樓市縮影更真實(shí)了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

在深圳，原來海景也會(huì)“不值錢”。

海景到底值不值錢？

這幾天，深圳的豪宅中信信悅灣刷屏深圳人的朋友圈，均價(jià)24.44萬/平，套內(nèi)均價(jià)約32萬/平，讓市場(chǎng)一陣感嘆——真好，只賣有錢人。

其中，項(xiàng)目最為出圈的特點(diǎn)除了價(jià)格，就是超高層大戶型以及獨(dú)一無二的海景。

所以也有人評(píng)價(jià)，中信信悅灣的價(jià)格，有一半是要為海景買單。

但放眼整個(gè)深圳，并非所有海景都能賣很貴的價(jià)錢。

因?yàn)槿绻f海景是稀缺的，按道理鹽田的看海的住宅，也能捅破天花板的價(jià)格才對(duì)。

鹽田區(qū)域與前海、蛇口一樣擁有港口，港口吞吐量還長期位于深圳首位，也擁有能與香蜜湖公園媲美的恩上濕地公園，人文上還有鹽田港夜市、中英街等。

但似乎在鹽田的住宅，無論新老住宅，都未能跑出市場(chǎng)的溢價(jià)。

鹽田的海景住宅，像被甩在了火車尾，連寶安碧海，龍華梅林關(guān)，甚至龍崗的大運(yùn)中心、龍華大浪的價(jià)格都幾乎比不上。

最近，位于沙頭角的美盛梧桐印海也如此。

地理位置上，靠山望海；

周邊配套也齊全，約600米直線距離就是鹽田區(qū)政府，一路之隔是海心公園；

與2/8號(hào)線鹽田港西站直線距離約700米，步行約560米即可到達(dá)深圳市高級(jí)中學(xué)鹽田學(xué)校，步行約800米可達(dá)鹽田區(qū)最核心的商業(yè)配套壹海城約25萬㎡；

品質(zhì)也依照豪宅的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，270°的全景艙臥室，窗墻比達(dá)到1:0.6，自帶約4600平米的文體中心，配有泳池健身房，網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、約500㎡兒童樂園，公區(qū)設(shè)計(jì)采用進(jìn)口材料，專梯入戶。

從項(xiàng)目的外立面來看，肉眼可見的建設(shè)質(zhì)感。

但157套102~301平戶型開盤備案定價(jià)，只定格在均價(jià)約50900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約446萬～2219萬的區(qū)間。

而這樣的質(zhì)感以及環(huán)境配置，放在南山區(qū)域，價(jià)格是需要翻三倍的。

但項(xiàng)目備案價(jià)格并未體現(xiàn)出太多的溢價(jià)。

說明什么問題？

擁有海景資源并不一定能給住宅帶來價(jià)值質(zhì)的飛躍。

否則，按照海景是稀缺資源的邏輯，鹽田的海景住宅，包括美盛梧桐印海能賣出高價(jià)，甚至捅破價(jià)格的天花板才對(duì)。

價(jià)格甚至定得比鹽田沙頭角 2025年9月入市的合泰嘉悅公館（均價(jià)約57500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約362萬～670萬）以及鹽田港2022年12月入市的山海天成（均價(jià)約52500元/㎡，總價(jià)區(qū)間約460萬～998萬）還便宜。

更重要的是，即使項(xiàng)目品質(zhì)，配套資源優(yōu)質(zhì)，也有一定的短板。

如項(xiàng)目容積率偏高，達(dá)到了6.53；

項(xiàng)目為毛坯交付，需額外增加裝修費(fèi)用；

停車位稍微有點(diǎn)緊張，總共857戶，車位有780個(gè)，車位占比約1:0.91；

總戶數(shù)為857套，但居住氛圍沒那么純粹，還包含了360套保障性住房，保障性住房占比超42%；

部分戶型設(shè)計(jì)布局與市場(chǎng)需求錯(cuò)配，對(duì)外宣傳“新規(guī)110%得房率”，實(shí)際備案顯示得房率約76%，建面約102㎡戶型，三進(jìn)深過深，開間為單開間，房兩廳兩衛(wèi)，實(shí)際報(bào)建僅兩個(gè)房間等

市場(chǎng)的底層邏輯

而定價(jià)未能像南山、福田如今的新規(guī)住宅一般，定出更高的溢價(jià)，除了項(xiàng)目自身的因素，更多是鹽田的產(chǎn)品本就不容易。

