個人按揭降至2012年水平，待售面積卻創(chuàng)新高

作者注：上一篇全篇沒提房子，但卻是房子很重要的參照。當那個指標下降時，表明房價存在上漲的可能。

一件商品，當庫存壓力過大時，以更低的價格出售，是最常用也最有效的手段。

在我國，雖然名叫商品房，但商品房的流通受諸多條件限制，不過作者相信早晚會回歸到正常商品的屬性。

這張2008年至2025年的關系圖，清晰地記錄了中國房地產(chǎn)市場在十幾年間走過的獨特軌跡，揭示了庫存與信貸這兩個關鍵變量之間復雜而深刻的互動。

圖表呈現(xiàn)了一個引人注目的背離趨勢。代表個人按揭貸款余額的折線，在經(jīng)歷了長期爬升后，于2025年前后回落至接近2012年的水平，大約在1.2萬億元區(qū)間。

這意味著支撐房地產(chǎn)市場最核心的金融杠桿，其規(guī)模已倒退十年以上。

然而，代表商品房待售面積的折線，卻一路向上，在2025年達到了歷史新高的7億平米以上。

一邊是金融血液的收縮，一邊是物理庫存的膨脹，兩條線背道而馳，形成了巨大的張力。

回顧歷史，兩條折線并非總是如此背離。在2015年之前，它們曾有過一段大致同向波動的時期。庫存上升時，信貸往往也同步增長，這反映了通過加大金融支持來消化庫存的常規(guī)邏輯。

例如，為應對2008年國際金融危機后的市場低迷，政策曾大力刺激需求，信貸與庫存的關系一度顯得“和諧”。但這種同向運動在2016年后逐漸發(fā)生了變化。

2016年至2021年左右，是兩條折線走勢最為“陡峭”的階段。個人按揭貸款余額從不足2萬億元快速攀升至接近3萬億元的頂峰，顯示出居民部門加杠桿購房的空前熱情。

與此同時，商品房待售面積卻從高位的約7億平米顯著下降至5億平米左右，呈現(xiàn)經(jīng)典的“量價齊升、庫存去化”的繁榮景象。那段時間，充沛的信貸如同燃料，不斷推高資產(chǎn)價格預期，并快速消化了現(xiàn)有庫存。

轉(zhuǎn)折大約發(fā)生在2021年后。個人按揭貸款余額的折線率先調(diào)頭向下，增長勢頭停滯并開始回落。

商品房待售面積的折線在短暫徘徊后，卻調(diào)轉(zhuǎn)方向，開始掉頭向上，并持續(xù)攀升至今。

這個“剪刀差”的打開，標志著市場邏輯發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變。信貸引擎的動力減弱，而庫存的生成速度卻未同步放緩，甚至因前期開工項目陸續(xù)竣工而加速。

這種背離的核心在于預期的改變。當房價上漲的預期不再穩(wěn)固，甚至逆轉(zhuǎn)時，加杠桿購房的動機就會急劇萎縮。

人們開始審視負債的長期風險，而非資產(chǎn)的增值前景。

于是，即便開發(fā)商手中持有大量待售房源，也難以通過傳統(tǒng)的信貸刺激手段有效轉(zhuǎn)化為銷售。商品房的“金融屬性”褪色，其作為耐用消費品的“商品屬性”開始占據(jù)主導。

從商品流通的基本規(guī)律看，高庫存必然對價格形成下行壓力，并呼喚更大力度的促銷。

但房地產(chǎn)的特殊性在于，其價值巨大、交易復雜，且深度綁定地方財政與金融體系，價格調(diào)整往往滯后且充滿陣痛。

圖表中信貸的收縮，部分反映了銀行體系出于風險控制而自動收緊房貸，這反過來又加劇了庫存去化的難度，形成了一個循環(huán)。

展望未來，兩條折線的重新靠攏或許是市場出清的必然路徑。要么是待售面積通過實質(zhì)性降價促銷、保障房轉(zhuǎn)化等方式有效減少，要么是信貸政策在風險可控前提下進行適應性調(diào)整，以匹配合理的居住需求。

最終，市場需要在新的供需平衡點上，找到庫存水平與金融支持之間健康、可持續(xù)的新關系。這張圖表所刻畫的背離，正是這個艱難再平衡過程的生動寫照。