“應(yīng)登盡登、應(yīng)發(fā)盡發(fā)”，廣東出新規(guī)化解農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記難

近日，廣東省自然資源廳、省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳聯(lián)合印發(fā)了《廣東省自然資源廳 廣東省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳關(guān)于妥善處理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《若干意見》），以切實(shí)保障農(nóng)民住宅財(cái)產(chǎn)權(quán)和宅基地使用權(quán)為目標(biāo)，以權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議為前提，分類施策妥善處理農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題。

《若干意見》明確了申請(qǐng)登記范圍和申請(qǐng)登記主體，以2020年3月23日作為處理農(nóng)村宅基地不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的時(shí)間界點(diǎn)，以2022年8月1日作為處理集體建設(shè)用地不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的時(shí)間界點(diǎn)。《若干意見》自2026年1月30日起施行，有效期5年。

《若干意見》針對(duì)宅基地、集體建設(shè)用地的不同情形分類提出了指導(dǎo)意見，其中包括宅基地上房屋超規(guī)、集體建設(shè)用地?zé)o權(quán)屬來(lái)源材料等情形，并創(chuàng)新提出了宅基地登記“三級(jí)審核確認(rèn)”處理原則、集體建設(shè)用地“按現(xiàn)狀登記”等處理原則。

原村民轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)居民，已建成宅基地面積超規(guī)、房屋建筑面積超規(guī)等，均可開展登記

據(jù)《若干意見》，宅基地登記申請(qǐng)主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民，有下列情形之一，也可作為申請(qǐng)登記的主體：

1.本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)后，將戶口遷出或因“村轉(zhuǎn)居”轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民；

2.非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房；

3.已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地；

4.非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，且權(quán)屬未發(fā)生變化；

5.華僑原在農(nóng)村的房屋拆除或坍塌，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在原宅基地或村內(nèi)其他宅基地建房；

6.其他經(jīng)批準(zhǔn)取得宅基地建房的。

《若干意見》創(chuàng)新提出了宅基地登記“三級(jí)審核確認(rèn)”處理原則，即由組級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村、居民小組）、村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三級(jí)審核。對(duì)1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前及此后建成的房屋，針對(duì)宅基地面積、房屋建筑面積是否超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)等具體情形，進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。

其中，1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施后建成的宅基地上房屋，占用的宅基地面積未超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，房屋建筑面積超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)公示和三級(jí)審核確認(rèn)后，按宅基地實(shí)際面積和當(dāng)?shù)卣胤课萁ㄖ?biāo)準(zhǔn)面積辦理登記。占用的宅基地面積和房屋建筑面積均超過(guò)當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)公示和三級(jí)審核確認(rèn)后，按當(dāng)?shù)卣貥?biāo)準(zhǔn)面積和房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)面積辦理登記。

宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記原則上應(yīng)按照“一戶一宅”要求確權(quán)登記到戶。其中，每名年滿18周歲的成年子女原則上可單獨(dú)視為宅基地確權(quán)登記條件中的一“戶”。各地市可以結(jié)合地區(qū)宅基地審批實(shí)際，探索解決滿足分戶條件未分開居住、因歷史原因形成的“一戶多宅”的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記問(wèn)題。宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人是否符合登記申請(qǐng)主體要求和“一戶一宅”、是否分戶認(rèn)定等內(nèi)容由三級(jí)審核確認(rèn)。

集體建設(shè)用地?zé)o權(quán)屬來(lái)源材料、缺規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件等，符合條件亦可開展登記

《若干意見》明確，對(duì)于沒(méi)有權(quán)屬來(lái)源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織（村委會(huì)、社區(qū)）同意，并公告30天無(wú)異議，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。

集體建設(shè)用地上建筑物（構(gòu)筑物）沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證明文件或規(guī)劃條件核實(shí)意見等符合規(guī)劃的材料，按照規(guī)定能夠補(bǔ)辦的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦手續(xù)后辦理登記。對(duì)確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府同意后，縣級(jí)以上自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或?qū)彶橐庖姟?/p>

集體建設(shè)用地上建筑物（構(gòu)筑物）沒(méi)有建設(shè)工程已竣工的材料，能夠補(bǔ)辦竣工驗(yàn)收備案手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后辦理登記。對(duì)因其它各種原因確無(wú)法取得竣工驗(yàn)收備案結(jié)果的，建設(shè)單位或其他辦理主體可委托依法設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，出具鑒定合格意見書；并委托依法設(shè)立的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，按不低于原建筑物建成時(shí)的消防安全標(biāo)準(zhǔn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收消防查驗(yàn)和安全評(píng)估。

嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化

《若干意見》還強(qiáng)調(diào)，嚴(yán)禁通過(guò)登記將違法用地或違法建設(shè)合法化。對(duì)城鎮(zhèn)居民尤其是回鄉(xiāng)退休干部違法購(gòu)買宅基地和農(nóng)房、各類社會(huì)投資主體下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會(huì)館、借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占或買賣宅基地、違法違規(guī)搞合作建房、“小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房等情形，一律不得登記。

據(jù)悉，省自然資源廳高度重視農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作，自2019年起全力部署推動(dòng)房地一體農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作，截至2025年12月底，全省具備房地一體發(fā)證條件的宅基地已登記發(fā)證863.61萬(wàn)宗。但全省仍有超6成的宅基地不符合房地一體登記條件，此次出臺(tái)化解農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題政策，將促進(jìn)農(nóng)村宅基地、集體建設(shè)用地“應(yīng)登盡登、應(yīng)發(fā)盡發(fā)”。

南方農(nóng)村報(bào)記者 鄧寶盈