金茂領(lǐng)漲，中海滑跌！千億房企變局2025

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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經(jīng)的第1742篇原創(chuàng)

圖片來源|AI自動生成

一場以“活下去”為目標(biāo)的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌仍在進行。

剛剛過去的2025年，克而瑞預(yù)計全年銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4個百分點。

2025年，全口徑銷售規(guī)模超過1000億元的企業(yè)共有10家，比2024年的11家少了1家。蜜妹看了下，主要是有兩家房企退出（龍湖集團、華發(fā)股份），一家房企入圍（中國金茂）。

圖表來源|克而瑞（特此感謝！）

從數(shù)量上看，相比2024年減少了5家，2025年千億房企的絕對值似乎有企穩(wěn)趨勢。但從變幅來看，情況似乎又沒那么簡單了。

如下圖，蜜妹統(tǒng)計并計算了2025年10家千億房企的銷售額變幅排名，分化還是比較明顯的。

最亮眼的當(dāng)數(shù)中國金茂。其2025年銷售額達到1135億元，同比增長15.52%，銷售額從2024年未入前十躍居至2025年的第8位，增幅更是名列10強房企榜首，成為這一梯隊里唯一增長的房企。

在蜜妹看來，中國金茂能逆勢增長，一方面是央企信用背書帶來的融資成本優(yōu)勢與市場信任，以及在核心一、二線城市布局的韌性。

2024年行業(yè)集體收縮時，金茂并未跟風(fēng)砍項目，反而聚焦北京、上海等高能級城市的 “科技住宅”賽道。這類產(chǎn)品在改善型需求里有強辨識度，而2025年一線市場的調(diào)控邊際放松（如首付比例下調(diào)），恰好給了金茂去化的窗口。

不過話說回來，金茂的崛起多少也帶著點基數(shù)紅利。相比中海、保利往年的3000億級規(guī)模，小基數(shù)+精準(zhǔn)賽道的組合，讓它避開了巨頭們的“規(guī)模包袱”。

除了中國金茂，2025年千億房企里其他9家銷售額同比都有不同程度的下滑。其中較為刺眼的是中海地產(chǎn)，其2024年銷售額還是同比微增0.26%，到了2025年變?yōu)橥认禄?9.12%，下滑幅度在10強房企里排到第三位。

在蜜妹看來，中海2025年銷售額下滑，也不能簡單地用“賣得差”來概括。它背后是一場高風(fēng)險的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向。

一方面是公司基于對市場的判斷，主動減少了供貨，特別是在幾個“開盤售罄”的暢銷盤消耗后，缺少同等量級的項目接力。

另一方面，整個市場的購買力和信心都處于低谷，即便是一線城市的項目也不得不以價換量。

最關(guān)鍵的轉(zhuǎn)變在于，中海將寶貴的財務(wù)優(yōu)勢沒有全部用于銷售端血拼，而是去押注未來，瘋狂在一、二線城市核心地段掃貨。這導(dǎo)致其7月份單月拿地金額比銷售額還高。

中指院數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)2025年拿地金額907億元，比第二位保利發(fā)展高出236億元。

某種程度上，中海在賭下一輪翻盤。這場豪賭的結(jié)果，將決定它未來是重回巔峰，還是被沉重的土儲拖入泥潭。

圖表來源|中指院（特此感謝！）

除中海外，10強房企里還有2家2025年的銷售額跌幅同比擴大，分別是綠城中國和萬科地產(chǎn)。

其中綠城中國銷售額變幅從2024年的-8.05%擴大至-10.73%。這說明情懷和品質(zhì)也敵不過錢包縮水。房子再好，客戶沒錢也是白搭。

在蜜妹看來，綠城最大的底氣其實是代建業(yè)務(wù)——自己賣房難，幫別人管項目賺錢，輕資產(chǎn)運營。未來，它可能越來越不像開發(fā)商，更像一個品牌和管理輸出商。

萬科不用多說了，2025年有多難，從一次次的“上頭條”中可見一斑。另一面來看，萬科的“大跌”也可以理解為“斷臂求生”：收縮非核心項目，聚焦核心城市，雖然短期銷售難看，但能減少現(xiàn)金流消耗。在行業(yè)底部，活下來比保排名更重要。

值得一提的是，除了中海、綠城、萬科，2025年10強房企里有6家跌幅都在縮窄。這或許意味著，最寒冷的冬天已經(jīng)快過去了？

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。

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