業主注意！物業碰這6條就可拒交物業費，條條都有法律依據

物業碰這6條，業主可合法拒交物業費！不用忍氣吞聲，維權有依據

“交了物業費卻沒享到對等服務”“物業亂收費沒處說理”，這是很多業主的煩心事。不少人覺得“拒交物業費會被起訴”，只能忍氣吞聲；也有人盲目拒交，反而吃了法律虧。其實根據《民法典》和2025年最新物業服務收費新規，物業費是“服務對價”——物業沒履約、收費不合法，業主就有正當理由拒交，關鍵是要分清“該拒的情形”和“不能拒的誤區”。

今天用大白話拆解物業最常見的6類違規行為，每一條都有明確政策依據，還有具體維權步驟，業主們不用再糾結“該不該拒”“怎么維權”，明明白白守住自己的合法權益。

一、房屋未達標交房，整改期物業費可拒交

很多業主遇到過“開發商催交房，但房子沒驗收合格”的情況，比如墻面漏水、配套設施沒完工、小區道路沒修好。這時千萬別急著收房——未經驗收合格的房屋，業主有權拒絕收樓，這段時間的物業費根本不用交，該由開發商承擔。

就算已經收房，發現房屋存在質量問題需要整改，整改期間的物業費也能拒交。比如收房后發現屋頂滲水、門窗密封不嚴，開發商承諾3個月內維修，這3個月的物業費就該開發商買單，物業無權向業主收取。

這里要注意：拒交的是“整改期”的物業費，不是永久不交。等房屋整改合格、符合居住標準后，就該按規定繳納物業費了。如果物業拿“別人都交了”“已經收房就該交”為由催繳，完全可以拒絕。

維權要點：拒絕收房時，要書面提交《拒收房通知書》，明確說明拒收理由和要求整改的期限；收房后發現問題的，要保留好開發商的整改承諾、維修記錄等證據，作為拒交整改期物業費的依據。

二、擅自漲價、重復收費，溢價部分可拒交

物業費不是物業想漲就能漲的。前期物業（沒成立業委會時）實行政府指導價，成立業委會后可以和物業約定市場調節價，但不管哪種方式，漲價都要走正規流程：必須提前公示成本測算報告，還要經業主大會或業主代表同意（一般需要面積和人數雙過半同意），少一個流程都算違規。

還有兩種常見的違規收費：一是超標準收費，比如老小區沒電梯，卻按帶電梯小區的標準收費；二是重復收費，比如物業費里已經包含電梯運行費、公共能耗費，又單獨收“電梯維護費”“公攤水電費”，這些額外收取的費用，業主都能合法拒交。

維權要點：遇到漲價或額外收費，先要求物業出示收費依據和業主大會同意的證明；如果物業拿不出來，直接拒交溢價部分，同時可以向物價部門投訴。保存好物業費繳費清單，上面標注的服務項目和收費標準，就是證明重復收費的關鍵證據。

三、未約定的額外服務，可直接拒交

有些物業會“強加服務”再收費，比如沒經過業主同意就搞“小區綠化升級”“公共區域美化工程”，事后向業主收“升級費”；或者擅自增加“上門維修服務費”“快遞代收費”“垃圾清運費”，這些沒寫進物業服務合同、也沒經業主大會同意的項目，業主完全可以拒交。

2025年執行的《關于進一步加強物業服務收費管理的通知》明確規定，物業不得強制捆綁服務并收費，也不能收取任何未公示的費用。簡單說，合同里沒寫、業主沒同意的收費項目，業主都有權拒絕。

維權要點：繳費前先核對物業服務合同，確認收費項目是否在約定范圍內；遇到強制收費，當場要求物業出示收費依據，同時錄音錄像留存證據，拒絕繳納額外費用。

四、公攤面積外收費，多收部分可拒交

物業費是按“房屋產權建筑面積”收取的，沒計入產權面積的儲藏間、地下室、車位（庫），不能算進計費面積。比如你家房子產權面積100㎡，物業卻按120㎡收費，說包含了地下室或公共車位的面積，這部分多收的費用可以拒交，還能要求物業退還之前多收的部分。

