冰與火之歌：現房銷售雙位數增長，期房市場仍在“深冬”

一、 概念概況：商品房銷售市場的構成

商品房銷售市場是房地產行業價值實現的最終環節，直接反映了終端需求的強弱和市場冷暖。

二、 行業特點

1. 強周期性：與宏觀經濟、居民收入及信貸政策高度相關，波動性顯著。
2. 政策敏感度高：限購、限貸、利率等政策的微調會直接引發市場波動。
3. 地域差異巨大：一二線與三四線城市、核心區與遠郊區的銷售表現天差地別。
4. 信心驅動屬性：作為大宗交易，其成交高度依賴買賣雙方對未來的預期和信心。

三、 市場現狀：從數據看趨勢

據博思數據發布的《2025-2031年中國商品房行業市場發展現狀調研與投資趨勢前景分析報告》表明：2025年上半年我國商品房期房銷售面積累計值達29552.42萬平方米，期末總額比上年累計下降10.6%

商品房期房銷售面積

1. 整體市場觸底回升，改善趨勢明確

• 商品房銷售面積累計增長率從2024年7月的-18.6%，一路顯著收窄至2025年6月的-3.5%。這一超過15個百分點的巨大改善，清晰地表明市場已走出最低谷，正處于復蘇通道中。

商品房銷售

• 2025年上半年，增長率在-2.8%至-5.1%的區間內窄幅波動，顯示復蘇基礎尚不牢固，但方向明確。

1. 現房與期房“冰火兩重天”，市場邏輯生變

• 現房銷售持續高增長：累計增長率始終保持在10%以上的雙位數正增長，2025年3月一度達到14.3%。這凸顯了在當前環境下，購房者對“交付風險”的極度厭惡，愿意為“確定性”支付溢價。

現房銷售

• 期房銷售深度承壓：盡管降幅從2024年7月的-28.6%收窄至2025年6月的-10.6%，但仍處于深度負增長。這表明購房者對開發商的信用和期房的交付保障仍缺乏信心，這是當前市場最核心的堵點。

1. 結構性復蘇是主旋律

• 此輪復蘇并非普漲，而是由核心城市、改善型需求主導。高能級城市、優質地段的現房和知名房企的標桿項目去化速度明顯更快。

四、 未來趨勢展望

1. “現房時代”加速到來：現房銷售占比將趨勢性提升，倒逼開發商改變“高周轉、高杠桿”的期房預售模式。
2. 期房銷售模式面臨重塑：第三方資金監管將更嚴格，可能出現“現房銷售”或“按工程進度付款”等新模式，以重建市場信用。
3. 產品主義回歸：在市場從“賣方市場”轉向“買方市場”后，產品的質量、設計、綠色健康屬性將成為核心競爭力。
4. 數字化營銷與渠道革新：線上售樓處、直播賣房、渠道深度整合將成為主流獲客手段。

五、 挑戰與機遇

挑戰：

• 期房信心修復漫長：如何系統性解決“保交樓”問題，重建購房者對期房的信任，是市場全面回暖的最大挑戰。
• 居民部門杠桿空間受限：居民資產負債表的修復需要時間，購買力的恢復是緩慢過程。
• 價格預期轉變：房價“只漲不跌”的預期被打破，投資屬性減弱，可能影響改善型需求的釋放節奏。

機遇：

• 政策環境持續友好：從中央到地方，支持合理住房需求的政策基調明確，仍有優化空間。
• 改善型需求潛力巨大：對居住品質提升的追求，是穿越周期的剛性需求，為做好產品的企業提供機遇。
• 行業出清后的新格局： 優質房企將獲得更健康的競爭環境和更大的市場份額。
• 資產價值重估機會：對于有能力的購房者和投資者而言，市場調整期可能出現性價比優異的資產配置機會。

在這個過程中，博思數據將繼續關注行業動態，為相關企業和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。