社保、利率、首付都放開！北京樓市新政解讀→

來源：@國際金融報微博

北京樓市又出新政。

12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（下稱《通知》）。

該《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優(yōu)化調(diào)整住房限購政策，比如放寬對“非京籍新市民”與“多子女改善家庭”的限購、金融端利率與首付雙減。

讓更多人能買房

具體來看，此次《通知》提到，非北京市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上；購買五環(huán)外商品住房的，繳納社會保險或個人所得稅的年限，調(diào)整為購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

而對二孩及以上的多子女居民家庭（包括北京市戶籍和非北京市戶籍居民家庭），在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策基礎(chǔ)上，還允許在五環(huán)內(nèi)再購買一套商品住房。

在58安居客研究院院長張波看來，這一政策精準匹配了北京當前需求結(jié)構(gòu)。其表示，當下北京房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)二手房剛需主導(dǎo)、新房改善提升特征，市場的去化難度在增大。

安居客線上數(shù)據(jù)顯示，11月二手房掛牌時長96.73天的房源同比增加25%。“新政通過降低準入門檻直接釋放這兩類核心需求，會更帶動成交節(jié)奏加快。預(yù)計北京五環(huán)外非京籍二手房帶看量將會明顯增加，置換需求也將同步提升。”張波強調(diào)。

有媒體統(tǒng)計，北京非京籍購房社保/個稅年限的調(diào)整經(jīng)歷過兩次關(guān)鍵優(yōu)化，且各有側(cè)重。第一次是2024年9月，彼時為應(yīng)對市場階段性低迷，將五環(huán)內(nèi)5年繳納年限調(diào)減至3年、五環(huán)外調(diào)減至2年，同時對高層次人才單獨放寬至1年。

政策落地后半年內(nèi)，據(jù)相關(guān)中介統(tǒng)計數(shù)據(jù)，非京籍購房占比提升約10%，累計新增購房需求上萬套。受益群體主要集中在長期在京工作的中產(chǎn)群體。

第二次則是2025年8月，放寬五環(huán)外購房套數(shù)限制，社保或納稅繳納門檻未進一步下調(diào)。而此次政策，實現(xiàn)了五環(huán)內(nèi)外差異化精準降門檻，形成與城市功能分區(qū)相匹配的“梯度化準入”體系。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，分層釋放購房潛力成為新政的核心發(fā)力點，非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體，“尤其是五環(huán)外1年社保的低門檻，精準匹配了新市民梯度置業(yè)的節(jié)奏”。

買房成本更低

金融端來看，此次《通知》明確，各銀行業(yè)金融機構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制要求和機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。

同時，借款申請人使用公積金貸款購買二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

張波認為，這兩項調(diào)整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活“賣舊買新”需求。

他指出，在允許銀行根據(jù)客戶風(fēng)險靈活定價后，預(yù)計超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調(diào)整，“預(yù)計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進一步降低綜合購房成本”。

張大偉也表示，新政允許二孩及以上家庭在五環(huán)內(nèi)增購1套住房，京籍可購3套、符合條件的非京籍可購2套，疊加二套公積金首付比例從30%降至25%的利好，直擊多子女家庭居住升級的核心痛點。

當前北京改善型市場中，144平方米以上大戶型成交量同比已呈現(xiàn)增長態(tài)勢，北五環(huán)外四居室二手房成交占比顯著提升，新政將進一步強化這一趨勢，帶動五環(huán)內(nèi)中高端改善型住宅去化。

信貸政策的優(yōu)化則為需求釋放提供金融支撐，商業(yè)房貸不再區(qū)分首套二套利率定價，優(yōu)質(zhì)客群有望獲得更低融資成本，同時賦予銀行更大風(fēng)險定價自主權(quán)，實現(xiàn)“促消費”與“防風(fēng)險”的平衡。

另外，北京此次新政優(yōu)化還考慮到了供給端，《通知》內(nèi)容顯示，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，將通過招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括商品住宅、酒店、寫字樓等）立項方式由市區(qū)分級核準調(diào)整為區(qū)級備案。

信息來源：中原地產(chǎn)

張波認為，這一方面是行政流程優(yōu)化，另一方面則解決了北京新房市場優(yōu)質(zhì)房源供給不足的問題。他直言，由于房企拿地后立項審批周期長也會導(dǎo)致部分板塊項目入市延遲。因此新政后，區(qū)級備案預(yù)計審批周期會明顯縮短，房企可更快啟動規(guī)劃建設(shè)，有效匹配新政釋放的非京籍剛需與多子女改善需求。

張大偉也指出，這一調(diào)整將助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成“銷售—回款—拿地—開工”的良性循環(huán)。

誰會跟進

北京繼續(xù)放寬樓市政策，其他一線城市是否會跟進？

“預(yù)計接下來上海或深圳會跟進。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些城市后續(xù)可能在限購政策上松動，比如深圳可能會退出外圍限購，即在鹽田、大鵬的基礎(chǔ)上，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)等也加入徹底退出限購的隊伍，上海的政策邏輯可能和北京類似。

上海住宅 吳典/攝

李宇嘉稱，從今年下半年開始，一線城市紓困樓市的政策開始頻繁推出。導(dǎo)致這一情況的重要背景是，二季度以來的市場調(diào)整，幅度比較大，也超出市場預(yù)期，尤為突出的是一線城市房價領(lǐng)跌，而且出現(xiàn)了從二手房領(lǐng)跌到一二手都領(lǐng)跌的跡象。

同時，一線城市二手房掛牌量快速攀升，出現(xiàn)了“一口價”等恐慌式掛牌銷售的案例，包括好房子項目在內(nèi)的新房產(chǎn)品去化率也在下降，開發(fā)商降價賣房的現(xiàn)象明顯，比如11月，一線城市新房環(huán)比下跌0.5%，比之前0.3%的跌幅明顯加大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年10月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額2530億元，環(huán)比增長0.1%，同比減少41.9%。累計業(yè)績來看，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額25766.6億元，同比減少16%，降幅相較于前9個月擴大4.2個百分點。

不過，李宇嘉也強調(diào)，盡管投資性需求基本退出了，但北京、上海、深圳的核心區(qū)不太可能徹底退出限購。這些城市的核心區(qū)，不論城市面貌、公共服務(wù)還是就業(yè)機會，都是國內(nèi)最好的，且核心區(qū)住房早已進入存量時代，供求關(guān)系較為穩(wěn)定，資產(chǎn)保值增值的前景更好。

“如果中心區(qū)也徹底退出限購，考慮到國內(nèi)收入差距比較明顯，可能會導(dǎo)致國內(nèi)富裕人群在這些區(qū)域置業(yè)，加劇不平等和對其他區(qū)域、城市的虹吸效應(yīng)。”