還要注意：公攤面積的認定有明確標準，樓道、電梯間、小區道路、綠化帶等屬于公攤面積，但業主私人的地下室、獨立車位（已購買產權的）不算公攤，不能計入物業費計費面積。

維權要點：先查自己的房產證，確認房屋產權建筑面積；再對比物業的收費清單，發現計費面積不符的，要求物業重新核算，多收的費用要么退還，要么抵扣后續物業費。

五、侵占公共收益，業主可要求抵扣物業費

小區電梯廣告、快遞柜入駐費、公共車位租金、樓下商鋪租金，這些收益都屬于全體業主共有，不是物業的“額外收入”。按規定，物業可以從中提取不超過30%的管理費，剩下的錢要么補充專項維修資金，要么按業主面積折算返還，或者抵扣物業費。

如果物業把公共收益據為己有，既不公示收支情況，也不用于抵扣物業費，業主就可以要求用這部分收益抵扣對應金額的物業費。比如你家一年物業費2000元，按面積應分公共收益500元，物業沒返還的話，就可以拒交500元物業費，同時要求物業公示收益明細。

2025年各地新規都要求，物業必須每年至少一次公示公共收益收支情況，不公示就是違規，業主可以直接向住建部門投訴。

維權要點：要求物業公示公共收益收支明細（包括收入來源、支出項目、提取的管理費比例）；如果物業拒不公示或拒絕抵扣，保存好投訴記錄，作為拒交對應物業費的依據。

六、違規催收造成損失，可拒交對應物業費

有些物業催繳物業費的方式很極端：停水停電、鎖小區大門、貼大字報辱罵業主、上門騷擾，這些行為本身就是違法的。《民法典》明確規定，物業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費，因為這些基本生活保障和物業費糾紛是兩回事，不能混為一談。

如果物業的違規催收給業主造成了損失，比如停水導致冰箱里的食物變質、貼大字報侵犯業主名譽權、鎖門導致業主無法正常出行，業主可以要求物業賠償，同時拒交對應金額的物業費。

維權要點：遇到違規催收，第一時間錄音錄像、拍照留存證據，包括催交通知、大字報、聊天記錄等；及時向12345政務服務熱線投訴，要求物業停止違規行為并賠償損失；損失金額可以和物業費抵扣，不足部分可要求物業額外賠償。

重要提醒：這3種情況不能拒交物業費，別踩坑

很多業主容易混淆責任方，誤以為以下情況也能拒交物業費，其實是錯誤的，可能會被物業起訴：

1. 房屋質量問題（比如漏水、墻面開裂）：這是開發商的責任，不是物業的問題，不能以此為由拒交物業費，應該找開發商維權；

2. 家里私人事務（比如室內管道堵塞、家電維修）：物業的服務范圍是公共區域，私人空間的維修不屬于免費服務，除非合同有約定，否則不能拒交物業費；

3. 鄰里糾紛（比如噪音擾民、私占車位）：這需要業主之間協商或找社區調解，物業只有協助溝通的義務，沒有強制處理的權力，不能因為鄰里矛盾拒交物業費。

業主合法維權的4個步驟，簡單好操作

遇到物業違規，不用吵架、不用扯皮，按以下步驟操作，多數問題都能高效解決：

1. 留存證據：不管是違規收費、服務不到位還是違規催收，都要保存好書面記錄、照片、錄音錄像、聊天記錄等，證據是維權的關鍵；

2. 書面溝通：向物業提交書面意見，明確說明物業的違規行為、自己的訴求（比如拒交部分物業費、要求整改），讓物業簽字確認，避免后續耍賴；

3. 找業委會介入：如果小區有業委會，讓業委會出面監督物業整改，業委會是全體業主的代表，有權要求物業履行合同，比單個業主維權更有力度；

4. 向監管部門投訴：如果物業拒不整改，直接撥打12345政務服務熱線，或向當地住建部門、物價部門投訴，監管部門會依法督促物業整改，甚至對物業進行處罰。

物業費的核心是“質價相符”，業主交了錢，就該享受到對應的服務；物業收了費，就必須履行合同義務。遇到物業違規，業主不用忍氣吞聲，也不能盲目拒交，只要找準違規情形、保留好證據、按流程維權，就能合法拒交不合理費用，守住自己的權益。

如果身邊有業主正在被物業違規收費、服務不到位困擾，不妨把這些信息分享給他們，讓大家都能明明白白消費、有理有據維權，共建和諧的小區環境。