欽定！北上廣，切換成京滬深了

2026年，中國最受矚目的城市會是誰？

答案已無懸念——深圳。

深圳正式成為繼上海、北京之后的中國“APEC第三城”。

回看歷史，中國此前舉辦過兩次APEC，每一次都對應著一個時代的開啟：

2001年的上海，恰逢中國加入WTO，開啟了作為“世界工廠”的黃金十年；2014年的北京，彼時中國已坐穩世界第二大經濟體，完成了從全球合作參與者到規則制定者的身份轉變。

而這一次，接力棒交到了深圳手中，作為一個年輕的非省會城市，深圳將借此正式從“中國的深圳”晉升為“世界的深圳”。

由此也引發更多思考，為什么是深圳？頂層規劃和APEC會議將帶來哪些紅利？深圳又將借此開啟一個怎樣的新時代？

01

世界看深圳

如果說上海代表的是“資本流動”，北京代表的是“規則秩序”，那么深圳代表的則是——突圍引領、科技自立、定義未來。

從數據上看，深圳創新不僅是中國NO.1，更是世界NO.1。

1、在世界知識產權組織發布的全球科技集群榜單上，深圳領銜的“深圳-香港-廣州”科技集群躍居世界第一。

2、2024年深圳PCT國際專利申請量達1.63萬件，連續21年位居全國第一，占全國總量的23.05%；深圳2024年的R&D經費投入強度（研究與試驗發展經費占GDP比重）達到了6.67%，超過了北京的6.58%躍居全國第一。

制圖：城市財經；數據：廣東省統計局

3、深圳國家級專精特新“小巨人”企業數量1333家、居全國城市第一。深圳還是中國外貿第一城，2024年進出口總值達4.5萬億元，全國第一。

4、深圳GDP從1979年的1.96億元，到2024年超3.68萬億元，總量已居中國第三、全球前十；常住人口從1980年的30萬人，到2024年近1800萬人，擴張了60倍。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

5、任澤平團隊發布了過去10年中國住房最保值榜單，深圳名列第一。在《中國城市95后人才吸引力排名》中，深圳連續兩年位居全國榜首。

當APEC將2026年的坐標定在深圳，這其實是國際社會給深圳資產頒發的一張“全球認證”。

查閱美國房地產數據會發現，2024年，美國全國房屋中位價大約在42萬美元左右。但是，在硅谷的核心區——帕羅奧圖（Palo Alto），房屋中位價長期維持在350萬美元，約合人民幣2500萬元以上。

深圳作為中國硅谷，世界級的科創中心，想象空間巨大！

02

誰是深圳樓市的“壓艙石”

APEC落戶，讓全國乃至全世界的投資者目光聚焦深圳。

近日召開的中央經濟工作會議，明確提出“控增量、去庫存、優供給”九字方略，通過國家隊收儲來去庫存，減少新房供應并以“好房子”為標準優化供給。

這意味著，一線城市核心區的優質資產將變得更加稀缺，更具備穿越周期的能力。

經過長達4年的深度調整，深圳樓市的泡沫已被擠壓得相當干凈，已經構成了底部反彈的趨勢。

展望2026年，美聯儲再一次開啟降息周期，全球貨幣環境走向寬松，在資產荒的背景下，深圳的核心資產價值凸顯。

但對于投資者而言，現在的買房邏輯已經徹底改變：選擇“安全資產”才是王道。

一看產品力（是否好住，能否經得起時間考驗）；

二看兌現力（能不能交房，交什么樣的房）。

在深圳，能完美回答這兩個問題的企業不多，深鐵置業是其中的佼佼者。

一、不僅僅是“建房”，更是城市的“生長合伙人”。

深鐵不只是“軌道交通建設者”。

實際上，深鐵早已構建起“軌道建設+軌道運營+站城開發+資源經營”的全維生態矩陣。軌道經過的地方，正是城市生長的地方，通過軌道物業的開發，反哺軌道建設。

根據最新權威發布，深鐵置業已連續四年（2021-2024）位居中國城軌TOD指數榜首。秉持“六好六化”理念，讓深鐵“好房子”不只是口號，在“軌道+物業”這個賽道，深鐵是當之無愧的領跑者。