長久以來，鹽田整個(gè)板塊都處于被市場(chǎng)所忽視的狀態(tài)。

漲的時(shí)候，漲得慢，回落的時(shí)候卻又跟隨市場(chǎng)的幅度，導(dǎo)致市場(chǎng)的偏好預(yù)期也一直處于搖擺當(dāng)中。

市場(chǎng)牛市階段，成交量活躍，鹽田區(qū)二手房2021年高峰期成交均價(jià)約5萬一平，也是鹽田區(qū)近15年來的價(jià)格峰值，此后價(jià)格逐漸回落，截至2025年四季度，成交均價(jià)已回落到約3.5萬元/平。

鹽田2018年的壹海城四區(qū)，2020年—2022年高峰期約61平戶型，成交單價(jià)去到了約6萬/平，但今年9月同戶型成交單價(jià)只剩2.75萬一平左右。

2021年11月，市場(chǎng)相對(duì)高位的階段，鵬瑞北區(qū)尚府入市的單價(jià)區(qū)間約為5.13萬—6.45萬元/平；2022年7月市場(chǎng)調(diào)整階段，鵬瑞南區(qū)尚府的備案單價(jià)區(qū)間約為3.61萬—6.14萬/平。

如今最新的成交價(jià)，鵬瑞尚府只剩“4字頭”。

今年11月，鵬瑞尚府成交3套房源，兩套約65.78平戶型，一套成交總價(jià)約266萬，成交單價(jià)約4.04萬/平，一套成交總價(jià)約271萬，折合單價(jià)約4.12萬/平。

還有一套則是約91.81平戶型，成交總價(jià)約427萬，折合單價(jià)約4.65萬。相比市場(chǎng)境況好的備案價(jià)便宜了近萬元一平。

如果市場(chǎng)的變化，讓購房群體一直在鹽田置業(yè)處于搖擺的過程中，那么影響鹽田價(jià)格向核心區(qū)域價(jià)格看齊的阻礙，是鹽田自身的地段位置。

成也蕭何敗也蕭何，鹽田的環(huán)境，人文，氣候確實(shí)宜人，是深圳少有的“世外桃源”，無論是環(huán)境綠野，還是文娛設(shè)施，又或者是生活的煙火氣，去過鹽田的人都能親身感受得到。

但也正因如此，鹽田向外擴(kuò)張的發(fā)展也受到了限制。

地理?xiàng)l件受三面環(huán)山限制，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)缺乏連片產(chǎn)業(yè)用地，也“斬?cái)唷绷他}田與羅湖、福田、南山、龍崗的產(chǎn)業(yè)聯(lián)系。鹽田最核心的產(chǎn)業(yè)依舊是臨港，港口產(chǎn)業(yè)，港口吞吐量常年位居深圳首位。

但港口產(chǎn)業(yè)涉及物流，倉儲(chǔ)，貿(mào)易等，相對(duì)南山的高新科技、互聯(lián)網(wǎng)，福田的金融貿(mào)易，坪山的新能源，醫(yī)藥這些產(chǎn)業(yè)來說，對(duì)年輕人的吸引力沒那么強(qiáng)。

本地的這些產(chǎn)業(yè)，往往薪資待遇也不及新興行業(yè)或領(lǐng)域的待遇，在沒有新興的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)情況下，就難以吸引更多的人群，吸引更多的高收入人群，那么房價(jià)也就缺乏一定的支撐。

其次，也正是由于三面環(huán)山的地理格局，導(dǎo)致鹽田區(qū)與深圳其他區(qū)域的交通鏈接薄弱，區(qū)域內(nèi)僅有一條8號(hào)線，還需接駁2號(hào)線才能進(jìn)入市區(qū)。在深圳的14個(gè)綜合交通樞紐規(guī)劃中，連光明、平湖都有所規(guī)劃，而鹽田卻未能入選。

從鹽田驅(qū)車到福田、南山、寶安這些地方，動(dòng)輒一小時(shí)，這也讓很多外區(qū)購房者望而卻步。

還有就是鹽田的城市規(guī)劃中，長期也缺乏人口導(dǎo)入，導(dǎo)致單一的“居住”功能明顯。

而鹽田的海景房也證明了一個(gè)樓市的基本事實(shí)——沒有足夠的產(chǎn)業(yè)，人口支撐的海景住宅，其實(shí)無法單憑單一的居住功能體驗(yàn)，就讓市場(chǎng)買單。

美盛梧桐印海也只是鹽田住宅的一個(gè)縮影。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)