香港樓市要漲？三大信號看懂！

2025年香港樓市成功‘反攻’！——美聯(lián)集團(tuán)行政總裁(住宅)馬泰陽的這個判斷，近期引起了不少討論。

在他看來，今年的市場表現(xiàn)確實(shí)亮眼：住宅成交節(jié)節(jié)上升，樓價企穩(wěn)回升，更關(guān)鍵的是實(shí)現(xiàn)了1年來首次的“量、額、價”三線齊升。

對于即將到來的2026年，他的預(yù)測也很樂觀：樓價有望再升10%至15%，一手成交量或創(chuàng)紀(jì)錄新高，二手成交也可能達(dá)到5年高位。

香港市場真的這么熱了嗎？這輪“反攻”靠不靠譜？我們往下看。

01

信號一：本地剛需進(jìn)場，內(nèi)地客買豪宅

①剛需買家真的在進(jìn)場了

馬泰陽提到的“量額價升”，背后有一個關(guān)鍵細(xì)節(jié)支撐：400萬港元以下的上車盤正成為市場主力。今年這類住宅成交量創(chuàng)九年新高，占整體市場近四分之一。

這一現(xiàn)象并非由炒房資金推動，而是源于實(shí)實(shí)在在的居住需求——不少租客發(fā)現(xiàn)，月供已低于租金，因而“轉(zhuǎn)租為買”；同時，觀望多年的首次置業(yè)客也陸續(xù)入市。

從整體市場看，根據(jù)戴德梁行預(yù)計(jì)，2025年香港住宅成交量有望達(dá)約6.2萬宗，較2024年上升17%，創(chuàng)四年新高。

在成交結(jié)構(gòu)上，根據(jù)香港土地注冊處2025年截至11月的數(shù)據(jù)，中小戶型（600萬港元以下）成交占比從45%大幅提升至53.7%，顯示出“撤辣”政策顯著刺激了上車需求。

從買家構(gòu)成看，內(nèi)地買家占比維持在24%左右，并非市場絕對主導(dǎo)。但其在新興區(qū)域如啟德、將軍澳表現(xiàn)活躍，二手房占比超50%。

這些區(qū)域配套完善、性價比高，其交易熱絡(luò)恰恰印證了當(dāng)前市場由自住剛需驅(qū)動的本質(zhì)。

②香港豪宅新買家超8成為內(nèi)地人

與剛需市場相對應(yīng)的是豪宅領(lǐng)域。

中原地產(chǎn)豪宅部負(fù)責(zé)人指出，近幾個月，香港超級豪宅市場幾乎由內(nèi)地買家主導(dǎo)。

今年以來，5000萬港元以上的超級豪宅成交中，內(nèi)地買家占比超過8成。以10月為例，全港57宗同類交易中，其團(tuán)隊(duì)成交的25宗全部為內(nèi)地客，市占率達(dá)44%。

