房地產下半場新解法:用造車的方式造房子?

出品 | 搜狐財經

作者 | 王澤紅

不做開發商，卻在拿地造房子。

作為貝殼旗下的住宅開發服務平臺，貝好家在業內一直沒有對標對象，外界對它的C2M（Customer to Manufacturer，消費者到制造者）業務模式，也很難具象化。

但華為與車企的合作模式，讓貝殼找到了知音。“華為之于車企，就如同貝好家之于開發商。”

近日在貝好家2025開放日上，貝殼集團副董事長、貝好家CEO徐萬剛如此形容道。

成立兩年多以來，這是貝好家首次公開對外公開發聲，地點選在成都，其首個拿地項目所在城市，既是一次答疑，更是一次閉環驗證。

去年9月，貝殼10.76?億拿下成都金融城三期地塊，折扣樓面價每平2.73萬，成為當時的“新地王”。經過14個月打磨，地塊被打造成一個高端住宅項目“金融城·貝宸S1”。

這是貝好家首個自主操盤的項目，戶型面積從275平至560平，總價介于1590萬至5400萬之間，一共108套房源。截至今年12月11日，開盤不到一個月的貝宸S1網簽20套，在成都2000萬以上總價段住宅（含別墅）中，沖到全市全年網簽量第二名。

拿地之初，該項目就被定位為“樣板樓”，全面驗證其C2M模式的能力。雖然此前與多家開發商的合作中，這一模式已得到驗證；但這種涵蓋產品定位、設計、品控到營銷等從前端到后端的自主操盤閉環，更徹底、更全面。

為了打造好這個“樣板樓”，貝好家對于貝宸S1的投入幾乎是“不惜成本”。

飽和式投入，刷新豪宅配置上限

貝好家產品總設計師郭旌，在現場算了一筆賬：

貝宸S1的建造成本每平方米3萬以上，再疊加地價每平2.73萬，每平成本在5.73萬以上，而對外出售均價為6萬多，成本與賣價“基本持平”；

如果再考慮到基礎設施配套、財務成本以及稅費等，貝宸S1并不怎么掙錢。

戲劇性的是，貝好家拿地后，隔壁一塊地僅拿地價就每平米超過4萬，貝好家可以說“躺賺”。將價差放入利潤，還是轉化到產品中，貝好家沒有猶豫。據郭旌透露，管理層很快決定，將數億元的價差投入到產品打造中。

目前，國內一線豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，而貝宸S1超過4000元/㎡；為了確保落地效果，貝好家甚至在項目附近租了一塊空地，耗時8個月對各建筑模塊1:1還原。

由于室內的五恒系統、智能家電、戶內燈光、電動門窗、凈水設備、對講通行控制，用的都是全球高端品牌，包括朗綠、美諾、日立、巴赫、YKK、怡口、立林等廠商，為了實現頂配的全屋智能，貝好家與它們一一接洽，全部與華為鴻蒙智家系統打通。

以全球知名門窗品牌YKK為例，據一位內部人士透露，客廳陽臺定制的是電動推拉門，為了實現靜音運行、智能控制與安全防護間的平衡，項目團隊與YKK、華為鴻蒙智家，整整調試了三個月。

此前，每個廠家的產品都是自家APP控制，但貝宸S1打破了這一局面，打造出一個前所未有的“六感?智能系統”，室內智能設備 “應連盡連”，總數達到310多個，相當于國內高端智能住宅平均水平的4倍——不少國際品牌是因為這個項目才首次接入華為鴻蒙智家。

這套“六感?智能系統”，能精準感知光影、聲音、空氣、水、溫濕度，以及感知人體的狀態與潛在場景需求，并聯動系統智能調節，已經超過了傳統的全屋智能范疇，達到了全球高端智能住宅標桿的水平。

而其藏在整個項目里的細節設計，更是處處戳中傳統居家的痛點。為了減少異味，貝宸S1在地庫垃圾房增配空調；在成都，為老人房專門設計泡腳池、主臥預留智能泡腳桶點位；為家政間洗烘套裝抬高67cm避免彎腰操作；地下車庫轉彎半徑改良讓行車更舒適……

也正是這種飽和式投入和“住得好”精細化設計；使得貝宸S1刷新了豪宅的配置上限。比如，在一套房子中配置了6個冰箱，包括西廚單冷藏、單冷凍，中廚冷凍冷藏冰箱；兒童冰箱、主臥小冰箱和美妝冰箱，這種配置在全國頂豪中都很少見。

“上海、深圳今年很多售價20萬/㎡的新頂豪，成本投入都不及貝宸S1。從建筑設計、材料選用到施工細節和人性化細節，考慮非常周到。在成都市場出現這樣的頂豪產品，我們很受震撼。” 一家全國性房企的集團設計總表示。

