樓市年度點(diǎn)評(píng)之政策篇：政策力挺股市樓市

年初《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》中涉及“更好滿足住房消費(fèi)需求”“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，到《政府工作報(bào)告》定調(diào)要“穩(wěn)住樓市股市”。房地產(chǎn)及相關(guān)政策延續(xù)去年寬松之勢(shì)。

房地產(chǎn)及相關(guān)政策從供需兩端以及長效機(jī)制上共同發(fā)力，推出比如降LPR，各地公積金支持樓市消費(fèi)等舉措，以舊改、好房子等抓手促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型。

在“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)下，2025年的中國房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)出清晰的“雙軌并行”格局：一手以強(qiáng)力的短期措施“穩(wěn)市場、去庫存”，為行業(yè)托底；另一手則以“好房子”為標(biāo)桿，著力構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展的“新模式”，為行業(yè)指明長遠(yuǎn)方向。

Point 1

政策特點(diǎn)：“好房子”力著長遠(yuǎn)發(fā)展

2025年促進(jìn)樓市止跌的政策不斷，降LPR、各城市推出地方公積金工具，釋放消費(fèi)力等。一線城市則進(jìn)一步放松限購，且配合金融工具，釋放剛需和改善需求。“好房子”的提法則貫穿全年，著力于行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

2025年政策關(guān)鍵詞：

1

好房子

從兩會(huì)寫入報(bào)告，到新國標(biāo)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布，將重塑居住標(biāo)準(zhǔn)：3米層高突破傳統(tǒng)壓抑，4層以上強(qiáng)制電梯保障便利，50dB隔音墻守護(hù)靜謐，智能管線預(yù)埋未來生活。“好房子”已成為政策發(fā)力的核心關(guān)鍵詞和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向。將會(huì)以更高質(zhì)量的供給，激發(fā)和匹配居民對(duì)美好居住生活的升級(jí)需求。

2

穩(wěn)股市樓市

股市、樓市是經(jīng)濟(jì)重要構(gòu)成部分，市場的穩(wěn)定可以對(duì)沖外部經(jīng)濟(jì)帶來的波動(dòng)。各城市繼續(xù)釋放消費(fèi)力，比如上海放松限購，降低首付等等，均是為此目標(biāo)服務(wù)。

3

去庫存

10年輪回，2014年首次提出“去庫存”，2025年再度提到相關(guān)字眼，是穩(wěn)市場的核心抓手。當(dāng)前重點(diǎn)通過政府收購存量商品房，用于保障房、安置房等，以打通市場與保障。

4

新模式

雖然不是新詞，但透露出行業(yè)中長期發(fā)展的制度框架。旨在建立“人、房、地、錢”聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。值得關(guān)注的是，“現(xiàn)房銷售”將是未來探索的方向。

Point 2

上海再迎寬松政策

承接2024年末的利好政策，上海樓市一季度運(yùn)行平穩(wěn)，樓市出現(xiàn)短期止跌跡象。

但5月開始，樓市又出現(xiàn)反復(fù)，市場觀望情緒有所回升。一系列政策也給與市場足夠提振，短期也看到積極反饋，成交反彈顯著。政策精準(zhǔn)發(fā)力，持續(xù)釋放剛需以及改善需求，平衡好結(jié)構(gòu)性差異。

上海樓市表現(xiàn)總體穩(wěn)定，但是結(jié)構(gòu)性分化難以避免。市區(qū)不一定全是熱盤，郊區(qū)也有去化不錯(cuò)的板塊。下半年市場有進(jìn)一步下跌跡象，“8.25”政策的及時(shí)落地既兌現(xiàn)當(dāng)時(shí)市場的焦慮期盼，又促進(jìn)需求釋放，為金九出現(xiàn)做了鋪墊。

8月25日上海市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，核心內(nèi)容是外環(huán)外購房不再限制套數(shù)，商業(yè)貸款利率不再區(qū)分首套和二套，公積金甚至可以“又提又貸”。 這意味著，只要你符合基本購房條件，就可以在外環(huán)外想買幾套就買幾套；改善型家庭申請(qǐng)二套房貸款，利率將直接下調(diào)，月供最多能省下幾百元。

