重大新規(guī)！證監(jiān)會、滬深交易所聯(lián)合發(fā)布

【導(dǎo)讀】證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》

中國基金報(bào)記者 若暉

新年的鐘聲即將敲響，在2025年迎來大發(fā)展的公募REITs市場又迎來利好政策出爐。

12月31日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推動不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），同時(shí)出臺《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》。滬深交易所同步修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，護(hù)航REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

業(yè)內(nèi)對于《通知》中提到的“支持運(yùn)營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴(kuò)募、合并等方式做優(yōu)做強(qiáng)”，以及“支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs?ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品”兩個(gè)提法非常關(guān)注，有望打開明年REITs市場新的發(fā)展空間。

推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs平穩(wěn)健康發(fā)展

證監(jiān)會在《通知》中指出，要深刻認(rèn)識發(fā)展商業(yè)不動產(chǎn)REITs的重要意義。推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場發(fā)展是資本市場落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機(jī)制支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發(fā)展、促進(jìn)REITs功能發(fā)揮、不斷提高資本市場制度的包容性和適應(yīng)性具有重要意義。各單位要高度重視、精心組織，督促REITs市場各主體、各參與方、各環(huán)節(jié)嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)監(jiān)管要求和風(fēng)險(xiǎn)防控要求，切實(shí)做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs各項(xiàng)工作，確保取得實(shí)效。

同時(shí)需要激發(fā)市場主體活力。結(jié)合商業(yè)不動產(chǎn)特點(diǎn)，明確商業(yè)不動產(chǎn)REITs市場化準(zhǔn)入安排，著力穩(wěn)定預(yù)期、提升效率，更好激發(fā)市場主體活力、充分發(fā)揮市場優(yōu)勢。重點(diǎn)支持符合政策導(dǎo)向、具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)REITs，提高發(fā)行上市效率。鼓勵(lì)REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)或運(yùn)營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，提升規(guī)模效應(yīng)和風(fēng)險(xiǎn)分散能力。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的銀行保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)不動產(chǎn)REITs業(yè)務(wù)。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

《通知》還強(qiáng)調(diào)加大工作推動力度。各證監(jiān)局要充分發(fā)揮屬地監(jiān)管優(yōu)勢，加強(qiáng)政策宣傳解讀，推動優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)培育，及時(shí)協(xié)調(diào)推動解決轄區(qū)商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展過程中的堵點(diǎn)難點(diǎn)。證券交易所要持續(xù)提高市場推廣質(zhì)量，提升上市審核質(zhì)效，優(yōu)化市場服務(wù)，增強(qiáng)市場獲得感。進(jìn)一步壓實(shí)基金管理人、財(cái)務(wù)顧問等機(jī)構(gòu)的盡職調(diào)查與核查把關(guān)責(zé)任，確保商業(yè)不動產(chǎn)REITs信息披露真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，嚴(yán)把資產(chǎn)合規(guī)關(guān)、風(fēng)險(xiǎn)關(guān)和質(zhì)量關(guān)。

加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)

在推進(jìn)市場擴(kuò)容擴(kuò)圍方面，《通知》中提到持續(xù)加大優(yōu)質(zhì)REITs供給，推動市場業(yè)態(tài)不斷豐富、規(guī)模有序增長。完善REITs擴(kuò)募制度安排與市場化定價(jià)機(jī)制，積極探索多元、高效的擴(kuò)募實(shí)施路徑。支持運(yùn)營穩(wěn)健、治理有效、信息披露質(zhì)量較高的上市REITs通過購入資產(chǎn)、擴(kuò)募、合并等方式做優(yōu)做強(qiáng)，有序提升單只REITs資產(chǎn)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，不斷增強(qiáng)其長期價(jià)值創(chuàng)造的內(nèi)生動力。平等對待各種所有制企業(yè)，支持民營企業(yè)通過REITs盤活存量資產(chǎn)，拓寬權(quán)益融資渠道。

二級市場建設(shè)方面，豐富覆蓋REITs的指數(shù)體系，支持基金管理人開發(fā)掛鉤相關(guān)指數(shù)的基金產(chǎn)品，支持符合條件的公募基金將REITs納入投資范圍，研究探索跟蹤REITs指數(shù)的交易型開放式指數(shù)基金（REITs?ETF）等創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步豐富投資者資產(chǎn)配置選擇。加大力度引導(dǎo)保險(xiǎn)資金、社保基金、年金基金等各類中長期資金入市，發(fā)揮其穩(wěn)定器和壓艙石作用。推動將REITs納入滬深港通標(biāo)的范圍，擴(kuò)大市場高水平對外開放。推動專業(yè)投資機(jī)構(gòu)加強(qiáng)REITs投研能力建設(shè)，倡導(dǎo)投資者關(guān)注資產(chǎn)基本面與長期投資價(jià)值。