打破“慣例經驗”，探索用戶為中心的新開發模式

依靠巨額土地增值，原本可以躺平的貝好家，為何在貝宸S1如此拼？

“這是貝好家第一個拿地項目，我們一定會把它做好。貝宸S1不求賺錢，只為回報貝好家首個項目的業主。”徐萬剛解釋稱，整個項目建造成本超過了地價，在國內是很罕見的投入。

但更深層次的原因，源自貝好家的產品觀：“住得好>賣得好”、 “客戶需求>開發經驗”，完全突破了傳統房地產開發設計的“慣例經驗”， 貝宸S1的設計就是典型案例。

傳統住宅設計強調“坐北朝南”，但成都日照較少，超7成客戶認為“景觀視野的價值高于房屋朝向”，于是貝宸S1將四棟建筑偏轉，形成如花瓣般舒展的布局，讓每一戶都能欣賞到交子云塔等金融城景觀；成都人喜歡泡腳，貝宸S1就在老人房交付定制的泡腳池。

為了讓業主十步之內喝上直飲水，貝宸S1在室內配備三臺嵌飲機；為了避免室內視野被遮擋，對108戶住宅、共1006個關鍵視野點位模擬并優化；為讓戶內柜體、家電設置，更符合人體舒適感受，驗證144項尺寸舒適度，并落地在戶內精裝設計中……

這些調研、設計細節，甚至是走過的彎路，被貝好家匯總成“108個小故事”；再疊加超規格的投入和大量材料、工藝、科技等創新，貝宸S1相較于傳統產品，才有了很大的迭代和提升。

據了解，貝宸S1開放后，超過50家開放商前來參觀過，包括華潤置地、招商蛇口、萬科、中海、越秀、保利、金茂、龍湖等，被業內評價為“新自然主義的時代之作”和“下一代豪宅”。

有業內人士評價道：“互聯網公司造房子，最大的價值就是把行業痛點變成用戶爽點。正如新能源汽車行業，用未來感設計、智能駕駛技術和極致用戶體驗，對傳統燃油車市場進行了創造式革新一般。”

重申“不做開發商”，做開發商的“伙伴”

用新能源車的方式造房子，“樣板樓”貝宸S1的叫好又叫座，全面驗證了C2M的全鏈能力。 “我們調研過很多開發商的項目，開盤就像開盲盒一樣，（結果）不太好把握，而貝好家C2M模式可以提供一個相對可控的解題思路。”徐萬剛表示。

徐萬剛認為，要真正實現“以人定房”，離不開C2M理念在住宅開發全鏈條的充分落地。為此，貝好家自主操盤打造了兩個“樣板樓”，但貝好家并不想成為一家開發商，而是希望充分發揮C2M全鏈解決方案的優勢，通過輕資產平臺模式，與更多伙伴合作打造更滿足客戶需求的好房子。

自2024年推出以來，貝好家基于大數據和AI算法的C2M產品定位能力，贏得了越來越多合作伙伴的認可。截至2025年11月底，貝好家已在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、長沙、佛山、武漢等地累計落地17個項目，涵蓋多種合作模式，合作方包括中海地產、招商蛇口、中國電建地產、越秀地產、中國金茂、新興地產、綠城中國、濱江集團、興耀房產等眾多實力強勁的開發企業。

12月12日，貝好家生機發布了C2M全鏈解決方案，涵蓋從定位、設計、品控到營銷的住宅開發全鏈條服務。

“中國房地產領域，也許不需要多一家名叫‘貝殼’的開發商，但應該需要一個更有客戶視角的‘好伙伴’”，徐萬剛表示。

重申“不做開發商”的貝好家，目標是通過C2M模式的輕資產復制，成為開發商的好伙伴。

這個選擇也讓貝宸S1對貝好家的戰略意義更為凸顯。徐萬剛表示：“貝宸S1是貝好家的‘樣板樓’，我們當然會更珍惜客戶口碑，不但要把房子建得足夠好，也要確保把未來的物業做得足夠好。這對貝好家的長期發展、持續獲取合作伙伴的信賴，都有重要意義。”

廣發證券房地產行業首席分析師郭鎮表示：“隨著國家‘好房子’政策的深入推進，能夠真正以客戶需求為中心、提供‘好房子’的企業將獲得更好發展機遇。貝好家的C2M模式核心是將客戶需求放在第一位，并在大數據和AI算法上擁有核心優勢。就像華為鴻蒙智行為汽車行業帶來的改變一樣，相信貝好家C2M模式也將為住宅開發行業帶來更多新的可能。”