又是臨門一腳！廣州兩宗“壓箱底”靚地因故終止出讓

12月19日，廣州土地市場，按下了一個“暫停鍵”。

根據(jù)廣州公共資源交易中心最新公告，原定于今天上午10點出讓的兩宗江景宅地：天河金融城起步區(qū)AT091007-1地塊、白云區(qū)增槎路以西AB3804019地塊，雙雙終止出讓。

來源：廣州公共資源交易中心
這兩塊地，不是那種沒人疼沒人愛的“邊角料”，而是正兒八經(jīng)的江景靚貨。
特別是金融城那塊，為了能賣出去，可以說是把“姿態(tài)”低到了塵埃里。

先說關(guān)注度最高的金融城起步區(qū)007-1地塊。

這塊地其實是“二進(jìn)宮”了。今年2月它掛過一次，當(dāng)時因為總價太高（66億）、商業(yè)自持要求太苛刻，很快就終止了。

這一次重新上架，官方為了把它嫁出去，真的是操碎了心，給足了誠意：

一是，“瘦身”減負(fù)，把一塊大地切成了小塊，面積從3.5萬㎡砍到約1萬㎡，總價直接從66億降到25億左右。這門檻，不僅央國企能進(jìn)，稍微有點實力的民企也能掂量掂量。

二是，讓利降價，樓面價從之前的5.4萬/㎡，降到了4.2萬/㎡。

三是，純度提升，把那些難搞的自持商業(yè)、辦公要求統(tǒng)統(tǒng)砍掉，變成了一塊相對純粹的宅地。

按理說，這條件已經(jīng)很誘人了。

4.2萬/㎡的樓面價貴嗎？對比旁邊剛賣出去的金融城東區(qū)410地塊（4.08萬/㎡）是貴了點，但比415地塊（4.7萬/㎡）要便宜。

而且，這塊地的素質(zhì)是真的硬。

看位置，北邊黃埔大道，東邊車陂路，4號線/5號線交匯的車陂南站就在跟前，去珠江新城、去琶洲，那就是一腳油門的事兒。

看景觀，雖然是二線臨江，前面擋著江源半島，但妙就妙在江源半島是小高層。這塊地限高180米，以后做成高層，大概率是可以“越頂望江”的。

看規(guī)劃紅利，這是新規(guī)后的地塊，20%的陽臺率+10%的不計容公共空間，也就是傳說中的“使用率超120%”的神戶型。

這種配置，上一個還是保利玥璽灣。那為什么還是終止了？

樂居的判斷是：開發(fā)商的賬，算不過來。

現(xiàn)在市場很現(xiàn)實，面粉便宜了，面包也不一定好賣。金融城雖然概念強(qiáng)，但豪宅市場現(xiàn)在的競爭是“貼身肉搏”。

4.2萬/㎡的地價，加上建安、營銷、稅費(fèi)，保本都要奔6萬+去了，要想有利潤，得賣多少？

在當(dāng)下這個“現(xiàn)金為王”的冬天，開發(fā)商對于每一分錢的投入，都謹(jǐn)慎得像個精算師。

只要有一丁點不確定性，他們寧愿不拿。

再來看看白云增槎路019地塊。

這塊地的意義本來很重大——它是羅沖圍片區(qū)舊改騰出來的“第一口湯”。

去年推介的時候，是把兩塊地打包一起推，總建面22萬平。這次學(xué)聰明了，只拿出一半來賣（約8.3萬㎡），也是為了降低總價門檻。

這塊地的“底子”其實相當(dāng)不錯：

在13號線羅沖圍站（在建）上蓋，以后是標(biāo)準(zhǔn)的TOD。西側(cè)就是珠江，景觀沒得說，旁邊還有華為廣州研發(fā)中心。

華為這個中心已經(jīng)投入使用了，5000名研發(fā)人員入駐，搞的是智能汽車、云計算這種高精尖產(chǎn)業(yè)。

官方對這里的定位也很高，號稱要對標(biāo)“下一個珠江新城”，打造20公里的濱江科技創(chuàng)新帶。

聽起來很美，但現(xiàn)實很骨感。

羅沖圍現(xiàn)在的城市界面，說實話，還是比較“老廣”且雜亂的。

周邊多是老舊小區(qū)，也沒啥新盤對標(biāo)。不遠(yuǎn)處的次新房保利瓏熙，掛牌價在3.6萬/㎡左右。

羅沖圍片區(qū) ，來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局

這塊地現(xiàn)在的尷尬在于：產(chǎn)業(yè)來了，但居住氛圍和城市界面的更新還需要漫長的周期。

對于開發(fā)商來說，這就是在賭未來。

如果是幾年前，大家搶著博舊改、博規(guī)劃；但現(xiàn)在？大家只想博“現(xiàn)成”的。

這種需要深耕、慢慢培育價值的板塊，開發(fā)商下注的手，難免會哆嗦一下。

年底這波土拍潮，本來大家寄予厚望，希望能給明年樓市定個調(diào)。

現(xiàn)在看來，這個調(diào)子可能比我們想象的要更務(wù)實、更謹(jǐn)慎。

這未必是壞事。不盲目拿地，意味著未來上市的項目會更經(jīng)得起推敲。