雅安一商戶因經營困難請求降租，調解出“租金與營業額掛鉤”靈活方案！

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信息來源：雅安市融媒體中心

基本案情

2022年3月，高某租賃了張某位于雨城區某商業街的商鋪，租期為2022年3月至2027年3月，約定月租金1.3萬元，租金按季度支付。2024年年初起，受周邊商圈業態調整、線上電商沖擊及本地消費需求下降等多重因素影響，高某店鋪經營狀況持續下滑。據高某統計，2025年以來，扣除租金、水電費、人工成本后，一直處于虧損狀態。為維持經營，高某于2025年年初向房東張某提出降租申請，希望將月租金降至1萬元，經協商后降至1.15萬元每月，2025年12月，高某再次找到張某，要求將月租金降至0.9萬元。

張某表示，自身持有多套商鋪，需依靠租金償還房貸及維持家庭日常開支，且當前1.15萬元的月租金已低于周邊商鋪市場行情，若再為高某商鋪降租，可能引發其他租戶的跟風降租訴求，后續管理難度極大。雙方多次協商均未達成一致，高某甚至提出提前解除租賃合同，張某則要求其按合同約定支付3個月租金作為違約金，矛盾逐漸激化。

2025年12月，高某在朋友建議下，向雨城區某人民調解委員會申請調解，希望通過第三方介入化解糾紛。調委會接到申請后，第一時間與房東張某取得聯系，向其說明調解的自愿性、公正性原則，以及通過調解避免矛盾升級、減少雙方損失的優勢。經過溝通，張某同意參與調解，并確定于2025年12月15日在調解室開展調解工作。

調解過程

（一）傾聽訴求，梳理矛盾。調解伊始，調解員先引導雙方依次陳述自身訴求與理由，全程保持中立，不打斷、不評判。高某情緒略顯激動，向調解員展示了店鋪近3個月的營業額報表、水電費繳費憑證及員工工資發放記錄，坦言：“現在每天進店的顧客越來越少，一個月下來連租金都賺不夠，再這樣下去只能關門。我知道房東也要還房貸，但希望能互相體諒，適當降點租金，讓我能撐過這段困難時期。”

張某則耐心解釋道：“我理解高某的難處，但這套商鋪每個月要還房貸，還有老人要贍養、孩子要上學，租金是主要的收入來源。而且周邊同面積的商鋪月租金都在1.2-1.4萬元，降到1.15萬元已經是仁至義盡了。如果繼續給她降租，其他租戶知道了肯定會有很大意見，到時候大家都要求降租，我的損失就太大了。”

在雙方陳述完畢后，調解員梳理出核心矛盾點：一是高某因經營虧損需降租以維持運營，二是張某擔心降租影響自身收入及引發其他租戶連鎖反應，不愿讓步；同時，雙方均不愿走到解除合同的地步，高某不想承擔違約金，張某也不想面臨商鋪空置的風險。

（二）情理結合，引導溝通。針對梳理出的矛盾，調解員先從“情”的角度出發，向張某分析：“高某在這條街經營了3年，一直按時交租，是很穩定的租戶。現在她確實遇到了經營困難，若強行要求她按原租金支付，一旦她撐不下去關門，您不僅要重新尋找租戶，中間還可能出現幾個月的空置期，加上裝修、招租的成本，實際損失可能比降租更大。而且好的租戶難尋，留住老租戶，后續經營恢復后，租金也能穩定收取。”

隨后，又轉向高某，理性提醒：“張某的顧慮也有道理，租金是他的主要收入來源，完全按您提出的0.9萬元降租，對他的生活影響較大。您可以考慮適當提高降租后的租金金額，這樣也能減少張某的擔憂。”

在調解員的引導下，雙方的態度逐漸緩和，開始愿意傾聽對方的難處。高某主動詢問張某：“現在租金給到1萬每月，這段時間我努力提升店鋪業績，之后我們再根據經營情況調整。”張某表示：“可以，但若是還虧損也不會再降租金了。”

（三）提出方案，達成共識。基于雙方的初步意向，調解員結合市場行情及雙方實際情況，提出了一套具體的調解方案：

1.降租：2026年1月開始，月租金降至1萬元，較原租金減少3000元；合同期內若高某店鋪月營業額恢復至2023年同期水平，則月租金恢復至1.3萬元；若未恢復，繼續按1萬元支付，期間高某需每月向張某提交營業額報表。

2.租金支付方式調整：降租期間，租金由按季度支付改為按月支付，減輕高某的資金周轉壓力；高某需保證每月15日前足額支付下月租金，不得拖欠。

3.附加約定：高某在降租期間需積極采取措施提升經營業績，如拓展線上業務、開展促銷活動等，并定期向張某反饋經營情況；張某不得因本次降租，在后續合同履行中無故提高租金或設置其他不合理條件。

雙方對該方案進行了認真討論，張某提出：“營業額報表需要有第三方憑證，比如銀行流水或收銀系統記錄，避免出現數據造假的情況。”高某表示同意。

經過進一步協商，雙方最終認可了調整后的調解方案，當場簽訂了《人民調解調解協議書》，作為商鋪租賃合同補充協議。

調解員說法

調解員在化解商鋪租金糾紛中具有重要作用，憑借中立的立場、專業的溝通技巧，能幫助雙方梳理矛盾、搭建溝通橋梁，有效降低糾紛解決成本，提高糾紛解決效率。面對商鋪租金糾紛，調解員要提醒雙方應保持理性溝通，避免因情緒對立導致矛盾升級。房東需兼顧自身利益與租戶的經營實際，租戶也應理解房東的成本壓力，通過換位思考尋求雙方都能接受的解決方案。類似糾紛還可以采取階段性、靈活性的解決方案，會更易被雙方接受，可結合租戶經營狀況、市場行情等因素，設計階段性降租、租金支付方式調整等靈活方案，實現雙方利益的平衡。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百四十三條 規定：當事人協商一致，可以變更合同。

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