政策的導(dǎo)向性明確，幫助外環(huán)外區(qū)域新盤去化。事實(shí)上，短期內(nèi)看到積極成效，限購的松綁使得外環(huán)外項(xiàng)目去化有明顯提升。不管是新房還是二手房，連續(xù)數(shù)周的外環(huán)外交易套數(shù)占比均比政策出臺(tái)前一周有顯著增長。

Point 3

“好房子”熱銷

今年2月份北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)印發(fā)了《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，推動(dòng)“好房子”規(guī)劃建設(shè)相關(guān)工作。其中有不少內(nèi)容契合當(dāng)前消費(fèi)對(duì)品質(zhì)提升的要求，比如陽臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊、共享公共空間等設(shè)計(jì)。因此，上海也加大對(duì)“好房子”具體內(nèi)容的期待。

9月上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)等多部門聯(lián)合發(fā)布《上海市提升城市居住品質(zhì)推進(jìn)好房子建設(shè)實(shí)施要點(diǎn)》。為上海新建住宅的品質(zhì)提升制定了詳細(xì)的路線圖。包括核心標(biāo)準(zhǔn)提升，比如明確室內(nèi)環(huán)境（噪音、隔聲、空氣品質(zhì)）、層高（最低不低于3米）、日照標(biāo)準(zhǔn)；多高層住宅底層設(shè)置架空層、風(fēng)雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設(shè)施等公共用途的，其建筑面積不計(jì)入容積率等。

上海不缺消費(fèi)力，但改善產(chǎn)品必須有吸引力。開發(fā)商打造的好房子是成為改善型買家釋放需求的重要因素之一。作為全國總價(jià)地王，安瀾上海是建筑新規(guī)后第一個(gè)采用新標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，開盤認(rèn)籌率達(dá)到159%，觸發(fā)“積分制”，在年末豪宅市場銷售感受到一些去化壓力的背景下，足以證明“好房子”的競爭優(yōu)勢(shì)非常顯著。

未來展望：托底與轉(zhuǎn)型并行

2026

明年是“十五五”開局，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)推動(dòng)作用相當(dāng)重要。年末的重要會(huì)議也給出方向，“穩(wěn)”為當(dāng)務(wù)之急，以“去庫存”為核心抓手，通過“收購存量房作保障房”等創(chuàng)新工具平衡供需，同時(shí)堅(jiān)定不移地推動(dòng)行業(yè)向以“好房子”為代表的高質(zhì)量發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型。

十五五規(guī)劃中也提到清理汽車、住房等消費(fèi)不合理限制性措施。前幾天北京再度出臺(tái)穩(wěn)樓市舉措，放松限購、限貸等舉措釋放剛需和改善需求。給一線城市帶來新的期望。上海本土市場來看，上海政策也有一定回旋余地，依然有寬松可能。當(dāng)前結(jié)構(gòu)性不平衡還是比較明顯，郊區(qū)依舊有壓力。同時(shí)，高端改善市場經(jīng)過長時(shí)間高速奔跑，市場出現(xiàn)一些遇冷的跡象。外環(huán)內(nèi)雖然有限購，但也可以進(jìn)一步細(xì)化，比如按照不同產(chǎn)品進(jìn)行限購松綁。

此外，上海舊改也保持一定速度，也穩(wěn)定釋放改善型需求，給市場提供新的消費(fèi)力。“房票”給新房去化帶來一定作用。因此，明年的舊改預(yù)計(jì)還會(huì)保持相應(yīng)力度。

當(dāng)然，LPR雖然已經(jīng)是歷史最低，但是從上海本身而言是全國較高的城市之一，當(dāng)前已經(jīng)有不少城市的貸款利率跌破了3%。明年房貸利率向“2字頭”邁進(jìn)可能性進(jìn)一步增強(qiáng)。