北京、上海二手房現(xiàn)“翹尾行情”，剛需買賣首選自如美家二手房

“過(guò)去半年多時(shí)間，我陸陸續(xù)續(xù)看了30多套房，最近剛好遇到一套各方面相對(duì)滿意的房子，又想著明年孩子要上學(xué)，就趁著現(xiàn)在買了。”在北京租房7年的張先生表示，此前一直計(jì)劃著在北京買房安家，但直到今年年末，房源和價(jià)格才達(dá)到自己的預(yù)期，于是決定選擇自如美家二手房置業(yè)。

事實(shí)上，與張先生一樣選擇在年末入市的購(gòu)房者不在少數(shù)。近期，北京、上海二手房市場(chǎng)均迎來(lái)回暖，呈現(xiàn)年末“翹尾行情”。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，北京二手房住宅網(wǎng)簽成交14446套，環(huán)比上漲19.52%；上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交22943套，環(huán)比上漲約24%，創(chuàng)下近7個(gè)月新高。

01

京滬二手房市場(chǎng)現(xiàn)“翹尾行情”，剛需成絕對(duì)主力

北京與上海二手房成交量呈現(xiàn)“翹尾”，主要由自住剛需和利好政策推動(dòng)。北京市場(chǎng)依靠核心區(qū)剛性需求與外圍區(qū)高性價(jià)比改善房源的結(jié)構(gòu)性增長(zhǎng)，共同帶動(dòng)網(wǎng)簽量環(huán)比上升近兩成。上海自“滬六條”實(shí)施逾三月以來(lái)，政策效應(yīng)持續(xù)釋放，市場(chǎng)平穩(wěn)向好，成交量創(chuàng)近7個(gè)月新高。

整體上，剛需已成為一線城市二手房交易的絕對(duì)主力，低總價(jià)、高性價(jià)比房源成交占比顯著提升。機(jī)構(gòu)最新數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海等一線城市的二手房市場(chǎng)中，總價(jià)200萬(wàn)元以下的低總價(jià)房源正成為交易“主力”，其中北京該價(jià)位段成交占比高達(dá)57.19%，上海也達(dá)到48.72%。

盡管近期市場(chǎng)環(huán)比增長(zhǎng)，但在“買方市場(chǎng)”格局下，供需心態(tài)分化明顯。購(gòu)房者決策更理性，注重性價(jià)比、實(shí)用性與價(jià)格空間；而出于換房、資金周轉(zhuǎn)等原因的業(yè)主，則在大量掛牌房源中面臨快速、理想價(jià)格變現(xiàn)的挑戰(zhàn)。

02

買賣雙方面臨多重痛點(diǎn)，二手房服務(wù)亟待升級(jí)

當(dāng)前二手房市場(chǎng)掛牌量高、成交周期長(zhǎng)，買賣雙方均面臨困擾。買方需從海量房源中篩選出價(jià)格、品質(zhì)合適的真實(shí)房源，耗時(shí)耗力；交易流程繁瑣，信息不透明、體驗(yàn)參差不齊也增加了顧慮與風(fēng)險(xiǎn)。

賣方同樣面臨挑戰(zhàn)：掛牌房源眾多導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，展示效果不佳則關(guān)注度低、看房者少，容易滯銷；成交周期不確定，價(jià)格談判被動(dòng)；傳統(tǒng)中介服務(wù)同質(zhì)化，缺乏提升競(jìng)爭(zhēng)力的增值服務(wù)。

由此可見(jiàn)，隨著市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，傳統(tǒng)中介僅靠信息撮合已難以滿足需求。市場(chǎng)亟需能夠提升交易效率與成交確定性的新服務(wù)模式。

03

破局市場(chǎng)困境，創(chuàng)新服務(wù)模式提升交易體驗(yàn)

面對(duì)房地產(chǎn)交易結(jié)構(gòu)和服務(wù)需求變化，二手房市場(chǎng)上也陸續(xù)出現(xiàn)了一些創(chuàng)新服務(wù)模式探索。2025年3月，基于14年租賃市場(chǎng)深耕經(jīng)驗(yàn)的自如，正式推出“自如美家二手房”業(yè)務(wù)，以“客業(yè)單邊服務(wù)+嚴(yán)選品質(zhì)好房+買房傭金五折”為核心模式，試圖為市場(chǎng)提供新答案。

自如美家二手創(chuàng)新首先體現(xiàn)在服務(wù)模式上，采用“客業(yè)單邊服務(wù)”，即分別為買方或賣方提供單邊全能管家服務(wù)，旨在避免傳統(tǒng)雙邊委托中可能存在的角色沖突，使管家更專注于委托方利益。

在房源標(biāo)準(zhǔn)上，精選城市中的優(yōu)質(zhì)樓盤，并針對(duì)不同狀況的房源分別以“煥新好房、清水好房、心舍好房”進(jìn)行升級(jí)打造。“清水好房”專注于老舊房屋的整體改造；“煥新好房”針對(duì)基礎(chǔ)條件較好的簡(jiǎn)單裝修房屋，通過(guò)7天的維修加固、去舊換新等，提升房屋視覺(jué)效果和居住體驗(yàn)；“心舍好房”則針對(duì)客單價(jià)較高、品質(zhì)要求高的房屋，進(jìn)行高品質(zhì)、智能化的家裝改造。

“清水好房”專注于老舊房屋的整體改造

通過(guò)“嚴(yán)選品質(zhì)好房”，讓房源更好出售，也為買家?guī)?lái)高品質(zhì)的生活體驗(yàn)；在交易成本上，通過(guò)“買賣傭金折扣”政策，讓業(yè)主和客戶以更實(shí)惠的價(jià)格實(shí)現(xiàn)房屋買賣，同時(shí)也有助于經(jīng)紀(jì)人提高帶看量和帶看轉(zhuǎn)化率，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸“居住本質(zhì)”的趨勢(shì)下，自如美家二手房等市場(chǎng)參與者積極探索模式創(chuàng)新，為市場(chǎng)提供專業(yè)高效的交易解決方案，推動(dòng)服務(wù)質(zhì)量提升、交易流程優(yōu)化、成交周期縮短。從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著政策支持力度加碼、服務(wù)模式創(chuàng)新加速及市場(chǎng)供給端持續(xù)優(yōu)化、需求端信心逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)一線城市二手房市場(chǎng)仍會(huì)保持相對(duì)韌性。