二、4300套“深鐵好房”上新，全業態“全方位開花”。

2025年，逾4300套“深鐵好房”重磅上新，項目精準落子于前海、龍華、寶安、龍崗、光明五大核心區域。

從頂級地段的占有，到松弛生活的回歸，再到教育未來的托舉，深鐵不僅是在造房，更是在用TOD模式，編織一張“軌道+生活”的完整生態網。

深鐵在售項目圖（點擊放大查看）

2025憑借前海時代、深鐵閱云境、深鐵瓏境二期云賦等紅盤的強勢表現，深鐵穩居深圳房企銷售金額排行榜前三——這是市場真金白銀票選出的“頂流”。

就在這個月（12月20日-21日），深鐵再次給市場注入了一劑強心針。

深鐵睿著、深鐵閱云境雙盤齊發，在年底上演了一場“雙盤雙捷”的獨立行情，提振了整個深圳市場的信心：

在光明，位于科學公園頭排的深鐵睿著首開勁銷150套，首日去化率達66%，吸引了大量南山科技園及福田CBD的精英人群。

在龍崗，位于大運核心的深鐵閱云境壓軸加推，在同戶型均價較上期上漲超4000元/㎡的背景下，開盤1小時即售出148套，去化超6成，實現“四度開盤、四度熱銷”。

深鐵的布局邏輯非常清晰：只在有產業支撐、交通樞紐匯聚的核心區拿地。如果你想買到深圳真正的核心區，那么完全可以直接抄深鐵的“作業”。

而在這五大核心區域中，如果我們要為全國投資者尋找一個“既不限購，又是價值高地”的區域，我們最推薦的是——龍華。

03

非限購區的“價值王者”

為什么龍華更值得關注，看數據：

一、深圳樓市的“扛把子”。

資本是最聰明的，它總流向價值洼地和增長高地。龍華樓市的韌性，在數據上展現得淋漓盡致：

2025年初，當大部分片區還在陰跌時，龍華成為深圳全市唯一“漲幅數量高于跌幅”的區域，最高漲幅達10.8%。

2025年上半年，在沒有任何超級政策刺激的背景下，龍華一手住宅成交量達到4977套，歷史性地超越了寶安、龍崗等傳統大區，首次登頂全市銷冠。

特別是龍華在2024年9月放開限購以來，異地客戶成交占比一度高達30%。

二、從“宇宙中心”到“工業十強”。

很多人對龍華的印象還停留在“宇宙中心”地理優勢，但數據告訴我們，龍華早已是深圳的產業脊梁。

2025年前三季度，龍華GDP增速排名全市第四，規上工業利潤總額更是大增24.7%，說明龍華產業不僅做得大，更賺得到錢。

龍華坐擁40家上市企業、182家國家級專精特新“小巨人”，省級特色產業集群總量位居全市首位。龍華，已牢牢掌握了深圳科創的“下一個十年”。

三、南聯北拓的絕對樞紐。

龍華不僅是深圳地理上的幾何中心，更是交通效率的中心。

對外交通上，龍華坐擁深圳超級樞紐——深圳北站，這是目前粵港澳大灣區高鐵線路密度最高、輻射范圍最廣的樞紐節點之一，也是深圳唯一同時承擔國家高鐵主通道與灣區城際骨架功能的超級樞紐。

從這里出發，高鐵網絡向北直連廣州、長沙、武漢、北京，向西貫通東莞、廣州南、珠三角腹地，向東聯通惠州、汕尾等城市群節點，形成“4小時覆蓋全國核心城市、1小時貫通大灣區主要城市”的出行半徑。

在大灣區內部，深圳北站與廣州南、香港西九龍共同構成三大核心樞紐，承擔著高頻次、跨城市通勤與商務往來的核心功能，其樞紐地位長期不可替代。

對內交通上，龍華是深圳地鐵五期規劃的最大贏家。22號、25號、27號線的密集鋪排，加上33號線深大城際（30分鐘直達機場），讓龍華能夠無縫擁抱西麗、銜接香蜜湖。

在深圳“南聯北拓”的戰略中，龍華是唯一的物理連接點。隨著深圳土地開發殆盡，位于幾何中心、通達性最高的龍華，其價值只會被進一步夯實。

四、城市級高階配套。

商業方面，龍華是深圳唯一集齊Costco和山姆雙零售巨頭的區域，中產購買力毋庸置疑。壹方天地、紅山6979、萬象系等6大商業地標，全區商業體量超100萬㎡，規模完勝后海與寶中。

人文配套方面，是足以對標福田中心的市級配套。約60萬㎡的“四館四心一城一體”，讓龍華的文化濃度直接拉滿。

最核心的邏輯在于，深圳“新時代十大文化設施”，龍華獨占兩席——深圳美術館新館與深圳圖書館北館。這不再是普通的區級配套，而是服務全深圳的城市級超級地標。

加上建設中的深圳文化館新館（建設中）、龍華城市展覽館，以及紅山6979演藝中心、龍華文體中心、大浪體育中心（建設中）、大浪文化藝術中心（建設中）、深圳書城龍華城、簡上體育綜合體，這里構建了深圳中軸上最密集的文體地標群。這種級別的公建投入，足以證明龍華在深圳版圖中的核心地位。

醫療方面，隨著市兒童醫院龍華院區、市第二人民醫院龍華醫院、市新華醫院三家市屬醫院的陸續亮相，以及區人民醫院、中心醫院成功晉升“三甲”，龍華全區總床位數已飆升至10985張，較五年前增長近1.97倍，醫療資源密度直逼福田、羅湖。

