深扒2025樓市數據發現，2026年上半年賣房或更難

來源：市場資訊

（來源：搜狐焦點深圳）

2025年深圳樓市已經謝幕，在公積金貸款提額、限購區松綁、降利率等組合拳的刺激下，樓市成交量也穩定在了榮枯線之上。

聚焦到整體數據來看：2025年深圳賣出約3.79萬套新房住宅（含現售）、約5.62萬套二手房住宅，合計約9.41萬套住宅房源。

這個成交數據表現如何呢？

從歷年統計的結果分析，算上現售房的話，2025年的住宅成交總量，達到了近五年的次新高，僅次于2024年的10.28萬套。

然而，冰冷的數據是無法直接表達市場情緒的。大部分人，哪怕是業內人士，對2025年樓市的感知都是，較為艱難的一年。

之所以造成這樣的市場“體感差”，那是因為單純的成交量不足以代表一切，還要結合價格、市場供應、去化差異、成交周期等因素去考量。

所以，今年我們想從樓市成交的8大特征，進一步梳理2025年的市場情況。

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新房住宅供應創10年新低

2025年預售新房成交量同比下滑了35%，影響成交的其中一個關鍵因素就是供應。

據統計，2025年新房住宅供應量僅為32981套，是近10年供應最低的一年，對比高峰期的2021年，直接減少了4成。

深圳中原研究中心分析，這是市場嚴控增量、優化存量背景下，開發商主動謀求轉變的對策，預測未來供應仍將維持在低位。

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現售占比漲至35.3%，現房時代加速到來

拆分2025年新房成交數據，你會發現一個有趣的現象：

預售住宅的成交同比下降了35%；但現售成交卻同比上漲28%。

從趨勢來看，現售比例不斷上升，2025年成交占比已達到35%。另外聚焦到12個月來看，其中6/7/8/9/12月的現房占比更是超過四成，這意味著現房時代在加速到來。

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非住宅類成交增多，租售比高的產品受青睞

2025年的樓市數據也傳遞了一個新信號：非住宅成交占比呈現提升態勢。

其中新房方面，非住宅成交占比為31.4%，同比擴大3.8%，且連續兩年增長。

尤其在羅湖、南山、福田三區，非住宅成交占比均在五成以上。

二手房方面，2025年非住宅成交占比為17.5%，同比擴大2%，達到2012年以來次高值。

福田、羅湖非住宅成交占比突破兩成，超越全市平均水平，其中福田占比最高，達到24.4%。

深圳貝殼研究院院長肖小平分析，由于部分置業者轉換了配置房產的思路，一些地段優越、配套成熟的小戶型公寓，因租售比較高而受到市場青睞。

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二手住宅成交連漲3年，占比重回6成

深圳二手住宅成交量，在經歷2021、2022年連續兩年腰斬后，終于2023年迎來了回漲。

樂有家研究中心統計，2025年是二手住宅成交連漲的第3年，也是近五年來成交量最高的一年，共成交了56217套房源。

值得一提的是，此前一直扛起成交大旗的二手住宅，終于也重回主導位置，2025年成交占比達到6成，并且有進一步提升的趨勢。

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2025年龍崗成交最猛，桃源居小區穩居第一

成交量方面，細化到版塊來看，2025年住宅賣得最好的片區，無論是新房還是二手房，都是龍崗占鰲頭。

其中新房成交了8371套，全市占比約22%；二手房成交了13446套，是全市唯一成交過萬套的區域，占比約24%。

聚焦到小區來看，2025年成交靠前的二手房小區呈現出“老盤穩、次新熱”的雙重特征。

成交榜一大哥依舊是老盤+大盤的桃源居小區，2025年共成交了339套房源，剔除節假日的話，每天至少能賣出1套房。

另外，山河里、悅峰華府等次新小區成交表現也很亮眼，前五名小區中占了兩個席位。

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二手住宅價格跌至5.4萬/㎡，接近2017年水平

量上來看，基本都是喜人的消息，接下來看看，一些比較嚴峻的數據，首先就是成交價方面。

2025年，二手住宅的成交均價滑落至54150元/㎡，全年成交均價同比微跌了1.9%。

把時間線拉長對比的話，2025年的二手房均價已接近2017年的水平。而今年市場聽到最多的聲音，依舊是“以價換量”，難怪大家會體感市場依舊較差。

此前不少業內人士預測，2026年是房價企穩的一年。目前來看，2025年的跌幅確實有明顯收窄，2026年止跌不無可能，但反彈希望渺茫，大部分房子還是回歸到居住屬性，投資價值進一步縮減。

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去化、成交周期拉長，2026年上半年依舊承壓

如果問我2026年房子會好賣嗎，我想至少上半年壓力還是比較大的。

首先來看新房，盡管2025年深圳新房去庫存效果顯著，截至年末，深圳新房住宅存量為327萬㎡，創四年來新低。

但受制于需求不振，去化時間再度增加，2025年去化時間約15.3個月，較去年底上升3.0個月。

二手房方面，掛盤量從年初約5.8萬套，一路走高到11月約8.9萬套，猛漲了約53.4%。海量房源也讓成交周期進一步拉長。

深圳貝殼研究院統計，2025年季度成交周期均在200天以上，季度末成交周期為209天，相當于業主掛牌7個月才能成功賣出房源。

因此，2026年上半年，不論對開發商還是小業主而言，依舊是會比較艱難的賣房時期。

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2025年龍崗租賃成交占比最大，桃源居小區第一

2025年深圳商品住房租賃市場相對平穩，套均租金同比上漲1.1%，為5610元/套/月。

有意思的是，跟二手成交數據較為同步的是，在租賃市場方面，龍崗的成交占比同樣最高。

深圳貝殼研究院統計數據顯示，2025年龍崗租賃成交占比為23%，較2024年擴大了1%。

中原則監測到了租賃小區前10的名單，其中寶安的桃源居同樣排在第一。

可見，不論是租還是賣，供應量大版塊和小區的都占據了較大優勢。