成都公寓的斬殺線來了

來源：成都淘房志

成都公寓，跌慘了！

這兩年，貌似都已經(jīng)沒有人聊成都公寓了。

最直接的原因就是：

租金下滑、存量太大、保租房下場(chǎng)。

像在17-20年成都比較火熱的板塊，因?yàn)樽≌拶彛业靡嬗跇鞘械某掷m(xù)走高，不少板塊公寓也十分火熱。

譬如近年成都比較火的成華奧園廣場(chǎng)。

2018年，因?yàn)槭袌?chǎng)和地段優(yōu)勢(shì)，奧園廣場(chǎng)LOFT最貴賣到超過1.7萬/㎡！

這個(gè)價(jià)格比當(dāng)時(shí)期一些住宅還貴，還賣的很好！

現(xiàn)在41㎡的套一LOFT，最低掛牌單價(jià)已經(jīng)來到了7400元/㎡左右，跌幅超56%！

大源當(dāng)年情況也一樣。

比如中糧天府宸悅等，當(dāng)時(shí)的高位行情在1.7-2萬元/㎡左右，當(dāng)時(shí)甚至有傳出一人買多套的情況。

目前在貝殼上的掛牌房源中，項(xiàng)目39㎡的套一最低單價(jià)已經(jīng)來到了1.1/㎡，最高跌幅將近45%！

按照目前的價(jià)格，凈租金收益率大概超4%左右，中規(guī)中矩。

2020年，恒大珺臨閣在售公寓，經(jīng)歷幾次大降價(jià)后，價(jià)格在14000元/㎡左右！

項(xiàng)目賣的十分不錯(cuò)，20年時(shí)賣的只剩了87㎡的公寓產(chǎn)品。

恒大珺臨閣的官方取證價(jià)格

而目前項(xiàng)目87㎡的套二，最低掛牌單價(jià)已經(jīng)來到8000元/㎡左右，跌幅超過42%。

如果還是在早期買的，跌幅更高。

目前87㎡的精裝帶家具套二，最低租金已經(jīng)只要3200。

按照目前的掛牌價(jià)格來看，現(xiàn)在項(xiàng)目租金凈回報(bào)率或在5%左右，還算可以看，但也不是很高。

因?yàn)楫?dāng)前市場(chǎng)上公寓的供應(yīng)量過多，以及保障性租賃住房的下場(chǎng)，后期公寓面臨的租金壓力必然會(huì)越來越大的。

01

價(jià)格暴跌

成都公寓沒市場(chǎng)了?

成都公寓賣的最火的時(shí)期，就是2017-2018年住宅限購政策最嚴(yán)格的兩年。

也是公寓價(jià)格和走量最為瘋狂的一段時(shí)間。

整個(gè)2017年-2018年末，成都主城區(qū)的公寓市場(chǎng)行情都在持續(xù)走高，成交量非常夸張，個(gè)別月份還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

公寓價(jià)格的持續(xù)上漲，這個(gè)階段盲目跟風(fēng)購買數(shù)量也非常龐大。

價(jià)格在2018年底觸頂，最高均價(jià)達(dá)到了約17000元/㎡。

數(shù)據(jù)來源：正合研究院

正是借著這股“東風(fēng)”，各區(qū)核心板塊有一大波公寓項(xiàng)目，漲完價(jià)還能輕易清盤。

但經(jīng)歷取消限購，以及當(dāng)前住宅市場(chǎng)的大幅回調(diào)，成都公寓價(jià)格也下殺得十分厲害。

除了火熱的大源，像主城核心板塊也有類似大跌的情況。

比如在成華核心杉板橋。

位于區(qū)域核心的萬科天薈公寓，因?yàn)檎紦?jù)杉板橋的核心位置，以及周邊商圈、文旅資源聚集，年輕人扎堆的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目開出十分熱銷。

