北京買房：理清思路，購房建議1753

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我去年買的大山子北里，當時只考慮租金高了，也問過您，您也推薦才買的。但說實話，眼看北京和全國的這房地產形勢很是讓人揪心，連次新房都降價嚴重，大山子這種老破小一旦補跌會更嚴重吧？所以我們真的是擔心撿了芝麻丟了西瓜，這么老的房，糾結是不是應該先給處理了。

A：

1、我當時推薦？未必，我很少推薦老房，一般只會說租金收益高的現狀，供參考而已。這種老破小的收益都相對高，大山子因為破+798的原因，收益就更高。現在我不知道具體行情，但之前能排北京普宅中租金收益的第一序列。那既然您圖的是租金高，買了也沒什么不合適的啊。

2、或者打個比方吧，買房子其實有時候就跟搞對象結婚似的。十全十美的伴侶是幾乎不存在的，而不鬧騰的兩口子卻不少。這些夫妻大多有個前提，那就是“從一而終”。

這指的不是婚姻關系，而是說對于對方的要求和期待不改變。比如說本來圖的是對方漂亮，那結了婚就別抱怨人家不下廚房。本來圖的是對方老成穩重+掙錢也不少，那結了婚就別糾結人家不夠帥+沒情調，否則兩口子肯定打架，日子也就過不踏實了。

買房也一樣，既然您當時圖的是租金收益鬧，那既然已經滿足了，這會兒又糾結房齡老+價格走勢弱，那就沒什么意思了。我估計您的預算不是很高，200多萬吧，很難買到各項都兼顧的。

3、所以我建議您也是不忘初心吧，別得隴望蜀，過高的要求只會讓自己糾結，于事無補。老房的優勢就是租金高，但劣勢就是對應的流動性弱+價格走勢順位靠后，除非是學區房，否則不可能多受追捧。

但老房的價格走勢一般也不吃虧，基本都是本板塊的平均值。尤其是大山子的這種老房小區，房產價值幾乎都歸零了，價格中所體現的都是地段兒的價值。所以只要是周邊配套和產業存在，那這小區的地段兒價值就存在，占不到便宜也不吃虧。

4、其他的我沒什么說的了，反正以大山子的房價，您就算賣了也換不到理想中各項兼顧的。就跟我老婆似的，她就算把我辭了，也找不到感情專一的高富帥，所以還是不忘初心的湊合過吧。

僅供參考。

二

Q:

我是北京人，前幾年離婚時房子給前妻了，這幾年都是帶兒子租房住。本來是想平房等拆遷，孩子爺爺奶奶住著，但現在又改騰退了，一是不知道什么時候輪上，二是估計給的面積也不大，還都是在五環了。

所以看現在的房地產行情不知道降到底沒有，我能有100多萬，也沒想好是不是應該先買一套。比如買在四號線大興西紅門，離我上班也算方便，孩子放學有奶奶接，我下班再帶著回家。

A：

1、一直租房住，那就算算現在的租房成本是否劃算吧？我不知道您看的是西紅門哪個小區，但如果是100多萬買房的話有可能是理想家園的一居室吧？50平左右的150萬吧，租金在3000來塊錢，租售比400多。減去物業費取暖費和空置期什么的，年化凈租金回報率在2%以上，150萬的房凈落3萬多。

2、如果您不買房，那就把這100多萬存銀行或買國債，假定也是150萬，五大行的五年期最高存款利息是1.5%，每年2.25萬。再有就是買國債，現在1.7%，每年2.55萬。

3、那就比較一下吧，買房的話就相當于自己租了自己的房子，也就是每年得到3萬多的租金。不買的話就等于拿150萬的理財收益去租房，最高2.55萬。您覺得買房還是租房合適？

另外考慮好，現在的利率還是在下降通道，不知道什么時候重新上漲呢。而房租是和地區常住人口和平均收入強相關的，除非是人口大量搬走，或者是人均收入明顯下降，否則房租就算降也降不到哪兒去。

3、另外是房價是否降到底。那就以理想家園的房子來說吧，租金收益率已經明顯高于銀行存款利息了，您覺得房價還能有多大的下降空間？手里持房的和持幣的都在觀望，但也都會算賬的。

4、其他的沒建議，房子是用來住的，看自己是否有需求吧。

僅供參考。

三

Q:

我和我的愛人準備最近在通州買房，想請您幫忙分析下。我愛人工作在朝陽半壁店小交亭村那塊，我工作在朝陽們建國門附近。孩子3歲半，正在上幼兒園。沒有北京戶口。家里2個老人幫我們看孩子，一共5口人。我們現在在通州新華聯租房，出門公交直達我愛人單位，我坐1號線去單位。

因為朝陽房子比較貴，朝陽孩子上小學的政策不太明朗，同時通州可以積落戶分，房價也比較便宜，所以決定在通州買房，預備孩子上小學。

我們想買個三居2衛（以后2個老人會和我們一起住很長時間）。我們首先看小學，通州水平一般的小學就行最好靠點上。其次對我們來說交通便利。第三是房子自身，戶型南北，隔音好，安靜不臨街等等，第四是生活便利性，比如商超公園。

我們現在大概能拿出有280萬，想買450-500左右的房子，算上我倆的公積金，月供1W，這個價格對我們來說貸款壓力還不算太大。

現在看房也快3個月了，感覺次新房性價比最高。萬達板塊因為學區，小區基本都夠不上，運河那塊離上班遠。現在中意的小區是格瑞雅居，旁邊是實驗一小，對面是醫院，交通上還行，但看了一套110平左右的性價比不高。其他老小區感覺就是高不成低不就。