這意味著龍華居民在家門口就能享受到全球頂尖的精準診療服務。

當全國投資者的目光聚焦深圳，不限購的龍華，無疑是外地人購買深圳的價值高地、價格洼地。

04

有一種底氣，叫“深鐵式增配”

龍華的區域價值毋庸置疑，就在距離深圳北站3站地鐵，位于龍華核心CLD（中央居住區）的【深鐵瓏境Ⅱ·云賦】，憑借其硬核品質備受追捧，成為龍華年度人氣紅盤。

項目11月16日開盤，開盤僅2小時，勁銷189套，首日去化率超六成，更有多個香港看房團專程北上搶購。

項目精裝修交付，而且已是準現樓狀態，現在，僅需首付55萬起，即可撬動這份灣區核心資產：

建面約85m2折后總價約368-400萬/套，首付僅需約55萬起；

建面約102m2折后總價約445-499萬/套，首付僅需約67萬起；

建面約111m2折后總價約516-579萬/套，首付僅需約77萬起。

一、三線交匯，3站深圳北站。

項目距離4號線龍勝站僅約300米，距離6號線上芬站約800米，3站即達深圳北站，5站到福田中心。龍華區的超級配套，幾站地鐵都可擁有。

未來深大城際（33號線）建成后（預計2026年通車），龍勝站可實現站內換乘。這是一條時速高達160km/h的“灣區大動脈”，3站即達寶安國際機場，方便商務人士鏈接全球。

二、優教環繞，托舉精英未來。

項目配建18班幼兒園(已開學)、36班九年一貫制龍華區龍勝實驗學校(已開學)，下樓即享目送式上學；周邊高峰學校、華東師范大學附屬深圳龍華學校、和平實驗學校構建全齡一站式教育高地。

三、當市場都在做“減法”，誰在堅定做“加法”？

當市場上的許多項目因為成本壓力不得不做“減法”，甚至為“保交樓”而掙扎時，深鐵置業卻在堅定地做“加法”。

約3.58萬㎡的IMAX巨幕實景園林：

眾所周知，龍華核心區寸土寸金。大多數新盤都在追求高容積率，園林往往只是建筑的“點綴”。

但深鐵瓏境不是：它拿出了約3.58萬㎡（園林面積）的中央園林，堪比5個足球場、打造約380㎡分齡雙泳池、約630㎡兒童樂園、約600米慢跑道、約950㎡陽光草坪四大活力聚場，在這里，孩子擁有了可以肆意奔跑的大草坪，這種“把家安在公園里”的低密生活，在繁華的龍華中心，是真正的孤品。

約2萬㎡濱水景觀帶：

國企深鐵升級打造近2萬㎡（園林面積）濱水生態景觀帶，囊括河岸漫步道、親水休閑平臺、大型戶外兒童樂園等功能區，為業主打造家門口的唯美水岸風景線。

如市場上同價位的項目，為了省成本，外立面大多還在用涂料或真石漆，這種材料三五年后容易顯舊、脫落。而深鐵瓏境不惜成本，堅持采用“鋁板+玻璃幕墻”的公建化立面，這是深圳灣1號等頂豪才舍得用的配置。

裝修最怕什么？甲醛。為了解決這個痛點，深鐵瓏境沒有采用傳統的乳膠漆或墻紙，而是全屋升級采用了新型覆膜竹木纖維板。這種材料成本更高但優勢極強，健康、綠色、無異味，還具備天然的抗菌、防蟲、防潮特性。

普通項目多用常規鋁合金窗，而深鐵瓏境標配了高規格的系統門窗，并搭配雙層中空LOW-E玻璃?！跋到y門窗”和“普通窗”完全是兩個物種，它能高效地隔絕噪音，哪怕窗外車水馬龍，窗內依然靜謐。

在五金件和家電的選擇上，深鐵不僅沒有“減配”，反而全是“頂配”。入戶是步陽鑄鋁門搭配飛利浦智能鎖，安全感拉滿；廚房里是博洛尼、方太、科勒三件套，經久耐用；全屋更標配了日立中央空調。每一個品牌，都是對未來十年生活品質的承諾。

所有的城市頂級資源，都被深鐵瓏境以一種極其高效的方式匯聚在家門口。好住的房子，未來價值更高。

2026年，是深圳的高光之年。APEC的全球加冕、“十五五”規劃的國家戰略、新周期的資產重估，共同為這座城市按下了時代快進鍵。

深鐵瓏境Ⅱ·云賦，不只是龍華CLD的一張名片，更是深圳核心資產體系中的“安全錨點”。

深圳正在被重新定義，而能提前布局“確定性的深圳”，才是真正的長期贏家。

如果您對深鐵瓏境或深鐵集團在深圳布局的樓盤感興趣，可添加下方我們房產負責人的微信溝通。

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