房價(jià)漲瘋了…

最近，全球有一個(gè)地方的房價(jià)，在連續(xù)暴漲。

這個(gè)地方就是越南。

其中頭部河內(nèi)和胡志明市的核心區(qū)房價(jià)，已經(jīng)沖到了 2.1萬人民幣/平米，直接對標(biāo)中國蘇州。核心CBD房價(jià)更是高達(dá)4-8萬人民幣，對標(biāo)北上廣深。

但荒誕的是，越南普通工人的月薪，還在 2000-3000元人民幣徘徊。房價(jià)和人均收入拉開了巨大差距。

有媒體在說：

這是下一個(gè)中國，是二十年前的浦東，趕緊去買。

也有讀者問我，要不要去越南投資樓市，但我建議有這樣想法的人，先冷靜一下，把兩者的邏輯先搞懂。

越南一直都在抄中國的作業(yè)，但實(shí)際上卻沒抄明白。

中國連續(xù)二十年的房地產(chǎn)繁榮，是建立在“基建狂魔”和“工業(yè)化爆發(fā)”的雙重底座上的。而越南這一波暴漲，本質(zhì)上是一場“貨幣失控”、“制度爛尾”與“外資圍獵”的合力。不具備長期性。

首先，越南為什么敢漲？

根本原因不是住房需求爆發(fā)了，而是“錢更不值錢了”。

這兩年，全球經(jīng)濟(jì)萎靡不振，大家都在收緊褲腰帶。

但越南為了保住GDP 7%-8%的政治紅線，越南央行（SBV）卻反其道而行之，瘋狂降息印鈔。存款利率擊穿4%，而通脹率居高不下。

這意味著越南實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入了“負(fù)利率時(shí)代”。

存錢就是虧錢。

政府原本指望這些錢流進(jìn)工廠，去生產(chǎn)耐克鞋，去組裝三星手機(jī)。

但現(xiàn)實(shí)極其骨感：

天量的流動(dòng)性在實(shí)體經(jīng)濟(jì)門口轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)不賺錢，轉(zhuǎn)而選擇買入資產(chǎn)。

再加上全球產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，韓國財(cái)閥、中國老板帶著美元涌入。 內(nèi)資為了避險(xiǎn)，外資為了搶灘。 兩股資金合流，全部沖進(jìn)了樓市。

如果只是貨幣貶值，房子哪怕漲，也不會(huì)漲得這么離譜。

越南樓市的致命一擊，更來自供給動(dòng)力不足。

越南曾在2024年就正式出臺(tái)了《新土地法》，讓土地價(jià)格市場化。

結(jié)果成本瞬間爆炸，開發(fā)商拿地成本翻了3-5倍。

更要命的是，在反腐高壓下，官員們面對“市場定價(jià)”這個(gè)模糊標(biāo)準(zhǔn)，選擇了徹底“擺爛”，不簽字也不審批。

結(jié)果就是供應(yīng)量斷崖式下跌。河內(nèi)這座千萬人口的超級(jí)城市，一年只供應(yīng)了3.9萬套房子。 這種極度的供需錯(cuò)配，把房價(jià)推向了失控。

而且中國是“先修路，后致富”。我們在賣地之前，地鐵、高鐵、跨海大橋大部分已經(jīng)通了。

中國的房價(jià)里，包含了極高的“城市服務(wù)溢價(jià)”（效率、治安和醫(yī)療等等）。

但越南沒有。

胡志明市，一條地鐵修了十幾年還通不了車，道路擁堵不堪，排水系統(tǒng)一塌糊涂。

越南是在“基建極其落后”的情況下，先把房價(jià)炒到了天上去。人們買到的，只是一個(gè)“只有漲價(jià)預(yù)期，沒有居住體驗(yàn)”的鋼筋水泥盒子。

抄作業(yè)沒抄明白，最終一切副作用都會(huì)反饋到民生系統(tǒng)。

比如在持續(xù)非理性上漲后，伴隨而來的就是階層之間的相互收割。

2萬一平的房價(jià)，90%越南人根本買不起。

那么誰買呢？

答案是外國資本和本國權(quán)貴。標(biāo)價(jià)8000萬越南盾，對標(biāo)新加坡。房子成了標(biāo)準(zhǔn)的金融產(chǎn)品。

而當(dāng)?shù)鼐用竦娜司》棵娣e只有15-22平米左右，停滯不前，租房成本也占收入 的50%以上，買不起也租不起，所以普通人只能被迫排擠到城市里面的城中村，郊區(qū)邊緣聚落或者垃圾場周邊。

越南的“中產(chǎn)階級(jí)”并不多，幾乎所有積蓄都貢獻(xiàn)給了房子。

為了拿到核心區(qū)的門票，擠到居住體驗(yàn)更好的地方，只能拼命貸款加杠桿，結(jié)果資金都送給了手握美元的外國資本。越南的年輕人，不吃不喝28年才能買得起一套房。這已經(jīng)不是泡沫了。

分析越南，是為了看清我們自己。

越南房價(jià)暴漲背后的啟示有三點(diǎn)：

1、警惕通脹時(shí)代的資產(chǎn)邏輯。

一旦印鈔機(jī)不停，通脹加速。“實(shí)際利率為負(fù)”的時(shí)候，就會(huì)帶來房價(jià)的反彈或者大漲，甚至有時(shí)候不需要經(jīng)濟(jì)支撐。但要注意，只有核心資產(chǎn)（基建完善、產(chǎn)業(yè)成熟的城市）能帶頭上漲，就像越南，房價(jià)連續(xù)大漲只集中在河內(nèi)、胡志明市等核心城市。

2、新興國家為了追趕經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)是無法繞過的路徑。然而短期地價(jià)上漲雖能提振財(cái)政，但長期會(huì)擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)、推高企業(yè)成本，導(dǎo)致房價(jià)與收入嚴(yán)重脫節(jié)。目前已經(jīng)有外資開始套現(xiàn)離場，如果按照這個(gè)劇本繼續(xù)炒下去，接下來很可能出現(xiàn)系統(tǒng)性爛尾。

目前越南諾娃等巨頭開發(fā)商已經(jīng)出現(xiàn)違約，約 1200 個(gè)項(xiàng)目停工，庫存價(jià)值占 GDP約6%。一旦房地產(chǎn)出險(xiǎn)，對于國家經(jīng)濟(jì)都是致命的。

3、無論房價(jià)如何炒作，終將會(huì)回歸理性。而產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)背后的中產(chǎn)購買力，才是房價(jià)的最重要的支撐力。擁有一套在基建完善、治安良好、產(chǎn)業(yè)成熟的城市里的房子，依然是普通人最穩(wěn)固的底牌。

換句話說，大漲大跌，受傷的永遠(yuǎn)是普通老百姓，而隨著經(jīng)濟(jì)上行、通脹加速而出現(xiàn)的慢牛行情，才是大多數(shù)人可以分享的時(shí)代紅利，接下來國家大概率會(huì)主導(dǎo)這一切的發(fā)生，以穩(wěn)為主，用科技實(shí)業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，國富民強(qiáng)，再反饋到居住品質(zhì)的改善上。這才是良性循環(huán)。

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