國家發(fā)話：老破小可原地重建！居民：不如“推倒不建，以舊換新”

城市里有一道看不見的分割線。

線的一邊，是光鮮亮麗的現(xiàn)代化高層住宅，玻璃幕墻映照著城市的繁華。線的另一邊，是上世紀(jì)八九十年代遺留下來的紅磚樓或預(yù)制板房，時間在這里仿佛凝固成了銹跡斑斑的水管和永遠(yuǎn)爬不到頭的樓梯。

對于住慣了電梯房的年輕人來說，或許很難想象這種被重力困住的晚年生活。

但在全國17萬個建于2000年以前的老舊小區(qū)里，對于占比往往超過三成的老年住戶而言，“出門難”不是一種形容，而是一場關(guān)乎膝蓋與尊嚴(yán)的每日硬仗。

過去很多年，針對這類“老破小”的解法多是修修補補——粉刷外立面、更換部分管網(wǎng)。

這種“涂脂抹粉”式的改造，雖然在視覺上帶來了一時的新鮮，卻無法觸及房屋結(jié)構(gòu)老化、功能缺失的根本痛點。直到“原拆原建”這把解剖刀的出現(xiàn)，事情開始有了本質(zhì)的變化。

這不是簡單的裝修，而是一場在存量土地上的外科手術(shù)。2022年中央層面的指導(dǎo)意見落地后，這一模式被正式推向了臺前。

它意味著把那些不僅是外觀陳舊、甚至結(jié)構(gòu)都已經(jīng)產(chǎn)生隱患的危房徹底推倒，然后在腳下的這片原址土地上，按照現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)重新生長出新的家園。

這就引出了一個最為直觀的對比——效率與時間。

要是擱在以前，提起“拆遷重建”，老百姓心里的第一反應(yīng)往往是漫長的等待，動輒兩三年的租房過渡期足以勸退許多原本動心的人。

但在北京西城區(qū)的樺皮廠胡同8號樓，劇本被改寫成了“倍速播放”。

2023年項目啟動時，并沒有漫天的揚塵和震耳欲聾的轟鳴。施工方祭出了混凝土模塊化集成建筑技術(shù)，整個建房過程更像是大型樂高積木的組裝現(xiàn)場。

這種技術(shù)帶來的震撼是肉眼可見的：所有的房屋模塊已經(jīng)在工廠里預(yù)制完畢，運到現(xiàn)場只需要像搭積木一樣精準(zhǔn)吊裝。

工程師們僅僅用了90天——一個季度的時間，就完成了從舊樓拆除到新房交付的全過程。回遷居民李師傅甚至還沒來得及完全適應(yīng)租來的臨時住所，手里就已經(jīng)握住了新家的鑰匙。

相比傳統(tǒng)施工，這種模式不僅把工期壓縮到了極限，更是將建筑垃圾驚人地減少了80%，對于處于城市核心區(qū)、周邊居民密集的改造項目來說，噪音和揚塵的降低無疑是最大的善意。

同樣的“技術(shù)魔法”也在南京秦淮區(qū)上演。三條巷小區(qū)的6棟老樓在短短120天內(nèi)完成涅槃，180戶居民順利回遷。這種“快拆快建”的節(jié)奏，極大緩解了老人在過渡期內(nèi)的漂泊感和不確定性。

建房子的技術(shù)難題好解，算賬的經(jīng)濟難題卻往往更是“攔路虎”。畢竟，要把房子推倒重來，真金白銀從哪兒出？

這也逼出了各地五花八門的解題思路。不同于以往完全依賴財政兜底，現(xiàn)在的模式更傾向于“誰受益、誰出資”與政府支持相結(jié)合。

在北京，樺皮廠胡同的張大爺算了一筆賬：自家原本60平米的舊房子，改造后不僅徹底消除了墻體開裂的危房隱患，面積還實實在在多出了10平米，而他個人為此承擔(dān)的費用是8萬元。

在寸土寸金的北京核心區(qū)，用這點錢換來居住品質(zhì)的躍升，顯然是一筆極為劃算的買賣。當(dāng)?shù)貫榱藴p輕居民壓力，還創(chuàng)新性地引入了專項債券。

目光轉(zhuǎn)到杭州上城區(qū)的近江小區(qū)，這里的資金邏輯體現(xiàn)了更強的自治色彩。這是一場由下而上的變革——在業(yè)委會的主導(dǎo)下，召開了整整12次座談會，硬是在利益訴求各異的群體中達(dá)成了“全員同意”的共識。

在這個案例中，政府扮演了助推者的角色，不僅補貼了30%的建設(shè)資金，還牽頭對接了設(shè)計單位。

上海的靜安彭一小區(qū)則蹚出了另一條路。作為上海規(guī)模最大的原拆原建項目，其將原來的40棟多層老樓推倒，拔地而起的是17幢帶有電梯的高層住宅。

這個由國企注資建設(shè)的龐大項目，精明地利用了容積率調(diào)整帶來的增量價值——通過配套商業(yè)用房的后續(xù)出租收益，來逐步平衡建設(shè)成本。

