十年資深中介說漏嘴：大部分二手房都不值得買，2個原因太現實了

某大暴雷以后，很多購房者擔心買到爛尾，延期交付，于是紛紛將目光轉向了二手房市場，畢竟現房現售可以考察質量，也無需等待交房。

不過最近有一位在大城市從事房產銷售的資深中介朋友不小心說漏了嘴，大部分二手房其實都不值得買，聽完你就心里有底了。

01.為啥說大部分二手房不值得買？

二手房是現房，不怕爛尾、不用等，能實地看質量，有的還帶裝修，價格有時比新房還劃算。照理說優勢這么多，應該更受歡迎才對。

但實際上，很多二手房因為建得早，已經開始出現老化問題，居住品質大打折扣：

①二手房實際成本可能更高

表面上二手房總價低，但仔細一算，反而可能更貴。

首先，新房更容易撿漏：這兩年很多開發商為了回籠資金，都在以促銷活動打折優惠的方式來賣房，有的樓盤甚至直接打七折，這么算下來，相比二手房，新房市場撿漏機會也更多。

其次，二手房產權年限可能縮水很多。比如朋友@老胡上個月去看的兩套房，一套新房，一套二手房，二手房比新房便宜5%，但它是2000年拿的地，比2023年拿地的新房產權少了二十多年。這么一看，買二手房其實并不劃算。

②二手房隱藏花費更多

有人覺得買裝修過的二手房能省裝修錢，但住進去才發現問題一堆：水管老化要換、電路要改、墻面重做……很多人最后砸掉重裝，反而多花一大筆。

簡單算筆賬，墻面整理一兩萬，水電改造好又是幾萬，如果漏水就更費錢。這兒幾萬、那兒幾萬，加起來甚至超過新房差價。

更何況大部分二手房貸款利率都比新房要高出0.2~0.5%，月供壓力更大，總體算下來，總支出可能比新房還高。

③二手房存在潛在風險問題

很多人買二手房是沖著學區去的，但如果你購買的二手房入學名額早就使用過了，那么這種房子你買回來也占不到學位，房子的價值就大打折扣了。

另外，老二手房的電梯安全、消防設施可能不達標，尤其老舊小區，消防設備甚至只是擺設，居住安全堪憂。

如果是老小區頂樓就更不用說了，隔三差五出現滲水漏水問題，而且即使做了防水，也不能一勞永逸，幾乎每隔兩年就要做防水，這樣長期耗下去也是一筆不小的開支。

還有老小區如果遇到地震，完全是災難性的毀滅。再加上很多二手房小區里租客多、人員雜，安全和居住氛圍都沒保障。

02.購買二手房注意事項

如果打定了主意購買二手房的話，建議你還是提前做好功課：

1、產權問題提前搞清楚

一定要確保這個房子沒有抵押給別人，也沒有被法院查封，如果不去查清楚這個問題，一旦你買入，將來扯皮，痛苦的是自己。

2、稅費說清楚

二手房都是有稅的，具體是買方承擔還是賣方承擔，你得提前了解清楚，比如個稅增值稅契稅等等，買房算成本的時候不能光算房子的總價，這些稅費也要計算在內。

3、實地探查

一定要實地去看看房子的結構裝修情況，還有小區周邊的配套物業管理等，這些都關乎到以后的居住品質。同時，房子的戶型格局是否滿意也要提前去關注，畢竟這些都關乎到以后的入住，馬虎不得。

4、定金一般不能退

如果不確定自己要買下的話，就千萬不要去交定金，因為定金一旦交出，將來你不想要這個房子，錢基本上是不會退回的。

5、首付不能亂給

合規來講，首付款就應該交給賣方或者由資金監管控制，千萬別把錢交給了中介，即使是朋友，防人之心也不可無?，F實中，中介朋友拿著錢跑路的不在少數，所以給錢這事千萬不要大意。

6、學區房資格

如果你買二手房的目的是為了學區，就一定要先了解清楚還有沒有學位，不要被人忽悠了，等到自己買入以后才發現沒有入學名額，那么后悔都沒用！

7、明確落戶時間

買房前，就和賣家說好何時遷走戶口，最好寫進合同里，避免買了房卻落不了戶。

8、家具和家電歸誰

如果你買的是二手精裝房的話，家具家私歸誰，最好全部落到合同里，口頭協議做不得數的！

9、交房時驗收

交房的時候可以拿著合同，一個一個的去比對，家具家私是否齊全？物業費，燃氣費，水電費是否有欠繳？屋子里面有沒有損壞？

交房的時候，每一步都要把好關，不然事后你再去找原賣家，人家才不會搭理你。

總之，買二手房要考慮清楚自己的經濟情況和還款能力，同時提前排查可能的風險，做好功課再下手，才不會買了后悔。