廣東新政：農(nóng)村老房確權(quán)有解了！但回鄉(xiāng)買地、建別墅等4類拒批

家里有農(nóng)村老房子、自建房，因?yàn)橐郧暗臍v史原因一直拿不到“紅本本”（不動(dòng)產(chǎn)證）的鄉(xiāng)親們注意啦！

最近，廣東省自然資源廳和農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳聯(lián)合發(fā)話了，專門出臺(tái)一份新文件（《關(guān)于妥善處理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的若干意見(jiàn)》），從2026年1月30號(hào)起開(kāi)始執(zhí)行，有效期5年。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這個(gè)政策就是為了幫大家解決那些“因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)、缺少手續(xù)”而辦不了證的老大難問(wèn)題。

為什么要出這個(gè)政策？很簡(jiǎn)單，為了讓農(nóng)民手里的“沉睡資產(chǎn)”活起來(lái)。只有確了權(quán)、發(fā)了證，房子和地才算真正屬于你，以后無(wú)論是流轉(zhuǎn)還是配合“百千萬(wàn)工程”建設(shè)，大家的權(quán)益才有保障。

哪些房子能“上車”？政策劃了兩條時(shí)間紅線：

宅基地歷史遺留問(wèn)題，看2020年3月23日之前的。

集體建設(shè)用地問(wèn)題，看2022年8月1日之前的。

此外，村里的學(xué)校、養(yǎng)老院、文化設(shè)施等公益類建筑，也可以參照?qǐng)?zhí)行。

怎么解決？創(chuàng)新辦法來(lái)了！

以前卡在審批上，現(xiàn)在有了新路子：

宅基地搞“三級(jí)聯(lián)審”。不用擔(dān)心資料不全，村、鎮(zhèn)、縣三級(jí)政府幫你審核確認(rèn)，只要符合事實(shí)，就能認(rèn)賬。

集體建設(shè)用地提倡“按現(xiàn)狀登記”，實(shí)事求是解決問(wèn)題。

政策是給老百姓解決歷史遺留問(wèn)題的，不是給違規(guī)行為“洗白”的。

以下幾類情況，一律不予登記：

把違建合法化？不行！

城鎮(zhèn)居民（含退休干部）下鄉(xiāng)買地建房？不行！

社會(huì)資本下鄉(xiāng)建別墅、私人會(huì)所？不行！

搞“小產(chǎn)權(quán)房”、私下買賣宅基地？不行！

一句話總結(jié)，這次新政是給合法的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)“補(bǔ)票”的好機(jī)會(huì)，但想借機(jī)炒作“小產(chǎn)權(quán)”或者城里人想去農(nóng)村買地蓋別墅的，還是趁早死心吧！

以下是政策原文：

各地級(jí)以上市人民政府，省有關(guān)單位：

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)文件精神，為妥善處理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)：

　　一、總體要求

　　以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的二十大精神，堅(jiān)持以人民為中心的發(fā)展思想，以切實(shí)保障農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)為目標(biāo)，以權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議為前提，分類施策妥善處理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。

　　二、適用范圍

　　（一）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)。

申請(qǐng)登記范圍：未被列入農(nóng)村亂占耕地建房專項(xiàng)整治范圍，2020年3月23日《廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 廣東省自然資源廳關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》（粵農(nóng)農(nóng)規(guī)〔2020〕3號(hào)）實(shí)施前已竣工建成的農(nóng)村宅基地上，未辦理首次登記的、已辦理首次登記但面積界址范圍發(fā)生變化需辦理變更登記的房屋。

申請(qǐng)登記主體：原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民。有下列情形之一，也可作為申請(qǐng)登記的主體：

　　1.本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)后，將戶口遷出或因“村轉(zhuǎn)居”轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；

　　2.非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房；

　　3.已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地；

　　4.非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且權(quán)屬未發(fā)生變化；

　　5.華僑原在農(nóng)村的房屋拆除或坍塌，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在原宅基地或村內(nèi)其他宅基地建房；

