員村異動，金融城改天換命

上周，有不少粉絲問到了員村舊改是不是有可能重新啟動。

位于員村二橫路上的珍姐龍蝦、川江漁夫、鮑魚雞等等的宵夜一條街，準(zhǔn)備停業(yè)搬遷了。

我們在星期一早上過去，還能看到剛剛開完夜場正在收拾的店鋪。

隨著天河中心越來越多宵夜檔消失，員村是不少夜貓子的宵夜圣地，燒烤、豬雜粥、小龍蝦、酸菜魚等等一應(yīng)俱全，也誕生了像珍姐龍蝦為代表的爆款網(wǎng)紅店，經(jīng)常半夜都排長龍。

先說重點，一定會拆。

我們走訪了二橫路附近的商鋪，得到了統(tǒng)一的答復(fù)，“做到明年過年就搬，上面已經(jīng)發(fā)了截止時間。”

不止有二橫路，程介西南社大街靠近二橫路的商戶也收到了通知年底搬走。

街坊們買菜的菜市場和村里面的合約也到期了，不會再續(xù)租了。

注意，并不是宵夜街的整體搬遷，而是合約結(jié)束后，各有各路走。

例如說珍姐龍蝦總店，就會搬到華師地鐵口去。

這也意味著廣州又雙叒失去了一條宵夜街。

關(guān)于員村的15年故事，告一段落了。

天河，終于下決心和血本連接珠金琶了。

二橫路宵夜街整體搬遷的原因是涉及到金融城西區(qū)的十字道路網(wǎng)絡(luò)。

1）打通花城大道路面斷頭路

花城大道（員村南街-科韻路）按36-50米寬度，雙向六車道城市主干道實施，還有地下隧道4車道。

2）全面拓寬員村二橫路

員村二橫路（員村新街-臨江大道）按26-45米寬度實施道路整治，由現(xiàn)狀雙向二車道改為四車道，長度約1078米，未來改造成6車道。

花城大道大家很好理解，這是和黃埔大道、臨江大道并行的廣州CBD橫向交通命脈，是一定要打通的。

員村二橫路，大家有一個忽視的點，是會展西過江隧道。

保利玥璽灣家門口的過江隧道，這里就是整個珠金琶的中心點，去哪都是一腳油門。

會展西過江隧道初步預(yù)計是2026年完工，換句話說保利天曜和保利玥璽灣業(yè)主收樓前，大概率能搞定。

·在珠城向東的趨勢下，無論從實際經(jīng)濟價值還是風(fēng)水學(xué)問來說，花城大道是勢必要攻克的難關(guān)

