土地財政退潮??深杭科技和數字產業漲潮

根據中指研究院的數據，2025年，杭州市區（十區）涉宅地塊出讓金總額為?1420.8億元?，若加上下轄三縣市（桐廬、建德等）的?4.49億元?，總成交金額為1425.3億元?，在全國城市中暫居首位，相比之下，上海、廣州、深圳的涉宅土地出讓金分別為?1427億元?、?507億元?和?291億元?。

北京有部分土拍未完成，預計全年出讓金將超過?1427億元?。2025年，杭州土地市場表現亮眼，十區涉宅地成交金額同比去年增長21.5%，預計排列第三，僅次于北京和上海，高于深圳和廣州。杭州上半年集中出讓68宗地塊，貨值1160億元，下半年土拍市場理性回調，全年土拍市場“冰火兩重天”。

上半年民企活躍，濱江、綠城等本土巨頭頻繁拿地，溢價率超30%，地價天花板突破8.8萬元/㎡；下半年則以底價成交為主，核心地段如西湖區占比提升至39%。深圳土地市場相對低迷，出讓地塊僅9宗，溢價率達到30%，賣地總量不足杭州的1/5。杭州容積率低于1.5的低密地塊的占比為40%，杭州開發商對品質住宅的偏好高于深圳。

根據土地出讓金與一般公共預算收入的比值或“土地財政系數”，杭州財政對土地收入的依賴度高，2025年，杭州土地出讓金占一般公共預算收入比值約為35%，低于2024年的40%，土地市場深度綁定地方財政，杭州作為“準一線”城市，土地收入滿足了對大基建和公共服務巨大投入的需求，杭州超大城市地位離不開土地財政的支撐。

深圳對土地財政的依賴度低，土地出讓金占比不足10%，形成了以科技創新和產業稅收為主的多元財政結構，新質生產力和高質量發展態勢走在杭州乃至全國城市的前列。2024年，深圳戰略性新興產業增加值占GDP比重達?42.3%?，? GDP和GDP對高科技產業的深度依賴都遠超杭州，其中智能網聯汽車、人工智能、低空經濟等是核心領域，凸顯深圳作為全球先進制造業中心的領先地位。

高科技和數字經濟的權重效應和替代效應在加強，但無論是深圳還是杭州，高科技都代替不了房地產。深圳房地產對GDP的拉動不可或缺，但依賴度在降低?，2024年，深圳GDP總量為3.68萬億元，房地產和關聯性產業的貢獻率約為20%至25%，戰略性新興產業占到GDP 的42.3%，已超過房地產成為第一支柱，深圳制造和深圳創造基礎扎實，規上工業營收為杭州的兩倍多，房地產業成了“錦上添花”的角色。

2023年，杭州規模以上高技術制造業企業實現營業收入?5472.3億元?，2024年，杭州數字經濟核心產業增加值占GDP比重為?28.8%?，其中高技術制造業是重要組成部分。房地產對杭州GDP的拉動高，風險也高?。2024年，杭州GDP為2.19萬億元，房地產貢獻率超過30%，與高科技和數字經濟“旗鼓相當”，房地產業仍是地方經濟的重要支柱。

不能簡單地把依賴土地和房產收入為主的經濟結構稱為“杭州模式”，也不能簡單地把依賴科技和制造收入為主的經濟結構稱為“深圳模式”，杭州實際上逐漸擺脫了對房地產和互聯網金融的深度綁定，在經濟轉型過程中成為“數字經濟第一城”。深圳可供住宅、辦公和工業開發的土地儲量少，土地稀缺性遠高于杭州等城市，開發集約經濟勢在必行，存在“逼上梁山”的倒逼機制或倒逼效應。

什么是新質生產力和高質量發展？形象地說來即是從依賴土地財政的“杭州模式”轉化為依賴科技創新的“深圳模式”，但不能說土地財政和房地產業過時了，高科技代替不了房地產，從新經濟哲學的層面審視，高科技對房地產的“替代效應”和“補償效應”存在一個此長彼消的漸進過程，高科技不能完全替代或完全補償房地產從走弱的趨勢中留下的“空缺”。杭州的科技創新不弱，只是比深圳稍弱，深圳的房地產不弱，只是比杭州稍弱。