資產(chǎn)評(píng)估價(jià)被指明顯偏低引爭(zhēng)議，涉事機(jī)構(gòu)兩度被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄

這家評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過(guò)程中遺漏了我名下公司的多項(xiàng)重大資產(chǎn)。”近日，德輝（香港）投資發(fā)展有限公司（下稱“德輝公司”）負(fù)責(zé)人袁先生向深圳商報(bào)·讀創(chuàng)客戶端反映，其因一宗6000萬(wàn)元債務(wù)糾紛，被法院強(qiáng)制執(zhí)行名下一企業(yè)51%的股權(quán)，但該股權(quán)被評(píng)估價(jià)僅為876.65萬(wàn)元，與實(shí)際資產(chǎn)嚴(yán)重不符，且該評(píng)估機(jī)構(gòu)今年兩度被列入異常經(jīng)營(yíng)名單。他已向多部門反映并提出暫停拍賣及執(zhí)行異議，但未果。12月20日，其股權(quán)即將迎來(lái)第三次司法拍賣。

評(píng)估價(jià)被指遠(yuǎn)低于實(shí)際資產(chǎn)價(jià)值

記者梳理相關(guān)材料發(fā)現(xiàn)，上述拍賣源于一宗民間借貸案件。據(jù)袁先生介紹，早年其控制的相關(guān)主體與出借方簽訂借款合同，借款金額為6000萬(wàn)元，合同中對(duì)借款期限、利息及違約責(zé)任作出明確約定。后因其借款未能按期清償，引發(fā)訴訟。

袁先生敗訴后，案件依照程序進(jìn)入執(zhí)行階段。根據(jù)判決書(shū)，廣東華易機(jī)械有限公司通過(guò)合法途徑受讓了上述6000萬(wàn)元債權(quán)，成為新的申請(qǐng)執(zhí)行人，并向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行拍賣袁先生名下一企業(yè)鷗富實(shí)業(yè)（深圳）有限公司（下稱“歐富公司”）51%的股權(quán)。

執(zhí)行過(guò)程中，法院將執(zhí)行標(biāo)的鎖定為德輝公司持有的鷗富公司51%股權(quán)，并依法委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)深圳市樽信行資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（下稱“樽信行公司”）對(duì)該股權(quán)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，為后續(xù)司法拍賣提供定價(jià)依據(jù)，用于清償債務(wù)。

爭(zhēng)議的核心，集中在股權(quán)評(píng)估價(jià)及后續(xù)拍賣環(huán)節(jié)。

袁先生稱，2025年3月13日，該評(píng)估公司出具了深樽信行評(píng)報(bào)字【2025】第03005號(hào)評(píng)估報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容為鷗富實(shí)業(yè)（深圳）有限公司51%的股東部分權(quán)益價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估價(jià)（下稱“評(píng)估報(bào)告”）。根據(jù)評(píng)估報(bào)告，袁先生其名下德輝公司持有的鷗富公司51%的股權(quán)評(píng)估價(jià)約為876.65萬(wàn)元。

據(jù)悉，該股權(quán)首次拍賣以613.65萬(wàn)元起拍價(jià)進(jìn)行公開(kāi)拍賣，因無(wú)人競(jìng)拍流拍。在二次拍賣過(guò)程中，雖出現(xiàn)競(jìng)買人以8983萬(wàn)元成交，但隨后因競(jìng)買人悔拍，交易未能完成。袁先生透露，其該股權(quán)將于本月20日進(jìn)行第三次司法拍賣。

但袁先生代理律師在提交給法院的執(zhí)行異議書(shū)中指出，該評(píng)估機(jī)構(gòu)僅依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表賬面值進(jìn)行評(píng)估，未對(duì)公司實(shí)際控制或享有權(quán)益的多項(xiàng)核心資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，明顯脫離真實(shí)價(jià)值。

根據(jù)異議材料，被認(rèn)為遺漏的重大資產(chǎn)主要包括：深圳龍崗區(qū)又一村酒樓3154.4㎡綜合用地；翠楓豪園二期460個(gè)地下停車位；布吉大靚村、石龍村征地項(xiàng)目（約18.9萬(wàn)㎡商住用地）；布吉水徑石場(chǎng)整治項(xiàng)目，已認(rèn)可補(bǔ)償款；持有深圳市鷗富創(chuàng)展投資有限公司10%股權(quán)，對(duì)應(yīng)權(quán)益一棟酒樓及16間商鋪（建筑面積6491.08㎡）。

袁先生稱，上述資產(chǎn)若被納入評(píng)估范圍，涉案51%股權(quán)的實(shí)際價(jià)值將遠(yuǎn)高于評(píng)估報(bào)告的金額。他表示，毆富實(shí)業(yè)涉及多處不動(dòng)產(chǎn)、配套物業(yè)及潛在開(kāi)發(fā)權(quán)益，按照市場(chǎng)測(cè)算，其51%股權(quán)的合理保守市值應(yīng)在10億元以上。

