北京優化限購 市場信心何時回來

12月24日下午，北京房地產調控政策又進行了一次調整，時間既出乎預期，內容又在意料之中。它主要包括以下幾點：

第一，限購政策優化，五環以內非本地戶籍社保個稅連續繳納時間從3年變2年，五環外2年變1年。

第二，二孩及以上家庭，可以在五環內多購一套商品住房。

第三，房貸利率定價機制不再區分首套住房和二套住房。公積金購買二套住房，首付比例從30%降至25。

第四，招拍掛拿地的房地產項目立項，從原來市區分級核準，調整為區級備案。

以上四點，除了第四點，都與購房人有直接關系。

消息發布后，行業和市場有些波瀾不驚。究其原因，一是政策調整在預期之內，市場有一定準備；二是當前北京樓市環境較為艱難，無論買方還是賣方，都已經明白，寄望一次兩次政策就能徹底扭轉市場是不現實的。共克時艱，需要的是久久為功。

這次政策調整，一句話：有利于促進市場企穩。我們有兩個基本判斷，一是不會帶來市場或房價的波動，有利好，要回暖，也是平穩的，“繼續磨底”這個大局面，短期不會改變。“（詳見《》）”。二是對買方，有利于改善性需求；對賣方，有利于改善型產品。對剛需首置的影響并不直接。

首先，限購政策五環外“2年變1年”，五環內“3年變2年”，多子女家庭可以多買一套，邏輯都是增加“池子里的魚”，也就是具備買房資格的增量需求。這樣的政策調整，確實能夠起到“增量”的作用，在一定程度上改善信心，活躍市場交易。但是，對這種活躍的效果和程度，我們覺得要保持一種理性的態度，不要過分樂觀。

政府放松限購政策的節奏是理性的，市場的預期就應該保持一致，也要理性。不要認為3變2，2變1之后，就會出現非常多的人買房。現在北京樓市的成交問題，是預期和信心問題，當預期看漲時，越限越買，當預期看跌時，購買決策周期就會不斷拉長，購買多套住房的需求，也很難因為政策的放寬而出現大幅度的增長。

這個政策調整最大的受益者，應該就是那些有地段、資源、產品稀缺優勢的頂級豪宅項目。當前，頂端財富人群的購買邏輯不在于“價”，而是在于“好”。真正的好房子，有可能促使他們多買一套。這種情況在過往很多頂級豪宅中，都出現過，個人沒資格，就用公司名義買，或者用其他方式買。現在，年限縮短，限制降低，這部分需求可能會有一定釋放。

踩中這個節奏的北京頂級豪宅項目，應該是有一點幸運的。之前有中建宸園，當下有剛剛面市的中海安瀾，運氣已經有了，后面要看自己的努力和水平。

其次，政策的效果，會集中出現在改善這個領域。這次北京終于拉平了首套房和二套房的利率水平，把公積金購買二套住房的首付比例也降低了。這些都降低了改善性購房的負擔，在經濟大環境有不確定因素的情況下，家庭支出負擔得以減輕，結構得以優化，從而改善市場總體態勢。

這個政策調整，可能會促使當下真正有改善性、置換型購房需求的人，盡快做出購買決策，極具針對性。當下北京樓市的最大痛點之一，就是購買決策猶豫不決，無限拉長。監管政策釋放利好，銀行讓利，確實可以起到加速決策的作用。

不過，仍然要理性看待效果。這種加速，針對的是確有置換改善需求的客戶。那些暫時沒有，或者置換改善意愿不甚明顯的人而言，不會因為二套房利率降了，負擔輕了，就想多買一套房。因為房價上漲的預期已經沒有了，住房的功能屬性大過資產屬性，不能升值，而現在又“夠住”、“夠用”的情況下，就沒必要再去新買一套房，或者折騰置換一次了。

因此，我們不認為拉平首套、二套利率這個政策調整，會帶來更多的增量需求。

再次，當前的樓市，核心問題是信心和預期的持續修復問題，這種修復單靠一兩次政策調整是難以奏效的，或者說，政策工具的奏效需要更長的時間才能顯現。市場更不能寄望一兩項政策調整和優化，就能逆轉信心與預期。客觀而言，當前政策優化的力度，與去年930之后的政策調整的單次力度還有一定差距，還需要更長時間，多次調整優化的政策疊加，才會發揮作用。

這次政策優化的時點選擇，可以看出還是有考慮與安排的。年底是北京樓市成交壓力最大的階段，今年的市場環境下，壓力尤甚，亟待增加信心的“撐場”，這個時候政策如期而至，可以說是落實了中央精神，體恤了市場冷暖。這種“小步快跑”的政策工具優化方式，也能確保總有空間可以引領預期，或者說，留在政策工具箱的工具，能夠更多、更豐富一些——這些都是積極因素。

其實，北京樓市當下還有一些問題亟待解決。例如片區內的存量房源消化問題，片區內的供地節奏與在售項目的銷售的平衡與銜接問題，再例如“老項目”與“新項目”之間的規劃尺度帶來的產品代差問題等等，我們相信，這些問題監管部門都已經看在眼里，都在不斷優化調整之中，對此，市場應該抱有足夠的期望有信心，相信監管部門一定會解決好這些問題。

市場有些聲音說，這次政策優化又是“擠牙膏”，不如一次性全部放開好了。但北京有北京的特殊。所謂全部放開，就是指全國任何人都能在北京買房，這是極不現實的，帶來的問題會更大。

很長一段時間以來，我們經常被問到這樣一個問題，究竟什么樣的政策才能恢復樓市的信心？這是一個很難回答的問題，但又能很簡單地給出答案：當不再不切實際地寄望一兩項政策便能逆轉預期時，恰恰可能是信心修復的起點。

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