璟：城市更新告別“統(tǒng)一模式”，未來需“因項目施策”

點擊圖片閱讀全文

理論研究 | 楊保軍：城市更新的價值取向

點擊圖片閱讀全文