北京樓市復蘇還要多久？

本文是圓方的第1388篇原創

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01 12月24日，北京市住房城鄉建設委、市發展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯合印發《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行。 通知中明確： 為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優化調整住房限購政策。
一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環內商品住房的社保或個稅繳納年限，由現行的“3年”調減為“2年”；購買五環外商品住房的，由現行的“2年”調減為“1年”。
二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環內購買3套商品住房；在京連續2年繳納社保或個稅的非京籍多子女家庭，可在五環內購買2套商品住房。 02 圓方查了查數據，從根據公布的北京社保的繳納數據大概來推算，這次受益于政策的大概在240-300萬人（數據不做準） 其中160-200萬人，可以獲得五環外的購房資格；80-100萬人，獲得五環內的購房資格。 從多子女家庭的數據來看，北京多子女家庭約占總家庭戶的20%-25%，即約160-200萬戶。（數據不做準） 當然，這個數據中重合的比例應該還是比較高的，所以圓方隨便估計的話（真的是隨便估計的），在這次調整后。 五環內符合條件的購買人群大概多了150萬戶 五環外符合條件的購買人群大概多了150萬戶 按著北京現在一個月的新房和二手房的成交套數來看，新增符合條件的購買人群中，但凡有1%的人，有買房的想法。北京的新房和二手房的成交套大概就能翻倍了。 03 為什么這個政策今天出臺，甚至不愿意再多等幾天，等2026年再推出？從這個急迫感，也能看出北京現在房地產市場的壓力。 在今年8月，圓方寫了一篇題為北京房地產市場何時止跌回穩？，里面提到：

前面幾年的持續下跌，北京許多（大部分）房產的實際成交價已經比最高點回調了30%左右了。

意味著20年前后買房的這一批，首付基本上已經跌沒了。

而七月份，這1.1%的環比下跌，也就意味著，在7月，北京很多前期購房者的心里價位已經被“擊穿”，開始出現“恐慌式拋盤”。

而這個趨勢如果不被快速遏制，很有可能產生“雪崩效應”，擊穿更多前期購房者的資產負債表。

所以我們看到了北京五環外的限購被放開了。

是的，但是操盤手發現，五環外限購放開之后，似乎“量”有些起來，但是“價”還沒有起來。 大家想必都聽過那個“水的價錢”的故事： 沙漠里十個人，只有九瓶水，如果不喝一瓶水就要渴死，那么水的價格會提升多少呢？會漲10%么？不會的，會漲到第十個所有的身家買不起為止。 賣房子也是這樣，在“雪崩效應”下，房子的價格也不會只跌10%。這個時候就需要提供更多更多的購買力，直到穩住大盤的趨勢。 所以在《北京房地產市場何時止跌回穩？》這篇文章中，圓方還做了一個時間推斷：

以北京住宅為例

2025年四季度，我們可能依然會從統計數據中看到房地產繼續下跌，但實際可以撿漏（超跌，法拍等）的資產，應該會快速減少，也就是表面價格在跌，實際價格在穩。

2026年一季度，統計數據企穩，出現環比穩定。

2026年二季度，統計數據回升，出現環比上升。

2026年三季度，會看到北京出現地王的消息。

2026年四季度，北京的房價數據會追平今年的高點。

今天的這個政策調整，倒也沒有跳出圓方的預期，當時之所以預計一季度會企穩，也是因為考慮到會有更大的政策出臺。 而這次政策的出臺，特別是針對5環內房子的部分解除限購，相當于再次整個“搖搖欲墜”的北京房地產托了一把底。 但是會不會真的讓房地產市場企穩，其實可能還需要一些標志性的新聞事件。 比如說類似于當年的溫州炒房團入市之類的，因為有的時候改變預期的成本遠比收儲什么的來的更低。 所以不出意外的話，可能很快我們就能看到北京買樓的賺錢效應了……