2025年度重慶不動(dòng)產(chǎn)多元發(fā)展盤點(diǎn)

2025年重慶土地市場(chǎng)成交總額達(dá)220億元，較2024年同比增長(zhǎng)126%，市場(chǎng)活躍度顯著提升。除傳統(tǒng)招拍掛模式外，重慶不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)加速向保障性住房建設(shè)、存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市有機(jī)更新等多元賽道延伸拓展，構(gòu)建起 “租售并舉、存量盤活、城市煥新” 的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展格局。

核心看點(diǎn)

1

長(zhǎng)租房：規(guī)范與供給“雙輪驅(qū)動(dòng)”

• 長(zhǎng)租房市場(chǎng)迎來標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展元年，國(guó)家《住房租賃條例》與重慶 "好房子" 技術(shù)導(dǎo)則雙重護(hù)航超萬(wàn)套房源入市完善租售并舉體系;

• 重慶“十四五”累計(jì)籌集保租房30萬(wàn)套，2025年長(zhǎng)租房入市超萬(wàn)套，以公租房改建、存量收購(gòu)為主力。

2

配售型保障房：“新建+公租房轉(zhuǎn)售”雙軌推進(jìn)

• 2025年首個(gè)配售型保障房項(xiàng)目“九龍宸曦”開盤即罄，價(jià)格為周邊新房5折，體現(xiàn)強(qiáng)勁需求。

• 2026-2027年配售型保障房將迎交付高峰，形成持續(xù)供給循環(huán)。

3

代建代管：央國(guó)企主導(dǎo)，頭部企業(yè)包攬

• 代建代管向頭部集中，代建代管典型中標(biāo)項(xiàng)目11個(gè)；

• 龍湖包攬7個(gè)項(xiàng)目，綠城、金茂等積極布局，服務(wù)向“投、建、管、運(yùn)、服”全鏈條一體化深化。

4

存量盤活：政策突破 + 國(guó)資介入化解風(fēng)險(xiǎn)

• 政策允許存量商業(yè)辦公用地功能轉(zhuǎn)換，支持專項(xiàng)債券收購(gòu)閑置土地；

• 出險(xiǎn)項(xiàng)目條件復(fù)雜、流拍頻繁，恒大中渝廣場(chǎng)（3號(hào)地塊）由國(guó)資平臺(tái)介入實(shí)現(xiàn)從“出險(xiǎn)項(xiàng)目”到“國(guó)資持有、專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。

5

城市更新：頂層設(shè)計(jì)升級(jí)，形成典型案例

• 城市更新則以精細(xì)化路徑出圈，多個(gè)案例入選全國(guó)典型，形成可復(fù)制的“技術(shù)-治理”協(xié)同流程。

以下為《2025 年度重慶不動(dòng)產(chǎn)多元發(fā)展盤點(diǎn)》報(bào)告全文

長(zhǎng)租房

“市場(chǎng)規(guī)范”與“增量供給”雙輪驅(qū)動(dòng)

租賃住房市場(chǎng)在政策規(guī)范與供給擴(kuò)容的雙重作用下，朝著專業(yè)化、規(guī)模化方向健康發(fā)展。

市場(chǎng)規(guī)范化：2025年9月，國(guó)家《住房租賃條例》正式實(shí)施，新規(guī)對(duì)各個(gè)主體進(jìn)行了規(guī)范，嚴(yán)禁非居住空間出租、打擊虛假房源、規(guī)范押金管理，整治市場(chǎng)亂象。

12月15日起，重慶《好房子技術(shù)導(dǎo)則（保障性住房）》正式實(shí)行，四大核心維度升級(jí)，筑牢“好房子”根基，標(biāo)志著重慶保障性住房建設(shè)進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)化、品質(zhì)化發(fā)展新階段。

供給規(guī)模擴(kuò)大：十四五期間重慶已累計(jì)籌集保租房30萬(wàn)套（間），從典型投運(yùn)/配租項(xiàng)目來看，2025年長(zhǎng)租房入市超萬(wàn)套，以公租房改建、存量收購(gòu)改建兩類改建型保租房為主。