之后看了新房，朝堂攬閱現在495萬86平那個還好，但后南倉小學分校只是規劃，分校教學質量也不能保證，同時臨近鐵路，后面規劃了一小片商務區，會比較吵，臨河那排的房價也會貴點。不確定的點很多。銷售說這個價直到今年年底沖收，過了這個月25號就沒這個價了。

多說一句101平三居加一個書房的，我更中意，不過要558萬，咬咬牙也能上吧。

現在也想看明年3月的九棵樹同仁堂板塊，應該不會比朝堂攬月貴，但交房可能比較晚，孩子上學等不到。所以我們看中了旁邊的玉蘭灣，現在玉蘭灣各方面其實都比較好，但130平560多萬的價格夠不上，我們覺著同仁堂起來玉蘭灣還會再降，可以等等。

現在我們覺著不錯的只有這幾套，朝堂攬月銷售一直在催，說25號之后就不是這個價了，我們感覺買房空間不是很大了，比較不錯的只有我們說的這2個地方了，不知道該不該上車。

請幫忙分析下，要買朝堂嗎？還需要等等嗎？哪些板塊適合我們。

A：

1、買通州的其他理由沒問題，但朝陽的上學政策談不上不明朗吧？這里已經是單校劃片相對最穩妥的區了，而且還是“房本主義”，對非京籍業主算是最友好的了，順位在京籍無房戶之前。

2、格瑞雅居的110平是三居室嗎？我印象中這里的戶型偏大，按說應該沒有這種面積的，是不是兩居改的啊？如果是改的那就肯定性價比不高，或者這種小區的戶型自住很舒服，但從數值來講的性價比高不到哪兒去。當然這是我估計的，具體的可以讓中介給算算賬。

3、新房我不熟，不方便點評人家。不過495/86=5.76萬，558/101=5.52萬一平，我認為不便宜，您算過新房的溢價率和性價比嗎？也找中介給算算吧。

其他的我沒什么說的，只是提醒別太相信我們賣房的說的話，連我自己都不信。而且我賣了20多年的房，只有年底促銷沖業績的，漲錢的時候極少。

我們又不傻，不想要年終獎了嗎？開發商不沖排行榜了嗎？那明年拿什么忽悠融資啊？不過人家說25號之后不是這個價或許是真的，圣誕節過了就降點兒唄，看耶穌的面子。

4、這我真沒什么建議，格瑞雅居這戶型的性價比大概率不高，朝堂攬閱我不方便點評，您還是找當地中介給算算租售比吧，預估一下租金，看看性價比是否能接受？

僅供參考。

四

Q:

我現在在東城和平里一區住，9月孫子開學才過來。對這邊還不是很熟悉。想在附近買個一居，老兩口子自己住，看了柳芳南里。北里、左家莊南里。北里、西壩河南里、中里、朝陽和平里13區、14區、目前還沒有挑到很滿意的。總投入不超過245。想聽聽您的意見。

朝陽和平里十五區一居跟左家莊二居價格差不多，有人說以后一居不好出手，還在挑選中。想聽聽您的意見。從多方面分析分析。

A：

1、現在是年底成交淡季，房價不會漲，就算有波動有也輪不到老房，不用著急慢慢看唄。

2、一居和二居，那在面積和價格差不多的情況下，自住角度可以首選一居，住的舒服。投資角度首選二居，出租的坪效高，出手時也大概率占優。就因為一居的客群相對窄，只適合獨身或小家庭，有了孩子的都不方便。而兩居甭管面積多大，從利用率來說是適合更多家庭的。

另外一居室就算面積大也不建議改成兩居，肯定不好改，否則開發時就直接設計了。就算改的效果不錯，出手時也不太好收回成本，因為所有買家無論是否喜歡都會以不喜歡的借口砍價。

3、總之具體找房我幫不上忙，還是先問當地中介吧。這一片老小區有的是，甭著急。

僅供參考。

五

Q:

我小孩在北京工作，收入還行，但公積金很低，那貸款時是不是就吃虧了？我也想干脆不貸款了，先買個500萬左右的能住就行，等結婚時再說換房時再貸款。

當然我們也知道這不如一步到位的好，現在能買的都在郊區，但也總歸是自己的房子。他看的是昌平的這幾個樓盤，您看有合適的嗎？

A：

1、公積金低也談不上吃虧，其實里外里都是自己的收入，只不過是換了個馬甲而已。而且看樣子您兒子剛工作不久吧？那如果是“市管”的也貸不了多少錢，每年才十萬額度。國管的話跟繳納多少關系不太大，起步就是70萬。

但總額都是120萬，加上戶口什么的最多140萬。而您家都能全款500萬了，其實糾結公積金的意義就不大了。所以如果想貸款的話考慮一下商貸吧，反正收入不低，這或許就能一步到位了吧？沒必要跟公積金較勁。

2、看的這幾個樓盤我點評不了，不知道具體價格，還是問中介或賣房的吧。或者說如果都沒有折扣，那在我看來****的性價比相對高，畢竟房產的價值由地段兒決定。另外就是地鐵問題，這在郊區屬于必須的配套，有了不加分，沒有或離得遠的必定減分。

3、再有多說一句，新房更適合自住，居住體驗肯定比二手的強。但如果是過幾年就要置換就未必合適了，這就跟買車似的，新車開了沒多久就賣的話有可能吃虧。

僅供參考。

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