三兆村原址“賣地抵費(fèi)承諾書”鑒定：先賣后補(bǔ)，街辦監(jiān)督國庫？

12月22日，一份《承諾書》在多個(gè)以西安三兆村村民為主要成員的微信群內(nèi)瘋傳，似乎以群發(fā)方式廣而告之。

細(xì)讀內(nèi)容，一種荒腔走板的后現(xiàn)代感覺撲面而來，甚至令人懷疑是否存在惡搞的可能。

以下是對其鑒定。

結(jié)合承諾書公布的信息與表達(dá)的內(nèi)容，該份文書的完整主題應(yīng)該是——《關(guān)于啟動(dòng)三兆村原址部分土地出讓工作并以部分出讓金償還拆遷安置欠費(fèi)欠款的承諾說明》。

具體可拆分為兩個(gè)“承諾”。

一是在擬啟動(dòng)的三兆村原址116畝建設(shè)土地出讓工作中， 曲江新區(qū)管理委員會(huì)向雁塔區(qū)曲江街道辦事處承諾，將拿出未來收取的土地出讓金一半，用于支付拖欠已久的三兆村征遷過程中的“兩費(fèi)”及相關(guān)補(bǔ)償款。

二是雁塔區(qū)曲江街道辦事處也同時(shí)書面表態(tài)，其主要負(fù)責(zé)同志將對前述“承諾”實(shí)施監(jiān)督，這種表態(tài)可視為街辦對三兆村 （雖未明確提及）方面的承諾。

一頁A4紙，兩個(gè)“紅坨坨”，有打印，有手寫，拼出的這份“連環(huán)承諾”，其構(gòu)成邏輯卻頗有“亂點(diǎn)”之風(fēng)。

首先，土地性質(zhì)變更情況不明。

三兆村自2021年5月啟動(dòng)“改造”，至今原址已“撂荒”4年多。今年5月有人貼出那里的實(shí)景照，馬兒羊兒在廢墟間悠然覓食的場面觸目驚心。

據(jù)此前曾出現(xiàn)過的公開信息，原址范圍約1440畝，其中418畝位于文物保護(hù)區(qū)，其余位于文保建設(shè)控制地帶。

4年多時(shí)間過去，這些土地目前到底仍是集體性質(zhì)還是國有性質(zhì)，從未見到過明確公示。

據(jù)《土地管理法》等相關(guān)規(guī)定，集體土地征收需經(jīng)省級(jí)或以上政府批準(zhǔn)，由市縣發(fā)布征收公告，完成"調(diào)查、評估、公告、聽證、登記、補(bǔ)償"完整程序后，方可辦理權(quán)屬變更。同時(shí)明確“先補(bǔ)償后搬遷”原則，征收補(bǔ)償未足額到位的，不得征地。

對這塊三兆村原址內(nèi)116畝土地，承諾書并未提及是否已經(jīng)取得征地批文。

由此引發(fā)的問題就是：若無批文，則該地塊至今應(yīng)仍為集體土地，不能直接進(jìn)入招拍掛程序出讓；若有批文及相關(guān)征收手續(xù)，則意味著理應(yīng)不存在安置補(bǔ)償拖欠問題，何來再用“出讓金回款50%專款用于支付‘兩費(fèi)’及補(bǔ)償？”

承諾書中這種將補(bǔ)償義務(wù)后置操作，實(shí)質(zhì)是用未來的賣地收入償還歷史債務(wù)，違反"先補(bǔ)償后搬遷"的法定紅線。

其次，116畝原址土地用途、價(jià)值不明。

據(jù)《文物保護(hù)法》及相關(guān)規(guī)定，在全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位建設(shè)控制地帶內(nèi)，建設(shè)工程需經(jīng)省文物局同意、省自然資源廳規(guī)劃審批，且不得破壞歷史風(fēng)貌。

杜陵為重要文物“國保單位”，《杜陵文物保護(hù)總體規(guī)劃（2016-2030）》顯示三兆村區(qū)域在杜陵遺址建設(shè)控制地帶內(nèi)， 意味其開發(fā)強(qiáng)度受限（限高、限容積率、限業(yè)態(tài)） 。通常僅適用商服、文旅、公益類低強(qiáng)度開發(fā)，嚴(yán)禁高層住宅開發(fā)。

承諾書中未明確該116畝土地用途，若規(guī)劃部門未出具文物部門同意的建設(shè)條件，該土地?zé)o法合法出讓，即使出讓也面臨合同無效風(fēng)險(xiǎn)；即便不考慮其他因素這塊地可以順利出讓，按政策也只能是走商服通道。

2021年末，曲江新區(qū)成功出讓了一宗約360畝的商服用地，成交地價(jià)每畝444萬。

以此參考，三兆村原址這116畝商服用地預(yù)估400萬—500萬/畝價(jià)格不算少，現(xiàn)在的土地市場行情比起4年前什么情況應(yīng)該不用多說。

以這個(gè)預(yù)估價(jià)格來大致測算，總出讓金約4.6—5.8億元，50%即2.3—2.9億元。

承諾書中提到的“兩費(fèi)”具體指什么未見說明。結(jié)合我國土地管理法相關(guān)規(guī)定，涉及費(fèi)用的有“土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、農(nóng)村村民住宅與地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)，以及被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)。”

按照三兆村的約萬人體量，切出來的這頂多約3億的出讓金能填補(bǔ)多少缺口？

事實(shí)上，征地拆遷屬于行政行為，拖欠的征收補(bǔ)償費(fèi)、款自然屬于行政債務(wù)，應(yīng)由財(cái)政預(yù)算或先行墊資解決，若是要依賴不確定的土地市場收益解決，本身就讓問題解決變得很不確定。

第三，土地出讓金“切塊使用”之惑。

據(jù)《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號(hào)）：土地出讓金實(shí)行“收支兩條線”，需全額繳入國庫，不得約定比例分成或坐支。

財(cái)政部、國土資源部《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備成本（含拆遷補(bǔ)償）應(yīng)在土地出讓前納入預(yù)算先行安排，而非事后從出讓收入中“切蛋糕”。

由此觀之，“出讓金回款拿出50%給村民抵償”，這種表述提法本身就涉嫌違規(guī)。

“街道辦主要負(fù)責(zé)人監(jiān)管實(shí)施”的承諾更是離大譜：土地出讓金由財(cái)政、自然資源部門監(jiān)管，街道辦的負(fù)責(zé)人如何能“監(jiān)督”國庫資金分配？

綜上：鑒于該承諾書存在征地補(bǔ)償程序倒置；土地出讓金收支違規(guī)；程序違法、土地性質(zhì)、用途、文保限制等關(guān)鍵信息未公開；街道辦“監(jiān)督財(cái)政資金使用”式的主體錯(cuò)位等諸多問題.....故初步認(rèn)為其戲說成分大于有效法律承諾，嚴(yán)肅性存疑。

鑒定完畢。