房子蓋起來了，但這僅僅是硬件的“硬著陸”，如何讓居住在里面的人感受到溫度，是“軟著陸”的關(guān)鍵。

以前的老舊小區(qū)，“老”不僅在房子，更在于設(shè)施對老年群體的不友好。如今，“原拆原建”被廣東等地明確與“適老化改造”深度捆綁。

深圳羅湖區(qū)的洪湖二街小區(qū)，把黃金的一層空間留給了最需要關(guān)照的人群——每棟樓下都設(shè)立了日間照料中心。這意味著，早晨年輕人去上班，可以將老人托付給樓下的護工，晚上回來再接上樓，形成了一個完美的社區(qū)養(yǎng)老閉環(huán)。

同時，智慧管理系統(tǒng)也不僅是年輕人的玩具，人臉識別門禁給了老年人更多的安全感，手機一鍵報修也省去了他們跑物業(yè)腿腳不便的麻煩。

除了功能上的彌補，情感上的延續(xù)同樣重要。在廈門湖里區(qū)的康樂小區(qū)，改造并沒有變成冰冷的推土機推平一切。

為了留住小區(qū)中央那棵承載著幾代人記憶的老榕樹，施工方不惜修改圖紙，讓嶄新的高樓環(huán)繞著古樹而建。

這種退讓，換來的是一種溫情的延續(xù)：當(dāng)老人們再次坐在榕樹下擺開棋局，當(dāng)孩子們沿著特意修筑的環(huán)形步道追逐嬉戲，那個熟悉的“家”的味道，才算是真正回來了。

這些細(xì)節(jié)的填充，讓“原拆原建”超越了建筑工程的范疇。

當(dāng)2024年6月，上海的王阿姨終于在新家按下電梯按鈕的那一刻，她感受到的不僅是樓層數(shù)字的跳動，而是生活質(zhì)量的代際跨越——多了整整15平米的空間，廚房通了天然氣，衛(wèi)生間做了防滑處理，小區(qū)里還多出了健身區(qū)、社區(qū)食堂甚至社區(qū)醫(yī)院。

這種“不出小區(qū)就能滿足生活所需”的便利，是過去那個“下樓都要歇兩回”的日子里不敢想象的奢侈。

這一輪轟轟烈烈的城市更新浪潮，正在迅速向內(nèi)陸和更多城市蔓延。2024年，武漢一口氣啟動了15個原拆原建項目，波及8000多戶家庭。

成都豪擲最高500萬元的補貼激勵。古都西安的首個項目碑林小區(qū)也已完成拆除。越來越多的危舊樓房將在地圖上消失，取而代之的是功能完善的現(xiàn)代化社區(qū)。

不過，在一片叫好聲中，理性的思考也不應(yīng)缺席。當(dāng)我們在為“原地升級”歡呼時，也不得不面對一些深層次的拷問。

最直接的疑問是：為什么不干脆貨幣化安置？對于一部分居民來說，相比于等待回遷，拿著一筆巨額補償款去市場上自由選擇更心儀的住所，似乎更具吸引力。

尤其是那些地段并未處于絕對核心、升值潛力有限的老舊小區(qū)，數(shù)年的周轉(zhuǎn)成本加上未來可能面臨的高密度居住環(huán)境，是否真的優(yōu)于直接拿錢走人？

這就觸及到了“原拆原建”模式中一個不可回避的副作用——為了平衡資金成本，新建樓房往往需要通過提高容積率來增加戶數(shù)或商業(yè)面積，這直接導(dǎo)致了居住密度的上升。

今天這些嶄新的高層電梯房，幾十年后會不會因為高密度、高維護成本而演變成新一代更難以改造的“立體貧民窟”？這個問題像一根隱刺，埋藏在政策紅利的背面。

但對于像王阿姨、張大爺這樣在老街坊里住了一輩子的老人來說，經(jīng)濟賬并非唯一的賬。他們熟悉這里的每一條街道、每一家小店，更舍不得相處了幾十年的鄰里關(guān)系。

西城區(qū)住建委負(fù)責(zé)人的觀點也揭示了另一種宏觀視角：在土地資源極度稀缺的核心城區(qū)，原拆原建是在不占用新增建設(shè)用地指標(biāo)的前提下，盤活存量資源的幾乎唯一解法。

它既解決了危房的民生痛點，又保留了城市的煙火氣和原住民的社會關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。

從爬樓喘息的無奈，到電梯直達(dá)的坦途，原拆原建不僅是物理空間的重構(gòu)，更是對城市存量資產(chǎn)和居民生活方式的一次深度激活。

雖然未來仍有隱憂需要政策去不斷打補丁，技術(shù)去不斷迭代優(yōu)化，但至少在當(dāng)下，看著老人在防滑的浴室里不再擔(dān)驚受怕，看著孩子在榕樹下的步道上奔跑，這本身就是民生政策落地生根時發(fā)出的最動聽回響。