又是臨門(mén)一腳！廣州兩宗“壓箱底”靚地因故終止出讓

12月19日，廣州土地市場(chǎng)，按下了一個(gè)“暫停鍵”。

根據(jù)廣州公共資源交易中心最新公告，原定于今天上午10點(diǎn)出讓的兩宗江景宅地：天河金融城起步區(qū)AT091007-1地塊、白云區(qū)增槎路以西AB3804019地塊，雙雙終止出讓。

來(lái)源：廣州公共資源交易中心
這兩塊地，不是那種沒(méi)人疼沒(méi)人愛(ài)的“邊角料”，而是正兒八經(jīng)的江景靚貨。
特別是金融城那塊，為了能賣(mài)出去，可以說(shuō)是把“姿態(tài)”低到了塵埃里。

先說(shuō)關(guān)注度最高的金融城起步區(qū)007-1地塊。

這塊地其實(shí)是“二進(jìn)宮”了。今年2月它掛過(guò)一次，當(dāng)時(shí)因?yàn)榭們r(jià)太高（66億）、商業(yè)自持要求太苛刻，很快就終止了。

這一次重新上架，官方為了把它嫁出去，真的是操碎了心，給足了誠(chéng)意：

一是，“瘦身”減負(fù)，把一塊大地切成了小塊，面積從3.5萬(wàn)㎡砍到約1萬(wàn)㎡，總價(jià)直接從66億降到25億左右。這門(mén)檻，不僅央國(guó)企能進(jìn)，稍微有點(diǎn)實(shí)力的民企也能掂量掂量。

二是，讓利降價(jià)，樓面價(jià)從之前的5.4萬(wàn)/㎡，降到了4.2萬(wàn)/㎡。

三是，純度提升，把那些難搞的自持商業(yè)、辦公要求統(tǒng)統(tǒng)砍掉，變成了一塊相對(duì)純粹的宅地。

按理說(shuō)，這條件已經(jīng)很誘人了。

4.2萬(wàn)/㎡的樓面價(jià)貴嗎？對(duì)比旁邊剛賣(mài)出去的金融城東區(qū)410地塊（4.08萬(wàn)/㎡）是貴了點(diǎn)，但比415地塊（4.7萬(wàn)/㎡）要便宜。

而且，這塊地的素質(zhì)是真的硬。

看位置，北邊黃埔大道，東邊車(chē)陂路，4號(hào)線/5號(hào)線交匯的車(chē)陂南站就在跟前，去珠江新城、去琶洲，那就是一腳油門(mén)的事兒。

看景觀，雖然是二線臨江，前面擋著江源半島，但妙就妙在江源半島是小高層。這塊地限高180米，以后做成高層，大概率是可以“越頂望江”的。

看規(guī)劃紅利，這是新規(guī)后的地塊，20%的陽(yáng)臺(tái)率+10%的不計(jì)容公共空間，也就是傳說(shuō)中的“使用率超120%”的神戶(hù)型。

這種配置，上一個(gè)還是保利玥璽灣。那為什么還是終止了？

樂(lè)居的判斷是：開(kāi)發(fā)商的賬，算不過(guò)來(lái)。

現(xiàn)在市場(chǎng)很現(xiàn)實(shí)，面粉便宜了，面包也不一定好賣(mài)。金融城雖然概念強(qiáng)，但豪宅市場(chǎng)現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)是“貼身肉搏”。

4.2萬(wàn)/㎡的地價(jià)，加上建安、營(yíng)銷(xiāo)、稅費(fèi)，保本都要奔6萬(wàn)+去了，要想有利潤(rùn)，得賣(mài)多少？

在當(dāng)下這個(gè)“現(xiàn)金為王”的冬天，開(kāi)發(fā)商對(duì)于每一分錢(qián)的投入，都謹(jǐn)慎得像個(gè)精算師。

只要有一丁點(diǎn)不確定性，他們寧愿不拿。

再來(lái)看看白云增槎路019地塊。

這塊地的意義本來(lái)很重大——它是羅沖圍片區(qū)舊改騰出來(lái)的“第一口湯”。

去年推介的時(shí)候，是把兩塊地打包一起推，總建面22萬(wàn)平。這次學(xué)聰明了，只拿出一半來(lái)賣(mài)（約8.3萬(wàn)㎡），也是為了降低總價(jià)門(mén)檻。

這塊地的“底子”其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)：

在13號(hào)線羅沖圍站（在建）上蓋，以后是標(biāo)準(zhǔn)的TOD。西側(cè)就是珠江，景觀沒(méi)得說(shuō)，旁邊還有華為廣州研發(fā)中心。

華為這個(gè)中心已經(jīng)投入使用了，5000名研發(fā)人員入駐，搞的是智能汽車(chē)、云計(jì)算這種高精尖產(chǎn)業(yè)。

官方對(duì)這里的定位也很高，號(hào)稱(chēng)要對(duì)標(biāo)“下一個(gè)珠江新城”，打造20公里的濱江科技創(chuàng)新帶。

聽(tīng)起來(lái)很美，但現(xiàn)實(shí)很骨感。

羅沖圍現(xiàn)在的城市界面，說(shuō)實(shí)話，還是比較“老廣”且雜亂的。

周邊多是老舊小區(qū)，也沒(méi)啥新盤(pán)對(duì)標(biāo)。不遠(yuǎn)處的次新房保利瓏熙，掛牌價(jià)在3.6萬(wàn)/㎡左右。

羅沖圍片區(qū) ，來(lái)源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

這塊地現(xiàn)在的尷尬在于：產(chǎn)業(yè)來(lái)了，但居住氛圍和城市界面的更新還需要漫長(zhǎng)的周期。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這就是在賭未來(lái)。

如果是幾年前，大家搶著博舊改、博規(guī)劃；但現(xiàn)在？大家只想博“現(xiàn)成”的。

這種需要深耕、慢慢培育價(jià)值的板塊，開(kāi)發(fā)商下注的手，難免會(huì)哆嗦一下。

年底這波土拍潮，本來(lái)大家寄予厚望，希望能給明年樓市定個(gè)調(diào)。

現(xiàn)在看來(lái)，這個(gè)調(diào)子可能比我們想象的要更務(wù)實(shí)、更謹(jǐn)慎。

這未必是壞事。不盲目拿地，意味著未來(lái)上市的項(xiàng)目會(huì)更經(jīng)得起推敲。