配售型保障房

“新建+公租房轉(zhuǎn)售”雙軌并行

十四五期間重慶新增配售型保障性住房1.3萬(wàn)套，2024年新開工7000余套，2025年約6000套，市場(chǎng)通過“新建+公租房轉(zhuǎn)售”雙軌并行，項(xiàng)目布局向環(huán)線外傾斜。從項(xiàng)目進(jìn)度來看，目前多以在建為主，九龍宸曦為首個(gè)開盤項(xiàng)目，2026-2027年為房源交付和入住的高峰期，將實(shí)質(zhì)性解決大批保障家庭的住房困難。

進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，首個(gè)入市項(xiàng)目開盤即罄

2025年重慶配售型保障性住房進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，全市首個(gè)配售型保障性住房九龍宸曦開啟三輪認(rèn)購(gòu)選房，首期開盤推出房源吸引178組符合條件的家庭踴躍申購(gòu)，開盤即告售罄。項(xiàng)目按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，設(shè)計(jì)上采用綠色建筑、裝配式建筑、海綿城市等理念，引入先進(jìn)的智慧社區(qū)管理系統(tǒng)，配備安全監(jiān)控系統(tǒng)和門禁系統(tǒng)，標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)過硬，但價(jià)格僅為周邊新房的5折，受到目標(biāo)人群認(rèn)可。

代建代管

委托項(xiàng)目以央國(guó)企主導(dǎo)，專業(yè)化企業(yè)承接運(yùn)營(yíng)，并向頭部集中

2025年重慶代建代管典型中標(biāo)項(xiàng)目11個(gè)，業(yè)主方以地方國(guó)企、平臺(tái)公司為主，委托方的聚焦化體現(xiàn)了地方國(guó)企存量土地兌現(xiàn)提效和存量項(xiàng)目更新盤活加速；

代建方高度集中，品牌房企優(yōu)勢(shì)凸顯，龍湖包攬七個(gè)項(xiàng)目，綠城建管憑借龍頭優(yōu)勢(shì)，中標(biāo)井雙、建發(fā)、金茂等代建平臺(tái)積極布局代建；

服務(wù)鏈條不斷深化，代建業(yè)務(wù)覆蓋委托開發(fā)管理、品質(zhì)住宅裝修、建造管理等細(xì)分領(lǐng)域，代管覆蓋老舊商業(yè)更新和核心區(qū)商業(yè)資產(chǎn)盤活，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)“投、建、管、運(yùn)、服”全鏈條一體化的需求。

存量盤活

新政支持下，存量土地盤活提速與效率提升

2025年重慶存量土地盤活提速與效率提升。政策突破上，10月底，重慶市發(fā)布《重慶市要素市場(chǎng)化配置綜合改革試點(diǎn)行動(dòng)方案》，提出了一系列創(chuàng)新舉措，允許符合條件的存量商業(yè)辦公用地進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換或置換；支持使用地方政府專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地，為盤活“沉睡資產(chǎn)”提供了關(guān)鍵資金渠道。《重慶市支持“好房子”加快發(fā)展十條措施》中提出，新出讓未開工的優(yōu)質(zhì)商品住宅地塊，鼓勵(lì)按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

實(shí)際披露情況上，2025年重慶中心城區(qū)擬回購(gòu)?fù)恋亟ㄖ?guī)模約548萬(wàn)方，以純住宅為主，商住類為輔，其中蔡家、茶園、華巖是土地回購(gòu)的重點(diǎn)板塊，擬回購(gòu)可建體量達(dá)272萬(wàn)方，占總計(jì)劃的49%。

出險(xiǎn)項(xiàng)目條件復(fù)雜、流拍頻繁，大宗交易出讓難

2025年重慶典型出險(xiǎn)項(xiàng)目法拍基本以流拍告終，以部分建設(shè)的爛尾型為主，如花樣年千尋的花果山、城市之門、佳兆業(yè)瓏樾壹號(hào)等，因債務(wù)關(guān)系復(fù)雜、項(xiàng)目自身瑕疵等因素，導(dǎo)致傳統(tǒng)開發(fā)商望而卻步，交易出讓難。

國(guó)資介入化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)從“出險(xiǎn)項(xiàng)目”到“國(guó)資持有、專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變

