《租客權利法案》要來了，學生卻可能最先“被犧牲”？

英國即將實施的《租客權利法案》（Renters’ Rights Act），本意是加強對租客的保護，但現在卻被多方警告：學生，可能會成為這輪改革中最吃虧的一群人。

隨著法案進入第一階段實施，NRLA（全國住宅房東協會）聯合學生住房平臺Accommodation for Students、UniHomes 以及 Young Group發出提醒——如果不及時調整實施節奏，學生住房市場可能會被徹底打亂。

問題出在哪？

核心問題是：時間不對！

政府已經確認，《租客權利法案》將于2026年5月1日正式實施。

這對普通租賃市場的

影響尚可消化，但對學生公寓、尤其是HMO學生房東來說，沖擊非常大。

原因在于：

學生房東通常依賴一項專門的收房條款——Ground 4A，用來確保房子在每年暑假騰空，9月順利迎接新一屆學生。

但新法案要求：

使用Ground 4A，必須提前4個月發通知。

這意味著什么？

如果法案5月1日生效——房東即便立刻發出通知，最快也要到 9月初才能收回房屋。

這時候，問題就來了，學生的租期通常是9月1日開始。

房東卻無法在8月提前拿回房子做交接、清潔、維修。

結果就是：

房子來不及交付給新學生，房東不敢再承諾“下一學年一定有房”，學生訂房變得更難、更不確定。

對學生來說，后果很現實：

學生住宿本來就已經是難找房的“重災區”。

Knight Frank的一項有意思的研究顯示：

65%的大學申請者會因為住宿是否好找，來決定去哪所大學讀書。

而現在：

很多熱門大學城本就嚴重缺房，有些城市甚至已經宣布“住房緊急狀態”，新規一上路，學生房源可能進一步減少。

最終可能出現的畫面是：

學生不是選“最想去的大學”，而是選“還能找到房子的城市”。

但話說回來，即便政策在變、規則在收緊，學生出租房為什么依然是很多房東不愿放手的資產？原因其實很現實：

首先，學生住房的需求幾乎是“寫在日歷里的”。每年 9 月開學，學生就得來，房子就得住，不管經濟好不好、利率高不高，這個需求很少真正消失。哪怕招生略有波動，只要大學還在、課程還在，學生就必須解決住宿問題。這種周期性極強、可預測性很高的需求，對房東來說，本身就很有吸引力。

其次，學生出租房的空置風險，相對普通私租市場反而更低。很多學生一租就是整學年，合同清晰、時間固定，只要房子位置合適、價格合理，往往很早就被訂走。對不少房東來說，與其每年擔心換租客、重新議價，不如面對一批“準時進場、準時退場”的學生租戶，反而省心。

再者，學生房在很多大學城市，本身就是“稀缺資源”。規劃限制、社區反對、HMO 牌照收緊，讓新學生房源越來越難批。供給被卡住，但學生數量并沒有同步下降，長期來看，這反而讓現有學生房更有價值。這也是為什么，即便政策環境變得更復雜，很多經驗型房東依然選擇繼續持有學生出租房，而不是輕易退出。

還有一個常被忽視的點是，學生出租房本質上和大學、城市經濟深度綁定。一所大學的存在，往往意味著穩定的就業、消費和人口流入。對看重長期資產安全性的投資者來說，學生房不只是“收租工具”，更像是押注一座城市教育與人口基本盤的長期資產。

也正因為如此，當前的問題并不是“學生房有沒有市場”，而是政策是否理解并尊重這個市場的運行邏輯。如果改革切斷了學生住房原本清晰的年度節奏，真正受影響的，未必是那些已經站穩腳跟的老房東，而是第一次租房的學生、財力有限的新房東，以及本就壓力不小的大學體系。

從長遠看，只要英國高等教育仍然吸引本土和國際學生，學生出租房就不會消失。學生出租房供不應求的情況下，房東只會不斷提高租金，將增加的成本轉嫁到租客的身上。

ref：

https://www.nrla.org.uk/news/renters-rights-act-student-housing-reforms-risk-shutting-the-door-on-opportunity-warns-coalition-news

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