他才是恒大的“真主人”，個人資產650億，許家印倒臺才暴露了他

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空調店主逆襲零售巨頭

從南京新街口一家10平米的空調小店，到后來全國連鎖的零售巨頭，張近東的發家史，藏著九十年代個體戶最真實的打拼故事。

1990年，他揣著從親戚那湊的3萬塊，租下門面掛起“蘇寧交家電”招牌，專做空調批發零售，那時候南京城里賣空調的鋪子擠破頭，他卻靠“淡季囤貨、旺季平價”的招，硬是從老國營商場手里搶下生意，沒幾年就在江蘇開了十幾家分店，連鎖的路子越走越寬，不知不覺成了華東地區數一數二的家電零售大佬，只是那時候沒人想到，這只是他財富版圖的開始。

跨界狂賭資本迷宮探秘

2010年起，張近東不滿足于家電零售這一畝三分地，手里有了資本，開始往地產、金融跨界，蘇寧置業在全國一二線城市核心地段瘋狂拿地，從南京奧體中心旁的蘇寧廣場，到沈陽、成都的商業綜合體，再到蘇州、無錫的高端住宅項目，拿地規模一年比一年大，項目一個接一個開工，沒多久就成了地產圈的新面孔。

金融這邊也沒閑著，他盯上了小貸、支付、保險這些領域，拿下易付寶支付牌照，成立蘇寧小貸公司，還參股了幾家保險公司，想把零售、地產、金融串成一個資本閉環。

這時候，他注意到同樣在地產圈跑馬圈地的恒大，兩家企業開始有了業務往來，誰也沒想到，這竟成了日后深度捆綁的起點。

200億馳援恒大深度捆綁

2017年，蘇寧控股掏出200億現金，說是戰略投資恒大，那時候恒大正被高杠桿壓得喘不過氣，樓盤賣不動、資金鏈快斷了，這筆錢來得正是時候，許家印在公開場合喊他“戰略伙伴”，媒體報道里全是“強強聯合”的好話。

可沒人知道，簽約儀式后兩人關起門簽的抽屜協議里，藏著海花島項目未來貨值的分成比例，張近東不光拿了恒大部分股權，還通過幾家空殼公司嵌套，間接控制了幾個恒大關聯項目的收益權，他對外說“看好地產前景”，實際上是拿這筆錢當梯子，借恒大的地和盤擴張自己的商業版圖，兩家企業的利益早就像擰麻花一樣纏在了一起，只是那時候誰也沒料到，這梯子早晚有斷的一天。

650億資產的泡泡魔術

張近東那650億身家，水分比誰都大。

明面上看是蘇寧易購股權加地產項目估值撐起來的數字，實際上蘇寧環球42%的股份早就通過維京群島的殼公司悄悄轉移，武漢楚河漢街項目抵押給銀行時，清單里赫然躺著《木石圖》復制件充數，真跡早被他私下抵押給香港拍賣行換了現金；

南京奧體蘇寧廣場更絕，通過售后返租協議把未來十年租金一次性賣給境外基金，賬面上憑空多出幾十億現金流，可審計報告連年掛著“保留意見”，誰都知道那些“資產”早被他倒騰得只剩空殼，就像用繩子捆著的泡沫，看著挺大，一拎就散。

恒大爆雷梯子斷爬墻人換鞋

2023年恒大債務危機全面爆發，總負債滾到2.4萬億，許家印被調查的消息一出來，整個地產圈都在看蘇寧的笑話。

可張近東早有準備，2021年蘇寧易購暴雷前半年，他就悄悄把19.99%股份質押給阿里，套現95億現金；把線上虧損業務打包賣給恒大物業，換了50億救命錢；香港銅鑼灣那棟蘇寧寫字樓，也抵押給外資銀行換了20億。

恒大這把梯子斷的時候，他早就換了鞋——不光沒被拖下水，還通過離岸信托公司，低價收購恒大天津工廠的生產設備，轉身租給其他車企收租金，左手倒右手又賺一筆，

只是那些跟著恒大踩雷的供應商和購房者，還在爛尾樓前舉著橫幅討說法。

輿論漩渦中的商業天才與高杠桿推手

有人說他是商業奇才，從家電零售到地產金融，跨領域布局眼光毒辣，堪比“中國版巴菲特”，媒體報道里總提他“白手起家創巨頭”“資本運作教科書”；也有人罵他是高杠桿推手，200億投恒大不是戰略投資，是拿別人的債務賭自己的擴張，現在恒大倒了，他踩著供應商和購房者的尸骨上岸，吃相太難看。

財經雜志寫他“隱形大佬的財富密碼”，把離岸信托、售后返租吹成“創新模式”；但自媒體扒出他質押股權套現95億、甩賣虧損業務的操作，標題直接戳穿“650億身家是用協議堆出來的泡沫”。

支持者曬他早年連鎖擴張的成績單，說“哪個大佬沒點資本手腕”；反對者舉著恒大爛尾樓照片反問“他賺的錢干凈嗎”，爭議吵了快兩年，還沒個定論。

樓市退潮誰在裸泳

650億身家的水分，現在誰都看得明白。

靠杠桿撬項目、用協議套資金、拿離岸殼公司藏資產，那些年吹出來的泡泡，碰上房地產退潮，一個個破得干脆。

蘇寧易購在ST邊緣晃悠快兩年，股價從巔峰16元跌到2元多，年報連續三年虧損，全國門店關了一半，曾經擠滿人的家電賣場，現在柜臺蒙著灰，導購員比顧客還多。

張近東倒是沒被債務追著跑，可那些跟著蘇寧進貨的供應商，壓了幾百萬貨款要不回來，還在法院門口排隊立案；恒大爛尾樓里的業主，舉著橫幅討說法時，總想起他當年投給許家印的200億——那筆錢要是用來蓋樓，多少家庭能少流點淚？

說到底，靠借錢堆起來的繁榮，看著熱鬧，風一吹就散。

房地產狂歡退潮了，誰在裸泳，誰穿著底褲，不用多說，大家都看得清楚。