核心點就是先易后難，比如說花城大道難移減少短期建設(shè)規(guī)模，也是面對現(xiàn)實情況的妥協(xié)。

統(tǒng)籌道路沿線已儲備國有用地和零散村集體用地，通過“串珠成鏈”的整體開發(fā)模式，將原本分散的地塊整合成片。

·花城大道過往有先例，員村怡景花園、巴士站被拆；

華快以東那一段花城大道，實際上也是拆掉了馬會巴士站、鐵軌，以及怡景花園的部分房屋后重新建設(shè)的。

但是，我們可以看到怡景花園的大部分整體依舊在馬路旁邊。

通過小規(guī)模拆遷建造，率先實行路網(wǎng)通道的建設(shè)，天河是有經(jīng)驗也有明確案例指引的。

·這是一記試探拳，員村舊改短期內(nèi)依舊難以撼動

當(dāng)然，此次道路打通并不意味著員村舊改在短期內(nèi)面臨很大的改觀和動作。

政府聲明確以最小代價，實現(xiàn)路網(wǎng)升級，貫通十字骨架網(wǎng)絡(luò)。

無論是從規(guī)劃還是實際操作難度，員村舊改依舊是一本難念的經(jīng)。

但其重要性不言而喻，對廣州來說不能總是把難題交給未來，在珠金琶一體閉環(huán)的規(guī)劃前提下，員村這本經(jīng)再難念也要開始念下去了。

現(xiàn)在是要想富、先修路，初步時間表：

2025年9月，完成補償安置方案制定；同步開展征收補償工作；

2025年底，簽訂土地征收補償安置協(xié)議；完成規(guī)劃調(diào)整、花城大道及員村二橫路工程立項審批并開工；

2026年，有序開展沿線地塊分批出讓；

2027年，完成花城大道及員村二橫路道路建設(shè)及土地出讓。

·面粉廠、絹麻廠出讓，金融城價值兌現(xiàn)；

面對大象一般的巨無霸員村舊改，多家房企和政府都想過辦法，但真是推不動。

現(xiàn)在是鈍刀子割肉的辦法，一點點整合周邊用地，先跳過難點，把路建好。

去年，板塊內(nèi)的絹麻廠+面粉廠光賣地收入了187億，開發(fā)商對于地塊位置的持續(xù)看好，也肯砸下重金。

即便知道有員村這頭攔路虎在，金融城西區(qū)價值依舊廣受認(rèn)可，一路珠城、一江琶洲的珠金琶心臟。

兩宗地塊的成功出讓以及火熱的市場前景，實際上也給了政府和開發(fā)商信心，在片區(qū)內(nèi)持續(xù)動刀。

本次成片連片開發(fā)范圍共占地34.10萬平，包括澳聯(lián)玻璃廠、羊城保健食品廠、廣州紡織廠、絹麻廠、廣州燃料集團等等地塊。

從我們最新航拍也能看到，有地塊也是凈地狀態(tài)了，是可以配合道路建設(shè)出讓的。

·砸錢基建，凈地出讓實現(xiàn)資金閉環(huán)

通過砸錢基礎(chǔ)建設(shè)帶動提升周邊土地價值，盤活閑置土地資源，為片區(qū)遠期開發(fā)預(yù)留空間。

很關(guān)鍵的背景依舊是市場投下的信任票。絹麻廠70億，樓面價約5.11萬/平；面粉廠117.5億，樓面地價6.69萬/平，均是廣州地價TOP10。

如此高的成交價，可以實現(xiàn)資金閉環(huán)。這一路徑如若可以成功，就有機會實現(xiàn)小規(guī)模拆分，從而實現(xiàn)整體的連片開發(fā)。

以修路為前提條件，局部啟動員村片區(qū)的改造，為后續(xù)的城市更新和連片開發(fā)提供進場條件。

·員村，等待時機

走了這一圈，員村是很可惜的，珠金琶中心區(qū)的遺珠。

只要有車過，就一定會堵車的二橫路。

大片的露天停車場，和密密麻麻的村屋，沒能讓員村實現(xiàn)區(qū)位應(yīng)該有的作用和價值。

透過電雞、電線桿和村屋，后面就是現(xiàn)代化的金融城起步區(qū)。

要知道，金融城從規(guī)劃到落地今天也就剛剛過去了10年而已。

金融城，絕佳的翻身機會

政府愿意攻克員村片區(qū)的難題，對金融城來說是極大利好。

1）坐實珠城東進價值走廊

2）新的連片增量，有兌現(xiàn)度

3）路網(wǎng)打通，釋放片區(qū)價值

我們之前聊過，珠江新城、琶洲、金融城的全面融合，真正的變數(shù)和天花板還得看馬場和員村舊改。

確定性更強的馬場，準(zhǔn)備上桌了，搭配上員村舊改，連片開發(fā)局，珠城東會形成廣州新一代城市頂級資產(chǎn)圈。

金融城，明年很精彩。

曾經(jīng)賣到20萬的合景、30萬的鵬瑞，新晉頂流銷冠保利玥璽灣、保利天曜，還有蓄勢待發(fā)的珠實金融城項目，又一場神仙打架。

廣州全年成交金額最高的兩個盤就在金融城，分別是保利玥璽灣、保利天曜，即便只算最頂端的千萬豪宅購買力，也是樓市TOP2。

幾個看點：

·金融城會集中出現(xiàn)多個南向江景項目，保利玥璽灣、天曜、珠實金融城，均為大平層，如何相互廝殺；

·靠近珠江新城的保利天曜、玥璽灣，學(xué)鐵商完備，能否延續(xù)今年的強勢；

·員村花城大道周邊地塊，能否上桌；

·珠實的410、415地塊作為學(xué)鐵商完備的項目，在車陂南地鐵口主打的金融城自身的客群，也是做大面積4房為主，對板塊的尖端消費力是一次考驗。

·金融城旁邊，還有越秀剛剛推出的閱璟臺項目，主推面積88-130平；

目前，金融城主力產(chǎn)品以大平層為主，這里是珠金琶核心區(qū)，與琶洲、珠江新城很近，又有地鐵+學(xué)校+部分江景加持，配套要素集全。

保利天曜，均價10萬+；保利玥璽灣開盤賣出了106億，整體單價大約在13-22萬/平之間，最高單價超30萬/平。

上個月，保利天曜推出板塊的最小面積90平，板房做出來的質(zhì)感也很不錯。

從天曜、玥璽灣的去化和網(wǎng)簽速度來看，大家對金融城的地段以及南向江景的價值還是有共識的，金融城終于扳回一城。

明年，金融城要站C位。