同時(shí)還要不斷完善市場生態(tài)，完善REITs發(fā)行與交易機(jī)制，優(yōu)化以市場化為導(dǎo)向的REITs估值與發(fā)行定價(jià)機(jī)制，規(guī)范推介、詢價(jià)、定價(jià)、配售等發(fā)售行為。結(jié)合不動產(chǎn)運(yùn)營特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)收益特征，強(qiáng)化REITs信息披露和市場約束。持續(xù)加強(qiáng)與相關(guān)部門溝通協(xié)調(diào)，積極推動REITs配套政策落實(shí)落地，提升政策合力。加快推進(jìn)REITs專項(xiàng)立法及部門規(guī)章的制定工作，著力提升制度的包容性和適應(yīng)性，夯實(shí)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的法治基礎(chǔ)。健全多層次REITs市場體系。

完善REITs申報(bào)注冊制度機(jī)制

未來，監(jiān)管部門將優(yōu)化審核注冊流程。健全規(guī)范透明、權(quán)責(zé)清晰的REITs審核注冊流程，統(tǒng)一審核理念與標(biāo)準(zhǔn)，完善工作機(jī)制，優(yōu)化環(huán)節(jié)銜接，更好發(fā)揮集體決策把關(guān)機(jī)制作用，切實(shí)提升審核注冊效率。強(qiáng)化公權(quán)力運(yùn)行監(jiān)督制約，建立健全有效制衡的質(zhì)量控制體系與廉政監(jiān)督機(jī)制，為REITs審核注冊流程規(guī)范運(yùn)行提供堅(jiān)實(shí)保障。強(qiáng)化證監(jiān)會對證券交易所REITs上市審核工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)與監(jiān)督檢查，一體推進(jìn)審核質(zhì)量、效率提升與廉政風(fēng)險(xiǎn)防控。REITs審核注冊工作堅(jiān)持“能公開、盡公開”原則，接受社會監(jiān)督。

在健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系上，堅(jiān)持REITs作為資產(chǎn)上市平臺的證券本質(zhì)屬性，持續(xù)完善針對不同業(yè)態(tài)資產(chǎn)的REITs審核重點(diǎn)關(guān)注事項(xiàng)和信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”原則，以適當(dāng)形式公開相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。及時(shí)總結(jié)REITs審核注冊實(shí)踐中的共性問題，研究形成解決方案并向市場傳導(dǎo)，促進(jìn)形成穩(wěn)定預(yù)期。研究建立與無風(fēng)險(xiǎn)利率等市場基準(zhǔn)掛鉤的、更具靈活性的收益率要求。監(jiān)督REITs回收資金使用，嚴(yán)格遵照國家產(chǎn)業(yè)政策、外匯管理和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，重點(diǎn)支持盤活存量，鼓勵(lì)用于擴(kuò)大投資。

加強(qiáng)監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)防范

《通知》強(qiáng)調(diào)健全全鏈條監(jiān)管機(jī)制。遵循REITs特點(diǎn)規(guī)律和風(fēng)險(xiǎn)特征，完善覆蓋盡職調(diào)查、發(fā)行定價(jià)、上市交易、資產(chǎn)運(yùn)營管理、信息披露等全鏈條監(jiān)管制度，強(qiáng)化對不動產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量、運(yùn)營管理、治理水平的穿透式監(jiān)管。證監(jiān)局要堅(jiān)持問題和風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，做好REITs日常監(jiān)管與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測處置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理違法違規(guī)行為和風(fēng)險(xiǎn)事件。證券交易所要通過審核問詢、現(xiàn)場督導(dǎo)、現(xiàn)場檢查等方式嚴(yán)把REITs發(fā)行上市準(zhǔn)入關(guān)，做好上市交易、信息披露、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測等自律監(jiān)管工作，切實(shí)維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。證券業(yè)協(xié)會、基金業(yè)協(xié)會要加強(qiáng)對基金管理人、財(cái)務(wù)顧問、網(wǎng)下投資者等REITs參與主體的自律管理。強(qiáng)化科技監(jiān)管應(yīng)用。