恒大中渝廣場(chǎng)3號(hào)地塊經(jīng)歷法拍市場(chǎng)兩次流拍后，由國(guó)資平臺(tái)折價(jià)接盤，化解金融風(fēng)險(xiǎn)。這是一宗涉及在建工程轉(zhuǎn)讓的復(fù)合型交易，資產(chǎn)附帶大量歷史遺留問題，對(duì)買方的資金實(shí)力、協(xié)調(diào)能力和風(fēng)險(xiǎn)承受力要求極高，一般民營(yíng)資本難以介入。國(guó)有資本此時(shí)進(jìn)場(chǎng)，發(fā)揮了“穩(wěn)定器”作用。從建設(shè)方來看，由重慶建工和重慶嘉寓的聯(lián)合體作為施工總包方，負(fù)責(zé)續(xù)建，意味著將用于保障性租賃住房或長(zhǎng)租公寓等運(yùn)營(yíng)性方向，實(shí)現(xiàn)了從“出險(xiǎn)項(xiàng)目”到“國(guó)資持有、專業(yè)運(yùn)營(yíng)”的轉(zhuǎn)變。

城市更新

著力夯實(shí)基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目示范；

新三年計(jì)劃著力向精細(xì)化、系統(tǒng)化發(fā)展

重慶在“十四五”期間城市更新實(shí)踐中創(chuàng)新了三條關(guān)鍵的實(shí)施路徑，確保更新工作科學(xué)、高效且具有活力。2025年10月，《重慶市持續(xù)推進(jìn)城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2025—2027年）》印發(fā)，為未來城市更新工作繪制了明確藍(lán)圖，計(jì)劃提出推動(dòng)片區(qū)整體更新、老舊小區(qū)與城中村改造、加強(qiáng)既有建筑改造利用等九大重點(diǎn)任務(wù)，并從健全城市更新“規(guī)建運(yùn)治”一體化實(shí)施機(jī)制、建立多元化投融資新機(jī)制等五個(gè)方面強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)支撐保障，系統(tǒng)推進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、品質(zhì)提升、文化賡續(xù)和智慧治理。

多個(gè)項(xiàng)目上榜住建優(yōu)秀案例集，形成可復(fù)制的“技術(shù)-治理”協(xié)同流程

示范成果初成：重慶城市更新已取得顯著成果，2025年3月江北區(qū)塔坪片區(qū)老舊小區(qū)改造、渝中區(qū)解放碑地下環(huán)道城市更新、南岸區(qū)重慶開埠遺址公園城市更新3個(gè)城市更新典型案例上榜住建部《城市更新典型案例集（第二批）》，10月重慶市慈云寺—米市街—龍門浩歷史文化街區(qū)入選《歷史文化街區(qū)保護(hù)利用可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第二批）》，形成了可復(fù)制的“技術(shù)-治理”協(xié)同流程，證明了“有機(jī)更新”模式的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)可行性。

結(jié)語(yǔ)：

2025年重慶地產(chǎn)的投資環(huán)境呈現(xiàn)出明顯的多生態(tài)鏈融合發(fā)展態(tài)勢(shì)，傳統(tǒng)開發(fā)模式正加速向保障性住房建設(shè)、存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市有機(jī)更新等領(lǐng)域延伸。

長(zhǎng)租房市場(chǎng)朝著專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化方向發(fā)展，保障性租賃住房成為供給主力；

配售型保障房進(jìn)入實(shí)質(zhì)性落地階段，體現(xiàn)了住房保障體系向“長(zhǎng)效化”與“可負(fù)擔(dān)”方向的深化；

代建代管模式合作深化，推動(dòng)項(xiàng)目全鏈條服務(wù)整合，反映市場(chǎng)對(duì)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與效率提升的需求；

存量土地與資產(chǎn)盤活在政策支持下提速，國(guó)資平臺(tái)積極介入化解出險(xiǎn)項(xiàng)目，推動(dòng)“沉睡資產(chǎn)” 盤活；

城市更新在示范項(xiàng)目引領(lǐng)與頂層設(shè)計(jì)升級(jí)下，逐步形成可復(fù)制的“有機(jī)更新”模式。

整體來看，重慶房地產(chǎn)投資環(huán)境已從單一開發(fā)轉(zhuǎn)向多元共生，政策引導(dǎo)、國(guó)資參與與市場(chǎng)專業(yè)力量共同推動(dòng)著住房供給體系完善、存量資源活化與城市功能提升，為行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展構(gòu)建了更加穩(wěn)健的生態(tài)基礎(chǔ)。

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