重磅 | 2025年中國住房租賃行業總結與展望（附企業規模榜）

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年度觀點

HIGHLIGHTS

行業環境

• “十四五”期，全國住房租賃政策經歷從“體系構建”到“質效并重”的深刻轉型，“十五五”期保障性住房強調“優化供給”，“存轉保”或成主要籌集來源，精細化、品質化運營趨勢凸顯
  

• 地方政策持續高頻，核心一二線仍為政策重地；優化供應方式指導政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化

• 保障房REITs首發+擴募成功落地，融資結構持續優化，債券類融資占比大幅提升

• 險資、基金等非國企企業主導涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強二線城市

市場篇

• 全國55城個人房源掛牌高位回落，業主面對市場壓力，以價換量成交穩定上漲
  

• 核心15城集中式公寓規模持續上漲，年內新建類項目及保租房項目主導新開
  

• 核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩，受保租房規模入市影響，多城租金持續承壓

企業篇

• “國家隊”積極入局，TOP30開業規模年增長超9萬間
  

• 地方國企深化市場化運營及自品牌落地與規模擴張

• 市場化企業發展向聚焦輕資產轉型，主要拓展與地方國企或跨行業大廠

展望篇

• “十五五”期間住房租賃政策將呈現“強規范、重支持、促創新”的三維體系，推動行業從高速發展轉向高質量發展
  

• 26、27年仍然是保租房供應高峰，在保租房供應集中區域競爭聚焦“存量爭客”，產品力與運營效率將成為決定項目成敗的核心

以下為2025年中國住房租賃行業發展盤點·縮略版

*報告完整版獲取方式附于文末*

Chapter 1

行業環境

一、“十四五”期，全國住房租賃政策經歷從“體系構建”到“質效并重”的深刻轉型，“十五五”期保障性住房強調“優化供給”，“存轉保”或成主要籌集來源，精細化、品質化運營趨勢凸顯“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個階段。第一階段為2021-2022年：聚焦體系構建與供給攻堅，政策核心是搭建頂層設計并迅速增加供給量，初期以新建和改造閑置住房為主要途徑，同時加大金融支持。第二階段為2023-2024年：聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉向拓寬供給渠道、盤活存量資源。第三階段為2025年：聚焦質量提升與法制規范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉向質量提升與法制規范，同時積極培育市場化、專業化住房租賃企業。

2025年10月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》發布，提出優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規劃對保障性住房供給的提法為“有效增加”，預計“十五五”時期，我國對保障性住房的優化方向或包括保障性住房供給的籌集來源、質量提升、規模等維度。

二、地方政策持續高頻，核心一二線仍為政策重地；優化供應方式指導政策落地，從源頭上解決市場供需失衡的矛盾，且助力存量去化

地方住房租賃相關政策體系持續完善，推動行業可持續發展，2025年作為“十四五”收官之年，全國各地出臺約259條租賃政策，仍以一線城市及強二線城市主導。政策指導類占比61%最多，其次為規范類占比23%；2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業發展邊際，從而推動住房租賃行業高質量發展。

三、保障房REITs首發+擴募成功落地，融資結構持續優化，債券類融資占比大幅提升供需兩側協同發力，通過精細化施策，推動“租購并舉”落地

年內成功首發2只并完成2單擴募，同時有超15家企業籌備發行，市場已從試點探索，邁向“擴容提質”的規模化發展新階段。隨著保障房REITs發行節奏的加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐。

四、險資、基金等非國企企業主導涉租大宗交易市場，外資收并購動作相對活躍，但布局主要聚焦一線及強二線城市

2025年租賃市場大宗交易共計11宗，已披露交易金額共計71.44億，其中僅新黃浦和上海前灘國際商務區投資有限公司為國企性質，另外資收并購動作相對活躍，參與大宗交易4宗，合計金額23.8億元（一宗未披露收購金額），占比約33%，積極布局上海、北京等高能級城市。

Chapter 2

市場篇

一、全國55城個人房源掛牌高位回落，業主面對市場壓力，以價換量成交穩定上漲
從2021至2025年全國55城個人房源年度供應走勢來看，租賃市場與房地產整體周期呈現出緊密關聯。2025年全年個人房源新增供應量約為576萬套，同比小幅下降約3%。這一持續溫和下滑的趨勢，既與房地產新開工放緩、二手房交易情緒漸穩有關，也暗示著個人租賃房源供給逐步進入穩定平臺期。

