蘇寧系38家公司重整草案通過！西安高新蘇寧廣場將被處置！

蘇寧，曾經(jīng)連續(xù)排在中國民營企業(yè)500強第2名，并且連續(xù)多年上榜《財富》世界500強。

但這兩年，多重因素疊加之下，蘇寧也陷入到困境之中。

其中，蘇寧系38家公司合并重整已于2025年年初啟動。

如今，經(jīng)過三期延期之后，蘇寧系38家公司實質合并重整草案，近日終于獲得通過。

值得注意的是，位于西安高新區(qū)的蘇寧廣場，位列此次合并重整的38家公司之中。

按照目前的重整草案，西安高新蘇寧廣場將會被處置！

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蘇寧系38家公司合并重整

此次進行合并重整的蘇寧系38家公司，包括蘇寧電器集團、蘇寧控股集團、蘇寧置業(yè)集團、蘇寧文化投資管理有限公司、江蘇蘇寧體育產業(yè)有限公司、江蘇銀河物業(yè)等。

這38家公司，核心業(yè)務包括商業(yè)、酒店、辦公等不動產開發(fā)及運營管理、全業(yè)態(tài)物業(yè)管理及消費零售業(yè)務，資產類型涵蓋不動產、股權及權益類資產、應收類資產等。

這38家公司的總債權為2387.3億元。

其中，經(jīng)管理人初步審查確定的債權總金額1880.70億元；另有暫緩確定的債權282.59億元；未申報債權224.01億元。

在初步審查確定的債權中，有財產擔保債權971.20億元，稅款債權44.81億元，普通債權864.68億元。暫緩確定債權中，占比最大的為普通債權，合計170.14億元。

與2000多億元的債權相比，這38家公司經(jīng)審計的賬面資產總額為968.39億元，資產評估市場價值總額636.91億元，資產評估清算價值總額更是縮水至410.05億元。

也就是說，蘇寧系這38家公司早已地不抵債。一旦進行破產清算，有財產擔保的債權面臨資產處置大幅打折，無財產擔保的普通債權能挽回的更是微乎其微。

因此，通過重整，通過蘇寧系38家公司的資產運營，是債權人逐步收回欠款的最佳選擇，有點類似于曾經(jīng)的千億房企金科重整、曾經(jīng)陜西最大的民企邁科重整。

按照重整草案，蘇寧系38家公司的合并重整核心措施是設立一個破產重整信托。

也就是說，將這38家公司的股權和資產打包裝入到一個特殊資產管理計劃中，債權人則根據(jù)債權的性質和金額，成為該信托計劃的受益人，未來通過信托的收益逐步收回欠款。

而重整后，裝入信托的這些資產，將被劃分為保留運營和處置變現(xiàn)兩大類，并最終分別被裝入新蘇寧集團有限公司（簡稱“新蘇寧集團”）和南京眾城資產管理有限公司（簡稱“南京眾城公司”）。

新蘇寧集團將持有蘇寧置業(yè)集團、新設的蘇寧商業(yè)生活集團有限公司（簡稱“蘇寧商業(yè)生活集團”）及蘇寧股權管理有限公司（簡稱“蘇寧股權管理公司”）各自100%的股權。

蘇寧置業(yè)集團的資產包括位于江蘇南京、無錫、徐州和鎮(zhèn)江的5個已建成的大型商業(yè)綜合體，4個獲得共益?zhèn)鶛嘀С值脑诮ㄉ虡I(yè)綜合體（江蘇南京仙林、鼓樓以及安徽滁州和安慶項目），以及上海蘇寧房地產開發(fā)有限公司部分股權、8家合作項目公司的部分股權、9項不動產REITS份額等。

蘇寧商業(yè)生活集團，將是新蘇寧集團新設的平臺，持有銀河物管及蘇寧商管2家公司的100%股權等，負責輕資產運營的商業(yè)管理和物業(yè)管理業(yè)務。

根據(jù)此前信息，蘇寧商管管理著約20座蘇寧廣場，分布在南京、徐州、無錫等城市，年接待客流超2.5億人次，會員規(guī)模超1200萬人；物業(yè)管理業(yè)務，截止2025年一季度末，在全國近80個地級市，在管面積逾5300萬平方米，其中外部第三方物業(yè)占比超80%。