他還表示，從事豪宅交易近四十年來，客戶中內(nèi)地富豪比例顯著增加，顯示出內(nèi)地資金對香港高端市場的持續(xù)關(guān)注。

這也說明當(dāng)前香港樓市呈現(xiàn)明顯的雙軌態(tài)勢：一端是本地剛需撐起的中小戶型市場，另一端則是內(nèi)地買家活躍的豪宅板塊。

02

信號二：利息壓力真的變小了

對普通買家來說，最直接的感覺就是：月供壓力輕了不少。

更重要的是，經(jīng)過這幾年的調(diào)整，現(xiàn)在愿意買房的人，大多是為了自住或長期持有，而不是為了炒短線。

具體到按揭選擇上，目前主要有2種選擇：

1、H按（與市場拆息掛鉤），利率每月浮動，今年波動很大，年初利率還在4%左右，年中一度降到很低的水平，目前實(shí)際利率約1.82%。

2、P按（跟隨銀行最優(yōu)惠利率）則比較穩(wěn)定，目前利率約3.375%，雖然比H按高一些，但不用每月?lián)睦首兓?/p>

還有銀行推出首三年固定利率約2.73%的定息按揭，就像給房貸“上保險”，三年內(nèi)利率不變，適合追求穩(wěn)定的人。

整體來看，利率下降和按揭方式多樣化，進(jìn)一步鼓勵了真正的居住需求入市。

03

信號三：心態(tài)真的變了

隨著房價企穩(wěn)回升的預(yù)期逐漸明朗，一個更根本的變化正在浮現(xiàn)：買家的心態(tài)真的變了。

過去那種追求短期套利的氛圍已經(jīng)淡去，現(xiàn)在更多人買房，是為了自住安家或進(jìn)行長期資產(chǎn)配置。

這一轉(zhuǎn)變在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)得十分明顯：總價600萬港元以下的中小戶型成交占比從去年45%大幅升至54%，而內(nèi)地買家比例保持穩(wěn)定。市場不再由投機(jī)資金主導(dǎo)，而是由本地的首置和改善家庭“用腳投票”。

心態(tài)的轉(zhuǎn)變也反映在購房決策的各個細(xì)節(jié)上。面對多樣的按揭方案，購房者不再盲目追求“最低利率”，而是更理性地權(quán)衡風(fēng)險與月供能力。

說到底，市場回暖的背后，是購房邏輯從“追逐漲價”回歸到了“居住為本”與“長遠(yuǎn)規(guī)劃”。

每一份沉重的房貸背后，不再是對房價暴漲的賭注，而更多是對穩(wěn)定生活和家庭未來的切實(shí)投資。

04

2026年怎么看？專家怎么說？

馬泰陽預(yù)測樓價可能再升10%-15%，這個判斷在業(yè)內(nèi)屬于偏樂觀的一派。

市場其他聲音：

樂觀派(如中原)：和馬泰陽看法相似，認(rèn)為能有15%左右漲幅，二手成交能增30%；

穩(wěn)健派(如仲量聯(lián)行)：中小戶型預(yù)計(jì)漲5%左右；

中間派(如利嘉閣)：整體漲7%，豪宅表現(xiàn)可能更好點(diǎn)；

審慎派(如花旗)：住宅漲3%，但寫字樓還要熬一熬。

為什么看法不同？因?yàn)槭袌稣幵谵D(zhuǎn)折關(guān)鍵期。

看好的人看到的是：需求還在釋放、利息可能再降、大灣區(qū)帶來新機(jī)會。

謹(jǐn)慎的人擔(dān)心的是：全球經(jīng)濟(jì)不確定性、本地新盤供應(yīng)量不小。

但有一點(diǎn)大家基本認(rèn)同：市場最差的時期已經(jīng)過去。

05

大灣區(qū)不是口號，是實(shí)實(shí)在在的機(jī)會

說到未來，必須提大灣區(qū)，這不是喊口號，而是真能改變香港樓市玩法的大事。

①生活圈真的在形成

“港車北上”“粵車南下”越來越方便，大灣區(qū)正在變成“一小時生活圈”，對很多大灣區(qū)人才來說，在香港住不再是遙不可及的夢。

②需求在變多

香港的人才引進(jìn)計(jì)劃在奏效，加上大灣區(qū)內(nèi)部的人才流動，給香港帶來了新的買房人群——他們買房子是為了住，為了孩子上學(xué)，這種需求很穩(wěn)定。

③價值錨點(diǎn)的重新定位

與廣深等大灣區(qū)核心城市相比，香港教育資源、醫(yī)療水平和國際連通性方面的優(yōu)勢，獲得更充分的價值認(rèn)知。

這種"相對價值"的重新發(fā)現(xiàn)，可能支撐香港房價長期估值中樞的上移。

最后：

馬泰陽用“反攻”這個詞很形象，但這次“反攻”和過去不太一樣：

以前樓市上漲，很多時候是資金推動、炒作帶動的。這次是剛需打頭陣，真實(shí)居住需求做支撐，基礎(chǔ)更扎實(shí)。

以前香港樓市主要看本地因素和利率，現(xiàn)在要放在大灣區(qū)這個更大棋盤上看，想象空間不一樣了。

以前市場好了就一哄而上，現(xiàn)在大家更理性，更看重房子的實(shí)際價值和自己的真實(shí)需要。

2026年的香港樓市，可能不會一路猛漲，但穩(wěn)步回暖的勢頭已經(jīng)形成。

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