從2021至2025年全國55城個人房源年度成交走勢來看，市場呈現出與供給端高度聯動、需求持續釋放的結構性增長特征。2025年全年成交規模約218萬套，同比增幅約10%。成交穩步增長，一方面反映出在房價預期趨于平穩背景下，租賃正成為更多人長期、穩定的居住選擇，租賃習慣逐步深化；另一方面也體現出個人房源在租賃市場中仍具有較強競爭力，尤其在滿足多樣化、個性化居住需求方面，持續吸引著年輕家庭、新市民等核心客群。

從個人房源租賃市場租金坪效來看，從2022年之后，業主以租待售，供應增加，競爭加劇疊加經濟壓力下，客戶租房預期下降，業主降低租金，匹配需求，導致成交均價下滑。個人房源租金呈現出持續下滑趨勢，2025年掛牌價對比2022年下降4.7%，年均降幅約1.6%；成交價對比2022年下降約7.3%，年均降幅約2.4%。個人房源租賃市場成交表現出以價換量態勢。

二、核心15城集中式公寓規模持續上漲，年內新建類項目及保租房項目主導新開

滬深兩城集中式公寓規模領跑，十城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局形成。截止2025年末，上海、深圳兩城規模分別為43萬套、34萬套持續高位運行；從供應格局來看，上海、武漢、廈門、成都、深圳、西安、鄭州、濟南、天津、重慶、蘇州共11城保租房市占超45%，“保障+市場”雙軌格局成型。

2025年新開持續高位運行，新建項目及保租房主導供給。2025年核心十五城新開集中式公寓規模為19.5萬套，同比微降2個百分點；從新開項目建設類型來看，新建類項目占比達76%，同比上漲3%，未來隨著租賃土地供給端的持續收窄，行業供應將逐步轉向存量改建主導；從新開項目屬性表現來看，保租房規模市占84%，同比上漲6%，未來各地將積極進行存量收購類資產的改造與入市工作，城市保租房市占或將持續上漲。

三、核心15城集中式公寓出租率普遍趨穩，受保租房規模入市影響，多城租金持續承壓

2023年來平均出租率保持91%+高位水平，多城出租率波動企穩。分城市看，2025年核心城市出租率7城同比上漲、8城下降，整體漲降幅多在±2%以內，杭州同比降幅達7.0%最高，主因城市新建大型租賃集中入市影響，且該些新建型項目區位及交通等配套較弱影響項目爬坡期較長，導致城市整體出租率下滑。

從核心八城各季度出租率來看，核心八城整體出租率在80%以上，呈現高位運行態勢。其中廣州、深圳、南京、武漢、成都五城出租率更是保持在95%左右。從各城市出租率變化來看，城市分化明顯，北京、深圳、南京、武漢四城出租率近期呈現上漲趨勢；上海、廣州、杭州、成都四城出現小幅波動下滑。

低價保租房規模入市，核心15城平均租金同比降幅達3.3%，租金表現為近五年低位；分城市看，2025年全年僅北京、廣州2城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超7%，主要受城市近年來新增供應以低價的保租房項目主導，導致城市整體租金同比降幅較高。未來隨著城市保租房持續入市，集中式公寓整體租金水平或持續承壓。

Chapter 3

企業篇

一、中國住房租賃企業開業規模/管理規模榜單發布

需要特別說明的是在開業規模TOP30的企業中，其中有10家屬于各地方國企平臺公司租賃企業，這些國企租賃項目中存在部分項目交由第三方運營的情況，存在項目資產方與運營方不歸屬同一個主體的情況，在此次統計中采取雙計原則，可能會提高整體TOP30租賃企業的開業規模，但由于雙計房源量占比極低，對整體行業的開業規模不構成絕對影響因素。

二、“國家隊”積極入局，TOP30開業規模年增長超9萬間

在國家及地方政府持續強化住房租賃政策支持的背景下，特別是配租型保障性住房項目進入大規模建設與交付周期，地方國有企業依托其顯著的資源整合與平臺運營優勢，展現出強勁的市場發展動能。數據顯示，截至2025年年末，國企系企業在住房租賃市場TOP30企業中的市場份額占比已達20%。尤為值得注意的是，其市場份額的同比漲幅達5.41%，大大領先于房企系及資管系企業，標志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導方向演進。在此過程中，地方國企憑借其穩定性和資源稟賦，在有效滿足社會日益增長的多元化、多層次住房需求方面發揮著關鍵作用，同時為促進住房租賃市場長期平穩、健康、有序發展提供了重要支撐，其行業引領地位日益凸顯。

