存量時代：辦公樓市場從開發轉向運營，專業能力成關鍵

一、概念概況

房地產辦公樓市場主要包括：

• 甲級辦公樓：位于核心商圈，配備完善設施和高品質服務
• 乙級辦公樓：性價比較高的傳統辦公空間
• 商務園區：位于城市郊區，提供低密度辦公環境
• 聯合辦公空間：提供靈活辦公解決方案的新型業態

當前市場正經歷從"增量開發"向"存量優化"的重要轉變，運營能力取代開發能力成為核心競爭力。

二、行業特點

1. 強周期性特征：與宏觀經濟景氣度、企業擴張意愿高度相關
2. 投資回報期長：需要長期資金支持，現金流回收周期較長
3. 地理位置敏感：區位價值是決定項目成敗的關鍵因素
4. 運營要求高：需要專業的資產管理、租賃管理和設施維護能力
5. 租約期限長：通常簽訂3-5年長期租約，收入相對穩定

三、市場現狀分析

據博思數據發布的《2025-2031年中國寫字樓市場現狀分析及投資前景研究報告》表明：2025年上半年我國房地產辦公樓投資累計值達1792.41億元，期末總額比上年累計下降16.8%。

房地產辦公樓投資

1. 投資深度調整，下滑幅度擴大

• 2025年1-6月辦公樓投資累計值1792.41億元，累計下降16.8%
• 投資下滑幅度從2024年7月的-5.7%持續擴大至2025年6月的-16.8%
• 下降趨勢明顯加速，反映開發商對后市預期謹慎

1. 市場供需失衡加劇

• 新增供應持續入市，而需求端受經濟放緩影響表現疲軟
• 空置率普遍上升，尤其在新興商務區表現更為明顯
• 租金水平面臨下行壓力，業主提供更多優惠條件吸引租戶

1. 區域分化特征顯著

• 一線城市核心區位項目表現相對穩健
• 二線城市面臨較大去化壓力，競爭激烈
• 新興商務區與成熟商務區表現差異擴大

四、未來趨勢展望

1. 產品升級與差異化競爭

• 綠色建筑、健康辦公、智慧樓宇成為標配
• 注重空間品質和服務體驗，提升產品競爭力
• 從單純辦公功能向綜合商務社區轉型

1. 運營模式創新

• 靈活辦公、混合辦公模式逐漸普及
• 資產管理專業化、精細化程度提升
• 通過增值服務創造新的收入來源

1. 市場整合加速

• 專業機構投資者市場份額提升
• 通過收并購實現規模擴張和資源整合
• 缺乏競爭力的開發商逐步退出市場

五、挑戰與機遇

挑戰：

• 供需失衡持續：短期內供過于求的局面難以根本改善
• 遠程辦公影響：混合辦公模式減少人均辦公面積需求
• 融資環境收緊：開發商面臨較大的資金壓力
• 運營成本上升：能源、人力等成本持續上漲

機遇：

• 城市更新機會：存量物業改造提升價值空間巨大
• 產業升級需求：新興行業對高品質辦公空間需求旺盛
• 價格回歸合理：市場調整為長期投資者提供入場機會
• 運營價值凸顯：專業資產管理能力創造超額收益

在這個過程中，博思數據將繼續關注行業動態，為相關企業和投資者提供準確、及時的市場分析和建議。