21年單月成交上百套，成交均價(jià)12260元/㎡。

這兩年，盡管坐擁不小區(qū)位和配套優(yōu)勢(shì)的萬科天薈，公寓產(chǎn)品的價(jià)格也是大幅下滑。

目前38㎡的套一，最低單價(jià)已經(jīng)來到了8400元/㎡左右，跌幅超30%。

比如錦江東湖板塊。

位于區(qū)域核心的中港CCPARK，占據(jù)東湖核心位置，二環(huán)旁，緊鄰東湖各大配套，距離川大本部也十分近。

項(xiàng)目貌似從17年就開始賣了，剛開始賣的十分好，像21年，一個(gè)月就能賣超過300套。

當(dāng)時(shí)成交單價(jià)大概在1.3萬/㎡左右，高位時(shí)成交價(jià)還更高！

但可能因?yàn)榱勘容^大，后面就賣不太動(dòng)了，到現(xiàn)在都還沒有賣完。

現(xiàn)在在售的官方給出的價(jià)格在1.7萬/㎡左右，但實(shí)際肯定有不小的優(yōu)惠。

只不過二手行情就差距很大了。

目前項(xiàng)目在貝殼上的掛牌房源中，50㎡最低單價(jià)都來到了7888元/㎡。

按照21年的成交價(jià)格來算，跌幅將近40%。

當(dāng)然，淘房君發(fā)現(xiàn)像新川那邊，在高位供應(yīng)量比較大的區(qū)域，跌幅更是明顯。

19年左右，新川大量供應(yīng)公寓產(chǎn)品，比如有像華潤時(shí)光里、融創(chuàng)香璟臺(tái)、碧桂園沁云里、天目中心、長冶南陽御龍府等。

除了御龍府在后期才面市，價(jià)格相對(duì)低一點(diǎn)外。

19年左右，新川板塊的清水公寓基本價(jià)格都在1.5萬元/平左右，如果是LOFT，可能還要再貴一些。

南陽御龍府開售價(jià)格在1萬出頭點(diǎn)點(diǎn)，據(jù)說開盤當(dāng)日就熱銷，首批次460套房源，一搶而空。

而目前像南陽御龍府的公寓，盡管入手價(jià)格夠低，跌幅也比較大。

在貝殼最低掛牌單價(jià)已經(jīng)來到了7000元/㎡左右，跌幅超33%。

更不談其他入手在新川高位時(shí)期的公寓了。

像融創(chuàng)香璟臺(tái)西苑二期的48㎡套一，現(xiàn)在最低單價(jià)已經(jīng)來到了7899元/㎡，入手價(jià)比御龍府高的多。

跌幅十分劇烈。

02

租金下滑

公寓出租難！

公寓價(jià)格下跌，除了住宅大市場(chǎng)的影響，還有一個(gè)主要原因就是租金。

從去年開始，全國的租賃市場(chǎng)都快速下跌。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.25%，跌幅較2023年擴(kuò)大2.95個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)安居客40城租賃指數(shù)，成都24年租金數(shù)據(jù)相比23年跌了1.4%，算是表現(xiàn)較好的城市了。

雖然住宅跌幅不大，但成都的公寓市場(chǎng)卻跌的慘不忍睹。

據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)，集中式公寓，成都降幅最大，達(dá)到了10%，比上海的7%還高。

租金收益直接影響了購買公寓的房東資金收益，如果不能覆蓋成本，達(dá)到當(dāng)時(shí)購買的收益預(yù)期，那么很大概率就會(huì)選擇出手。

但成都的公寓因?yàn)楣?yīng)量太大，也不是想出手就能馬上出手。

最后只有割肉。

像大源熱門的復(fù)城國際，20年高位時(shí)，51㎡套一單價(jià)在1.4萬/㎡左右。

現(xiàn)在掛牌房源中，51㎡的房源，最低單價(jià)已經(jīng)干到了8700多/㎡，跌幅超過37%。

像復(fù)城國際，前幾年的租金普遍穩(wěn)定在2500-2700的樣子，有的甚至能租更高。

但現(xiàn)在，帶家具的房源租金，最低的已經(jīng)到了2000，還沒有租出去，降幅超25%。

03

還能不能買公寓？

公寓這個(gè)產(chǎn)品，和住宅的行情大不一樣。

目前看來公寓現(xiàn)在的價(jià)格，確實(shí)是比較便宜的，但是存量也擺在那里，劣勢(shì)十分明顯。

淘房君認(rèn)為，公寓產(chǎn)品普遍無非就兩種情況，出租、自住。

現(xiàn)實(shí)情況是，出租的占比肯定是要比自住高的多，但租金的下滑導(dǎo)致公寓的性價(jià)比開始變得十分低，讓其頹勢(shì)盡顯，比如

1、不適合超兩人自住，公寓大環(huán)境魚龍混雜，面積太小；

2、沒有學(xué)區(qū)；

3、交易稅費(fèi)很高，僅適合長期持有；

4、官方下場(chǎng)的保障性租賃住房，進(jìn)一步壓縮了公寓的空間。

所以，淘房君認(rèn)為，公寓的結(jié)果只有出租，且只有推薦收益率能到5%以上，才有說法。

低于這個(gè)數(shù)，我認(rèn)為看都不要看了。

你認(rèn)為呢？