重磅！中央部委發布新政，告別爛尾樓，推進現房銷售制！

最近，全國住房城鄉建設工作會議近日在北京召開。住房城鄉建設部部長倪虹強調，著力穩定房地產市場，重點是：因城施策控增量、去庫存、優供給，結合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動收購存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設。進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求。

倪虹說，城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行。加快構建房地產發展新模式，有序搭建基礎性制度，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制。在房地產融資上，推行主辦銀行制。在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現“所見即所得”，從根本上防范交付風險。繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

在房地產市場深度調整與 “十五五” 規劃開局的關鍵節點，中央部委聯合出臺新政，明確 “有力有序推行現房銷售制”，同步強化爛尾樓處置與預售資金監管，標志著中國樓市從 “期房主導” 向 “現房為主” 的根本性轉型正式啟動。這一政策并非短期應急舉措，而是構建房地產發展新模式的核心支柱，通過制度重構破解交付風險，重塑行業信任體系，為樓市高質量發展筑牢民生底線與市場根基。新政的落地實施，將深刻改變房企開發邏輯、購房者決策模式與市場競爭格局，開啟 “所見即所得、交房有保障” 的樓市新時代。

一、新政核心：三重機制破解行業沉疴

中央部委發布的新政以 “告別爛尾樓、推進現房銷售” 為核心目標，構建了 “制度兜底、分類推進、風險化解” 的三重保障機制，政策設計兼具系統性與可操作性。

在制度層面，新政明確了現房銷售的核心定義與實施標準：商品房需完成竣工驗收備案、達到 “五通一平” 交付條件后方可銷售，購房者簽約即可查驗房屋質量、戶型格局與配套設施，從根源上杜絕 “圖紙賣房” 帶來的交付偏差與爛尾風險。同時，針對存量期房項目，新政強化預售資金監管，要求預售資金全額存入專用賬戶，實行 “節點撥付、閉環管理”，確保資金僅用于項目建設，不得挪用至土地購置或跨項目調配，從資金流上筑牢保交樓防線。

分類推進策略體現了政策的靈活性與精準性。新政明確 “新老劃斷、因城施策” 原則：2026 年起，新出讓土地的商品房項目原則上實行現房銷售，海南、雄安等已全面推行現房銷售的區域擴大實施范圍；合肥、鄭州等試點城市深化政策落地，優化流程配套；庫存高企的三四線城市加快推進節奏，而庫存短缺的核心城市可適度放緩，避免供需失衡。這種差異化推進模式，既保證了政策方向的統一性，又兼顧了區域市場的特殊性。

爛尾樓處置機制的升級是新政的另一亮點。中央部委要求各地建立 “白名單” 制度，將在建未交付的風險項目全部納入監管，通過 “金融支持、資產盤活、司法處置” 多渠道化解風險。一方面，央行新增保交樓專項貸款額度，支持商業銀行對合規項目 “應貸盡貸”；另一方面，鼓勵地方國企收購爛尾項目資產，改造后作為保障性住房或現房銷售，實現 “風險化解 + 民生保障” 雙贏。自然資源部同步出臺配套政策，支持閑置土地收回、轉讓或合作開發，為爛尾項目盤活提供土地要素支撐。

二、實施路徑：從試點破冰到全國推廣的漸進式轉型

新政的落地并非一蹴而就，而是延續了 “試點先行、總結經驗、逐步推廣” 的成熟路徑。從當前政策推進態勢來看，全國已形成 “省級全面推行、重點城市深化、縣域試點突破” 的立體布局，為 2026 年新政全面落地奠定基礎。

省級層面，海南作為全國首個全面推行現房銷售的省份，已積累五年實踐經驗。數據顯示，海南實施現房銷售后，新房投訴量下降 67%，頭部房企市場份額占比超 75%，既有效降低了消費糾紛，又推動了行業集中度提升，為全國提供了可復制的經驗范本。雄安新區則在規劃建設之初就確立現房銷售原則，所有商品住房均需建成后入市，實現了 “零爛尾” 的市場表現。

重點城市層面，多地已率先發力推進新政落地。2025 年 5 月，河南信陽成為全國首個明確 “新出讓土地項目一律實行現房銷售” 的地級市，采用 “新老有別” 策略，對存量項目提高預售門檻（主體結構封頂方可預售），實現平穩過渡；湖北荊門宣布 2026 年 1 月 1 日起，新出讓土地開發的商品房原則上實行現房銷售，同步給予現房銷售項目信用加分與融資傾斜；深圳在集中土拍中持續擴大現房銷售地塊比例，2025 年 12 月出讓的福田梅林地塊明確要求全部現房銷售，溢價率達 65%，印證了優質現房地塊的市場吸引力。

縣域市場的試點同樣成效顯著。湖南平江縣、甘肅張掖等市縣出臺政策，要求新出讓土地項目全面推行現房銷售，通過簡化審批流程、優化土地供應等配套措施，降低房企轉型壓力。數據顯示，荊門城控?易居苑作為現房銷售項目，開盤首日 106 套房源全部售罄，成為區域 “日光盤”，證明現房銷售模式對購房者的強大吸引力。