　　6.其他經(jīng)批準(zhǔn)取得宅基地建房的。

　　（二）集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)。

申請(qǐng)登記范圍：2022年8月1日《廣東省土地管理?xiàng)l例》實(shí)施前已竣工建成的集體建設(shè)用地上，未辦理首次登記的、已辦理首次登記但面積界址范圍發(fā)生變化需辦理變更登記的建筑物（構(gòu)筑物）。

申請(qǐng)登記主體：有下列情形之一，享有集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物（構(gòu)筑物）所有權(quán)的單位或者個(gè)人：

　　1.經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦公益事業(yè)和公共設(shè)施；

　　2.經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦企業(yè)；

　　3.相關(guān)國(guó)家或省試點(diǎn)改革政策批準(zhǔn)使用集體建設(shè)用地建設(shè)；

　　4.其他經(jīng)批準(zhǔn)取得集體建設(shè)用地建設(shè)的。

　　上述已竣工建成房屋、建筑物（構(gòu)筑物）的判定，以第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查認(rèn)定現(xiàn)狀地類為建設(shè)用地為主要依據(jù)。

　　三、處理原則

　　（一）在守住安全底線前提下，符合“一戶一宅”的宅基地上房屋，按以下原則辦理登記：

　　1.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前已建成的宅基地上房屋，其范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，經(jīng)組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核確認(rèn)后，無(wú)論是否超過(guò)其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按宅基地實(shí)際面積和房屋實(shí)際建筑面積辦理登記。

　　2.1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后建成的宅基地上房屋，處理原則如下：

　　（1）占用的宅基地面積和房屋建筑面積（含面積和層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，下同）均未超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）公告30天無(wú)異議（公告須列明下列內(nèi)容：擬登記的權(quán)利人、不動(dòng)產(chǎn)面積、不動(dòng)產(chǎn)坐落等，下同），并經(jīng)組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核確認(rèn)后，按宅基地實(shí)際面積和房屋實(shí)際建筑面積辦理登記。

　　（2）占用的宅基地面積未超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，房屋建筑面積超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）公告30天無(wú)異議，并經(jīng)組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核確認(rèn)后，按宅基地實(shí)際面積和當(dāng)?shù)卣胤课萁ㄖ?biāo)準(zhǔn)面積辦理登記。房屋建筑面積超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（3）占用的宅基地面積和房屋建筑面積均超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）公告30天無(wú)異議，并經(jīng)組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核確認(rèn)后，按當(dāng)?shù)卣貥?biāo)準(zhǔn)面積和房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)面積辦理登記。宅基地面積和房屋建筑面積超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　（二）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)建房的，按依法批準(zhǔn)的占地面積辦理登記，建房實(shí)際占地面積少于批準(zhǔn)占地面積的，批準(zhǔn)用地界線明確的，可按批準(zhǔn)占地面積辦理登記；用地界線不明確的，可按建房實(shí)際占地面積予以登記，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明批準(zhǔn)用地面積情況。

　　（三）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記原則上應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。其中，每名年滿18周歲的成年子女原則上可單獨(dú)視為宅基地確權(quán)登記條件中的一“戶”。各地市可以結(jié)合地區(qū)宅基地審批實(shí)際，探索解決滿足分戶條件未分開(kāi)居住、因歷史原因形成的“一戶多宅”的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記問(wèn)題。

　　（四）因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋所有權(quán)人不一致的，可提供村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）蓋章確認(rèn)的調(diào)解協(xié)商證明材料，并經(jīng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）公告30天無(wú)異議，經(jīng)組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核確認(rèn)后，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。

　　（五）宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人是否符合登記申請(qǐng)主體要求和“一戶一宅”、是否分戶認(rèn)定等內(nèi)容由組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核確認(rèn)。

　　（六）集體建設(shè)用地及其地上建筑物（構(gòu)筑物）按以下原則辦理登記：

　　1.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，可依法對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）同意，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核后，依法對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。