值得注意的是，圍繞評(píng)估爭(zhēng)議，深圳市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)亦曾介入。2025年6月，深圳市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)曾對(duì)該評(píng)估報(bào)告出具評(píng)審函，建議暫緩涉案股權(quán)拍賣，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行重新評(píng)估或補(bǔ)充評(píng)估，以避免評(píng)估結(jié)論失真。但該建議未被采納，拍賣程序仍按原評(píng)估結(jié)果繼續(xù)推進(jìn)第三次拍賣。

“我們并非拒絕還款，也有足夠的資產(chǎn)被執(zhí)行，而是希望在一個(gè)更加完整、客觀的評(píng)估基礎(chǔ)上執(zhí)行，評(píng)估報(bào)告應(yīng)該客觀合理，保護(hù)我的合法權(quán)益。“袁先生強(qiáng)調(diào)，如果成功拍賣，他經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)達(dá)三十年的民營(yíng)企業(yè)或?qū)⑾萑肜Ь常踔恋归]。

袁先生表示，他已多次向執(zhí)行機(jī)關(guān)提交執(zhí)行異議并請(qǐng)求重新評(píng)估申請(qǐng)，但目前未獲得實(shí)質(zhì)性回應(yīng)。袁先生同時(shí)向深圳市財(cái)政局舉報(bào)了樽信行公司涉嫌"違法評(píng)估，虛假出具證明文件的行為"的材料，反映評(píng)估機(jī)構(gòu)可能存在的資質(zhì)不足及程序違規(guī)等問(wèn)題，目前案件已獲受理。

記者就袁先生反映的“評(píng)估企業(yè)資質(zhì)存疑及評(píng)估價(jià)與實(shí)際資產(chǎn)‘嚴(yán)重不符’”等情況聯(lián)系深圳中院有關(guān)部門，截至發(fā)稿，深圳中院有關(guān)部門尚未就評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)及評(píng)估價(jià)異議等情況進(jìn)行回應(yīng)。

一名從事資產(chǎn)評(píng)估的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，司法執(zhí)行中，法院通常通過(guò)已備案的評(píng)估機(jī)構(gòu)資源庫(kù)，以隨機(jī)抽取等方式遴選評(píng)估機(jī)構(gòu)，程序上強(qiáng)調(diào)中立與規(guī)范。若當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果存在異議，仍可依法主張救濟(jì)權(quán)利。

該人士指出，當(dāng)事人可向評(píng)估機(jī)構(gòu)所在地的行業(yè)主管部門或行業(yè)協(xié)會(huì)，如房協(xié)、土協(xié)、主管財(cái)政部門反映情況，要求重新給予評(píng)估，并可申請(qǐng)專家鑒定，必要時(shí)再請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)再次評(píng)估。

此外，評(píng)估報(bào)告除結(jié)論部分外，還包括技術(shù)報(bào)告，重點(diǎn)在評(píng)估方法、參數(shù)選取及可比案例是否合理。若存在方法失當(dāng)或重大資產(chǎn)遺漏，當(dāng)事人可據(jù)此依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

評(píng)估機(jī)構(gòu)今年兩度被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄

本案涉及的評(píng)估機(jī)構(gòu)為深圳市樽信行資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司。天眼查信息顯示，該公司成立于2015年，注冊(cè)資本3萬(wàn)元，企業(yè)綜合評(píng)分47分。

公開(kāi)監(jiān)管信息顯示：2025年3月24日，該公司因未按期公示年度報(bào)告，被深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局福田監(jiān)管局列入經(jīng)營(yíng)異常名錄；2025年7月29日，又因“無(wú)法通過(guò)登記的住所或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所取得聯(lián)系”，再次被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄。

記者就評(píng)估資質(zhì)、方法，評(píng)估過(guò)程是否遺漏重大資產(chǎn)等情況致電該公司核實(shí)，但該公司公開(kāi)聯(lián)系方式顯示空號(hào)狀態(tài)，截至發(fā)稿，未能取得有效回應(yīng)。

律師：評(píng)估若遺漏重大資產(chǎn)可能影響執(zhí)行公正

就本案爭(zhēng)議，北京市京師（深圳）律師事務(wù)所律師朱炳佳在接受記者采訪時(shí)表示，在司法執(zhí)行中，評(píng)估報(bào)告是拍賣定價(jià)的重要基礎(chǔ)。朱律師指出，若評(píng)估過(guò)程中存在明顯資產(chǎn)遺漏，可能對(duì)執(zhí)行結(jié)果的公平性產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，被執(zhí)行人有權(quán)就評(píng)估程序、評(píng)估方法及評(píng)估結(jié)論依法提出執(zhí)行異議。

“執(zhí)行機(jī)關(guān)在推進(jìn)執(zhí)行效率的同時(shí)，應(yīng)兼顧程序正當(dāng)性。”朱律師表示，若異議涉及評(píng)估范圍是否完整、評(píng)估依據(jù)是否充分，有必要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，以避免執(zhí)行結(jié)果產(chǎn)生不可逆的爭(zhēng)議后果。他同時(shí)建議，相關(guān)各方應(yīng)通過(guò)司法程序依法主張權(quán)利，在執(zhí)行階段保持理性溝通，避免矛盾進(jìn)一步激化。

深圳商報(bào)·讀創(chuàng)客戶端記者 黃磊