三、市場重構：供需兩端的深度變革

現房銷售制的全面推進，將引發樓市供需結構的深度重構，市場將從 “規模競爭” 轉向 “品質競爭”，區域分化與企業分化進一步加劇。

從需求端來看，購房者信心將得到實質性修復。長期以來，爛尾樓風險是抑制購房需求的核心因素之一，而現房銷售實現了 “所見即所得”，房屋質量、小區環境、配套設施均可實地驗證，有效消除了信息不對稱帶來的決策顧慮。數據印證了這一趨勢：2025 年前 9 月，全國商品房現房銷售面積占比已升至 35.4%，較 2020 年的 12.7% 實現翻倍增長；深圳 2025 年 6 月現房網簽占比高達 42%，較 2023 年上半年的 14.6% 大幅提升。隨著新政推進，改善型需求將加速釋放，聚焦綠色低碳、智慧宜居、物業服務的高品質現房項目，將成為市場主流。

供給端的變革更為深刻，房企將面臨 “生死洗牌”?，F房銷售模式下，房企資金回籠周期從期房的 6 個月延長至 2-3 年，對資金實力、運營效率與成本控制能力提出更高要求。高杠桿、高周轉的傳統模式將難以為繼，部分資金鏈脆弱、產品力薄弱的中小房企可能被市場淘汰，行業集中度將進一步提升。而頭部房企憑借融資成本優勢（如濱江集團等民企融資利率低于 4%）、優質土儲與產品打造能力，將搶占更多市場份額。同時，房企開發邏輯將從 “追求規?！?轉向 “打磨品質”，戶型設計優化、工程質量提升、配套設施完善將成為核心競爭力，推動行業從 “增量擴張” 向 “存量優化” 轉型。

區域市場格局將呈現 “強者恒強” 的分化態勢。核心城市及重點城市群由于產業支撐強勁、人口持續流入，現房銷售項目將獲得更高溢價空間。以北京為例，2025 年 12 月核心城區新房價格穩中有升，西城、東城等區域新房報價同比微漲 0.2%-0.1%，而現房供應充足的板塊去化速度明顯快于期房主導板塊。與之相反，人口外流、庫存高企的三四線城市，現房銷售可能進一步加劇市場分化，核心城區優質現房項目仍有需求支撐，而外圍區域的普通住宅可能面臨更大去化壓力。

四、主體適配：房企轉型與購房者的理性選擇

面對現房銷售制的全面推進，房企與購房者均需調整策略，主動適配市場新邏輯。

對于房企而言，轉型是生存發展的必然選擇。首先，需優化融資結構，加大長期低成本資金的獲取力度，如對接保障性住房再貸款、發行不動產投資信托基金（REITs）等，緩解資金周轉壓力。其次，要提升項目開發效率，通過 “拿地即開工”“并聯審批” 等模式縮短建設周期，降低資金占用成本。再者，應聚焦核心城市與優質地段，集中資源打造標桿項目，通過產品力提升實現溢價，擺脫對規模擴張的依賴。此外，房企可探索 “開發 + 運營” 模式，通過物業服務、社區商業運營等增值服務拓寬利潤來源，增強抗風險能力。

購房者的決策邏輯也需隨之升級。在現房銷售時代，“實地考察” 成為購房核心環節，應重點關注三項指標：一是房屋質量，查驗墻面、水電、防水等細節，核實竣工驗收備案文件；二是配套兌現，確認教育、醫療、交通等配套是否落地，避免 “規劃中的配套” 陷阱；三是房企口碑，優先選擇資金實力強、交付記錄良好的品牌房企，降低潛在風險。對于剛需群體，新政帶來的政策窗口期（如首付比例下調、利率市場化）是入市良機，可選擇性價比高、通勤便利的現房項目；改善型需求則可聚焦品質升級，關注綠色建筑、智慧社區等高端配置，實現居住品質的實質性提升。

結語：樓市回歸民生本質，邁向高質量發展新階段

中央部委推進現房銷售制的新政，是房地產行業治理的一次深刻變革，其核心意義不僅在于告別爛尾樓，更在于讓樓市回歸 “居住為本” 的本質屬性。通過制度重構，新政既保障了購房者的合法權益，又倒逼房企轉型升級，推動行業從 “高風險、高波動” 向 “穩預期、高質量” 轉型。

從長遠來看，現房銷售制的全面落地將重塑樓市信任體系，讓 “買房無憂、交房有保障” 成為市場常態，為房地產市場平穩健康發展奠定堅實基礎。對于行業而言，這既是挑戰也是機遇，能夠適應新規則、聚焦產品力與服務力的企業將贏得未來；對于廣大民眾而言，新政帶來的不僅是更安全的購房環境，更是 “住有所居、住有宜居” 的民生福祉。在 “房住不炒” 的長期定位下，隨著現房銷售制的穩步推進，中國樓市將逐步形成 “品質為王、風險可控、供需平衡” 的良性循環，為中國式現代化進程提供堅實的住房保障支撐。