　　2.1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)文件，對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。

　　3.對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。

　　4.集體建設(shè)用地上建筑物（構(gòu)筑物）沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件或規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)等符合規(guī)劃的材料，按照規(guī)定能夠補(bǔ)辦的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件或規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)等手續(xù)后辦理登記。對(duì)確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府同意后，縣級(jí)以上自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或?qū)彶橐庖?jiàn)。相關(guān)認(rèn)定或?qū)彶橐庖?jiàn)可作為符合規(guī)劃的相關(guān)材料。

　　5.集體建設(shè)用地上建筑物（構(gòu)筑物）沒(méi)有建設(shè)工程已竣工的材料，能夠補(bǔ)辦竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后辦理登記。對(duì)于建設(shè)工程質(zhì)量和消防驗(yàn)收合格但未取得竣工驗(yàn)收備案結(jié)果的，參建單位有效驗(yàn)收材料、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等材料可作為建設(shè)工程已竣工的材料。對(duì)因其它各種原因確無(wú)法取得竣工驗(yàn)收備案結(jié)果的，建設(shè)單位或其他辦理主體可委托依法設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，出具鑒定合格意見(jiàn)書；并委托依法設(shè)立的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，按不低于原建筑物建成時(shí)的消防安全標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收消防查驗(yàn)和安全評(píng)估。以上鑒定和查驗(yàn)、評(píng)估合格的，鑒定合格意見(jiàn)書、竣工驗(yàn)收消防查驗(yàn)報(bào)告和安全評(píng)估報(bào)告可作為建設(shè)工程已竣工的材料，辦理登記。鑒定等結(jié)果同時(shí)報(bào)縣級(jí)以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

　　四、工作要求

　　（一）提高思想認(rèn)識(shí)。各地級(jí)以上市人民政府要提高思想認(rèn)識(shí)，落實(shí)屬地責(zé)任，構(gòu)建“政府主導(dǎo)、部門聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制，妥善處理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，讓農(nóng)民群眾合法權(quán)益得到有效保障。

　　（二）明確操作細(xì)則。各地級(jí)以上市人民政府要組織制定符合本地實(shí)際的操作細(xì)則，明確三級(jí)審核確認(rèn)表樣式。第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查認(rèn)定現(xiàn)狀地類非建設(shè)用地，但歷史影像資料可證明房屋、建筑物（構(gòu)筑物）在第三次全國(guó)國(guó)土調(diào)查開(kāi)始前已建成且目前房屋、建筑物（構(gòu)筑物）未拆除，房屋、建筑物（構(gòu)筑物）建設(shè)未占用永久基本農(nóng)田，經(jīng)縣級(jí)以上自然資源主管部門核實(shí)土地地類現(xiàn)狀確為建設(shè)用地的，按房屋、建筑物（構(gòu)筑物）已竣工辦理，并在年度變更調(diào)查中予以地類變更。

　　（三）嚴(yán)守工作底線。各地級(jí)以上市人民政府及有關(guān)職能部門要根據(jù)職責(zé)守牢政策和安全底線，嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，對(duì)城鎮(zhèn)居民尤其是回鄉(xiāng)退休干部違法購(gòu)買宅基地和農(nóng)房、各類社會(huì)投資主體下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館、借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占或買賣宅基地、違法違規(guī)搞合作建房、“小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房等情形，一律不得登記。

　　列入農(nóng)村亂占耕地建房專項(xiàng)整治范圍的農(nóng)村宅基地上的房屋、集體建設(shè)用地上的建筑物（構(gòu)筑物）按國(guó)家和省的有關(guān)規(guī)定處理。

　　經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地建成的中小學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、宗教活動(dòng)場(chǎng)所、醫(yī)療設(shè)施、文化設(shè)施等公共（用）設(shè)施涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題可參照本意見(jiàn)執(zhí)行。

　　本意見(jiàn)自2026年1月30日起施行，有效期5年。