中金廈門火炬產業園申報 “國家火炬”類全國首單REIT

作者 秦晉

12月30日消息，中金廈門火炬產業園REIT已于近日在深交所正式申報，成為全國首單以“國家火炬計劃軟件產業基地”為底層資產的公募REITs。申報信息顯示，中金廈門火炬產業園REIT的專項計劃管理人為中國國際金融股份有限公司，基金管理人為中金基金管理有限公司，托管人為中國農業銀行股份有限公司，原始權益人為廈門高新技術創業中心有限公司、廈門火炬高新區招商服務中心有限公司，均為廈門火炬集團子公司。

擴容潛力存在10-35倍擴容空間

截至2025年12月26日，國內REITs市場共上市78只，總市值2199億元。該REIT處于一級市場首發階段，與同周更新的博時山東鐵投REIT、華泰三峽清潔能源REIT共同推進。中金廈門火炬產業園REIT申報響應國家發改委與能源局，關于支持光熱發電等清潔能源項目發行REITs的號召，通過盤活存量資產促進投融資循環。當前REITs市場擴募加速，中金廈門安居REIT(擴募)、中航京能光伏REIT(擴募)等項目已進入不同階段，而火炬產業園REIT的獲批將為園區類REITs提供新樣本表。

根據國信證券測算，中國REITs市場規模潛在空間為2.1萬-4.5萬億元，當前僅為其總規模的0.04%-0.2%。大公國際引用美國、日本經驗，預計國內REITs市值可達到GDP的4.9%(美國水平)或2.6%(日本水平)，對應當前GDP(約126萬億元)測算，目標規模約6.2萬-12.6萬億元，存在10-35倍擴容空間。

資產類型覆蓋廣泛 租金流穩定是關鍵

園區、交通、保障房、消費、倉儲物流、能源、市政環保等10大領域，僅缺少養老設施。2025年上半年板塊表現分化顯著，消費類(如華潤商業REIT)、環保類(如銀華紹興原水)單位可供分配金額同比上行，而產業園(-9.5%)、倉儲物流(-4.3%)、能源(-11%)等板塊承壓。

政策性保租房(如深圳安居、蘇州恒泰)租金穩定，市場化項目探索服務收入對沖(如華潤有巢REIT服務收入占比12.55%)。

水電、海風項目表現穩健(如嘉實中國電建發電量+8%)，光伏項目受光照不足拖累(如中航京能光伏電量-28%)。

產業園類，短期仍處經營底部，關注張江、金隅等區域競爭可控、租戶產業景氣度高的項目。

倉儲物流類，核心區域(如京東、順豐REIT)以價換量策略有效，成渝地區出租率回升，頭部運營商資源整合能力突出。

保租房、能源板塊占比超98% 獲投資者認可

截至2025年上半年，機構投資者占比均值達97.21%，保租房、能源板塊占比超98%，反映其對穩定現金流資產的認可。

戰略配售投資者多為原始權益人關聯方或專業機構，2025年新上市項目中，公眾投資者認購倍數為網下投資者的3.8倍，但一級市場熱度有所降溫。

保險資金、養老金等長期機構偏好高分紅(凈現金流分派率≥3.8%)、低風險資產，保障房、市政環保等防御性板塊配置價值凸顯。

二級市場換手率中位數為1.12%，顯著低于滬深300(日均換手率約1.5%)，顯示機構持倉趨穩。

2025年中證REITs全收益指數呈現“企穩回升”趨勢，但9月后受股市回暖影響，滬深300反超REITs。

長期來看，美國REITs長期年化收益達9.2%(2009-2023年)，中國REITs上市4年平均漲幅17.91%，但存在短期經濟周期敏感性，是成長過程中經歷的磨合。

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