蘇寧股權管理公司將繼續(xù)持有有增值空間的股權類資產，包括蘇寧易購股票和上海星圖金融服務集團有限公司股權等。

此前的2025年4月25日，蘇寧系38家公司實質合并重整案管理人發(fā)布關于蘇寧系38家公司重整投資人招募公告。

在投資人條件中包括擬進行整體投資或共益?zhèn)顿Y的意向投資人，經(jīng)審核的資產總額應不低于500億元，并且凈資產不低于150億元。

針對某項資產進行權益投資的，意向投資人凈資產應不低于50億元；針對商業(yè)運營管理、物業(yè)管理業(yè)務、酒店運營業(yè)務進行投資的，意向投資人凈資產不低于30億元且凈利潤不低于3億元；針對影院業(yè)務進行投資的，意向投資額最近一年凈資產應不低于20億元，若意向投資人有行業(yè)經(jīng)驗且其銀幕數(shù)量位于中國電影市場影管銀幕數(shù)量前十，則不受限于前述凈資產限制……

02

西安高新蘇寧廣場將被處置

蘇寧系38家重整，西安人肯定關心的是西安高新蘇寧廣場的命運。

信息顯示，蘇寧系此次合并重整的38家公司中，就包括西安高新區(qū)蘇寧置業(yè)有限公司。

而西安高新區(qū)蘇寧廣場置業(yè)有限公司，目前的資產正是停工中的西安高新蘇寧廣場。

值得注意的是，根據(jù)目前的重整草案，西安高新蘇寧廣場屬于處置變現(xiàn)資產，歸南京眾城公司。

也就是說，目前停工中的西安高新蘇寧廣場項目，將會被處置。

南京眾城需要在重整計劃獲批后2年內完成處置，優(yōu)先通過股權轉讓、資產拍賣收回資金。若2年內未能實質性盤活，將強制劃轉變現(xiàn)。

西安高新蘇寧廣場，因“復工資金缺口大、短期收益預期弱”未納入共益?zhèn)秶壳皶簾o外部投資意向。

西安高新蘇寧廣場位于西安高新區(qū)軟件新城板塊，具體位置在云水一路與天谷四路交匯處交匯處東南角，商業(yè)建面約29萬平方米，是集時尚零售、饕餮餐飲、娛樂休閑、體驗配套等全方位業(yè)態(tài)于一體的大型商業(yè)綜合體，蘇寧易購、家樂福、蘇寧紅孩子、蘇寧影城、蘇寧極物等計劃入駐。

2019年10月底，西安高新蘇寧廣場開工，但施工至正負零階段后就停工爛尾。

在蘇寧系38家公司重整草案中已經(jīng)明確西安高新蘇寧廣場項目將被處置的情況之下，西安高新蘇寧廣場只能等待其它企業(yè)來接手。如果2年內無企業(yè)接手，那么這個項目資產將被強制劃轉變現(xiàn)。

關于西安高新蘇寧廣場，其所處的板塊價值是毋庸置疑的。

目前，經(jīng)過幾年時間的大規(guī)模開發(fā)之后，絲路軟件城片區(qū)的商品住宅小區(qū)已經(jīng)陸續(xù)迎來交付，再加上片區(qū)內的產業(yè)園區(qū)、學校等，擁有常住人口和消費需求的支撐，而整個絲路軟件城大型商業(yè)目前依然是一個空白。

不過，由于西安高新蘇寧廣場配套的住宅地塊蘇寧雲(yún)著已經(jīng)交付，目前僅剩下商業(yè)部分，而商業(yè)部分僅僅施工至正負零，后續(xù)還需要大量的資金投入才能實現(xiàn)項目的建成，此時又沒有住宅銷售的資金來支撐，在目前的大環(huán)境之下，盤活難度較大。

與之形成對比的是蘇寧在空港新城的項目，由于住宅地塊當時剛剛開發(fā)尚未入市銷售，因此住宅地塊+商業(yè)地塊整體被地建嘉信收購，從而實現(xiàn)了項目的盤活。

盤活這類純商業(yè)項目的難度，要遠遠超過住宅項目，這也正是為什么這幾年西安多個住宅爛尾項目盤活的同時，爛尾的商業(yè)項目大多數(shù)依然處于擱置之中。

從目前來看，在絲路軟件城片區(qū)成熟度提升、價值逐步提升之下，高新蘇寧廣場或將以低價迎來接盤者，從而實現(xiàn)盤活。

這一切，還需要更長時間的等待。