數據來源：CRIC長租數據系統

據監測，近年來，TOP30的國企系企業規模加速擴張態勢明顯，2025年國企系年規模增長超9萬間。多家國企系企業亦在加速涌入住房租賃市場，地方平臺公司表現尤為活躍。從典型城市看：成都16家平臺公司創立租賃品牌，開業規模約4萬間；上海8個入局品牌合計開業規模超10萬間，其中城方超4.2萬間、城投寬庭城投超1.6萬間；鄭州城發“美寓”單品牌規模更超7.2萬間，擴張勢頭強勁。此外，今年，合肥（肥西產城集團“梧桐寓”、高新區“高新云果”）、廣州（國資管理集團“新嶼公寓”）等地平臺公司持續推出自有租賃品牌，地方平臺品牌化入局步伐未停。

數據來源：CRIC長租數據系統

三、地方國企深化市場化運營及自品牌落地與規模擴張

2025年四季度，地方國企圍繞保障性租賃住房的籌集、建設與運營，展現出以下幾大鮮明走勢：1.地方國企加速入局，聚焦品牌化與體系化建設；2.盤活存量資產是核心房源籌集模式；3.專業化運營能力備受重視，“強強聯合”成為趨勢。

總結而言，近期地方國企的動態清晰地表明，它們正在中央及地方政策的強力指引下，大規模、系統化地深入參與保障性租賃住房市場。其當前發展路徑呈現出“盤活存量、品牌運營、規模擴張、合作共贏”的特點，旨在有效增加保障性住房供給的同時，探索一條可持續的、市場化的高質量發展道路，兼具社會民生與國有資產保值增值的雙重目標。這正深刻改變著中國住房租賃市場的格局。

四、市場化企業發展向聚焦輕資產轉型，主要拓展與地方國企或跨行業大廠

市場化長租企業的發展范式已發生根本性轉變，正從依賴資本投入的重資產持有加速邁向以專業能力驅動的輕資產運營模式。其核心商業邏輯，已從擁有物業產權獲取租金差價，轉變為輸出品牌、產品、運營及數字化系統，以此賺取管理服務費。行業數據顯示，頭部企業的輕資產運營管理占比已超過70%，這標志著其價值定位已從房東徹底轉變為資產管理者與解決方案服務商。

這一轉型的關鍵路徑，在于與手握資產和需求并承擔著保障性租賃住房建設重要角色的地方國企平臺或其他行業大型企業建立深度鏈接。頭部企業正積極與地方政府、國有企業、高校及大型企業展開合作，通過成為人才住房與存量資產盤活的戰略合作伙伴，獲取穩定且優質的房源與客源。

資管系企業表現突出，TOP10企業中資管系企業占比過半，主要歸因于輕資產輸出模式日益成為市場的主流選擇。此外，在政策利好持續加持下，資產改建類需求將得以進一步釋放，對于資管企業來說，通過代建和代運營的方式介入，也將有效實現了自身規模的擴張與增長。城家作為早期聚焦于城市更新與空間改造的企業，憑借深厚的行業經驗與資源積累，通過代建模式切入，以專業的項目管理能力和高效的運營模式，提升租賃住房的品質和居住體驗，進一步鞏固了其在市場中的競爭優勢與地位。

數據來源：CRIC城市租售系統

因此，市場化企業的核心競爭力已迭代為：1、全鏈條的資產管理與產品打造能力；2、經過市場驗證的強大品牌與溢價能力；3、靈活多元的戰略合作與資源整合能力。未來，競爭的主戰場將不再是單純的規模擴張，而是在于能否以更專業的服務體系，深化與政府、國企、金融機構及產業端的協同，在復雜的市場格局中，憑借不可替代的運營價值，贏得持續發展的席位與機會。

Chapter 4

展望篇

一、“十五五”期間住房租賃政策將呈現“強規范、重支持、促創新”的三維體系，推動行業從高速發展轉向高質量發展“十四五”期間，頂層設計以“租購并舉”為核心，著力推動住房租賃市場規模擴張與制度框架搭建。進入“十五五”，預計政策重心將從“促規模”更多轉向“提質量、穩秩序、優結構”，形成多維度協同的政策與監管體系。

二、26、27年仍然是保租房供應高峰，在保租房供應集中區域競爭聚焦“存量爭客”，產品力與運營效率將成為決定項目成敗的核心

當前至2026年，核心城市新建項目將繼續集中入市，預計2026年新增保租房規模約19.3萬套。供應持續放量下，市場競爭依然激烈，租金整體仍將承壓。2027年起，市場預計將進入以存量改建為主導的新階段，年度新增供應量預計回落至年均約12萬間。這一方面是因為新建項目供給高峰已過，另一方面也由于城市中易于改造的優質存量資產逐漸減少，改造難度與成本逐年上升。若缺乏外部政策強力推動，2030年后新增供應規模可能進一步放緩。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業領先的中國房地產大數據應用服務商，現信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產企業，并為政府、企業和購房者提供房地產線上線下信息服務的全面解決方案。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、物管等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業 AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據。