促進(jìn)市場主體歸位盡責(zé)，持續(xù)壓實(shí)基金管理人的REITs主動管理職責(zé)，通過協(xié)議安排、監(jiān)督檢查等方式強(qiáng)化運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)的運(yùn)營責(zé)任，更好發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方專業(yè)優(yōu)勢，提升運(yùn)營管理效能，持續(xù)增強(qiáng)REITs運(yùn)營質(zhì)量和分紅能力。督促基金管理人、基金托管人、財(cái)務(wù)顧問、資產(chǎn)支持證券管理人、原始權(quán)益人及其他專業(yè)機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開承諾切實(shí)履行職責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護(hù)投資者合法權(quán)益。

為維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行，著力健全REITs信息披露制度，提升信息披露的透明度、標(biāo)準(zhǔn)化和及時(shí)性，強(qiáng)化對重大事件的臨時(shí)披露要求。進(jìn)一步健全REITs交易監(jiān)測監(jiān)控機(jī)制，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測預(yù)警，維護(hù)二級市場平穩(wěn)運(yùn)行，有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)，不斷增強(qiáng)市場韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。強(qiáng)化預(yù)期引導(dǎo)和投資者教育，多種方式開展政策解讀與輿論宣傳，持續(xù)營造良好市場環(huán)境。

滬深交易所修訂發(fā)布公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則

根據(jù)證監(jiān)會關(guān)于推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)的統(tǒng)一部署，12月31日，滬深交易所修訂發(fā)布了《公開募集不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》（以下簡稱《不動產(chǎn)基金業(yè)務(wù)辦法》），并完善了相關(guān)配套業(yè)務(wù)指引及指南。本次修訂旨在進(jìn)一步完善不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)規(guī)則體系，健全市場功能，保障商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)平穩(wěn)起步，推動REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)多層次資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

修訂后的《不動產(chǎn)基金業(yè)務(wù)辦法》重點(diǎn)從以下三方面對REITs業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化完善：

一是完善基本規(guī)則，夯實(shí)REITs規(guī)范運(yùn)作制度基礎(chǔ)

拓寬《不動產(chǎn)基金業(yè)務(wù)辦法》適用范圍至商業(yè)不動產(chǎn)REITs，一體適用于REITs上市審核、發(fā)售、上市交易及信息披露等有關(guān)安排。調(diào)整上交所自受理申報(bào)材料之日起至出具首次書面反饋意見用時(shí)，由30個(gè)工作日縮短為20個(gè)工作日，進(jìn)一步提高審核效率。新增約見問詢、現(xiàn)場督導(dǎo)等準(zhǔn)入環(huán)節(jié)監(jiān)管手段，明確申報(bào)即擔(dān)責(zé)，進(jìn)一步壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)“看門人”責(zé)任。

二是優(yōu)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)一步提升制度適應(yīng)性和包容性

優(yōu)化完善審核、發(fā)售、擴(kuò)募及新購入不動產(chǎn)重點(diǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)規(guī)則。修訂《審核關(guān)注事項(xiàng)指引》，聚焦重大性、關(guān)鍵性，優(yōu)化資產(chǎn)合規(guī)性、回收資金用途、收益率要求，規(guī)范商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店等業(yè)態(tài)的特殊信息披露與核查要求，進(jìn)一步提升規(guī)則適應(yīng)性和包容性。修訂《發(fā)售業(yè)務(wù)指引》，對詢價(jià)定價(jià)、戰(zhàn)略配售、網(wǎng)下配售等關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出細(xì)化規(guī)范，保障發(fā)售工作公平、公正、有序開展。修訂《擴(kuò)募指引》，完善擴(kuò)募及新購入不動產(chǎn)制度機(jī)制，擴(kuò)募間隔期縮短為6個(gè)月，進(jìn)一步增強(qiáng)REITs市場的內(nèi)生動力。制定《審核程序指引》，規(guī)范REITs申報(bào)、受理、審核、反饋等程序要求，提升審核透明度和工作質(zhì)效。

三是強(qiáng)化信息披露要求，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益

聚焦信息披露質(zhì)量提升，完善定期、臨時(shí)信息披露相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，優(yōu)化持續(xù)信息披露監(jiān)管體系。修訂《臨時(shí)報(bào)告指引》《年報(bào)指引》《中報(bào)和季報(bào)指引》，明確商業(yè)不動產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運(yùn)營情況披露要求；規(guī)范回收資金使用相關(guān)信息披露，完善臨時(shí)報(bào)告披露觸發(fā)情形，增強(qiáng)持續(xù)信息披露的準(zhǔn)確性、完整性和有效性，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益。

編輯：江右

校對：喬伊

制作：艦長

審核：陳思揚(yáng)

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