萬科自救方案里的共識與博弈

來源：觀點地產網

觀點網 萬科這個月有些忙。

12月18日，萬科謀求20億中期票據（22萬科MTN004）展期并第二次召開債權人會議的日子。相比于市場最初流的方案版本，萬科作出了一定讓步，在“22萬科MTN004”展期新方案中增加了按時付息、提供增信措施等條款。

就在前一天，萬科還公布了另一筆中期票“22萬科MTN005”的展期方案，六大議案給出的選擇更為多樣。

隨著時間流逝，萬科仍努力推進債權人會議，以避免“債務違約”的結果。

57億中票展期

12月14日之前，外界對萬科第一筆20億中票展期的預測都比較樂觀，12月10日“22萬科MTN004”第一次債權人會議召開當天，萬科A股價久違地出現了一次漲停。

當時很少人認為萬科20億中票展期會失敗，直到14日消息顯示，三份議案均未獲通過。

很快，萬科在12月18日召開了第二次債權人會議，此次會議需要審議的議案同樣是三個，關于展期安排的只有一份：20億本金兌付時間展期12個月，調整為2026年12月15日，同時已產生的6000萬利息需正常支付，并要求由發行人萬科提供相應的增信措施。

從最新展期方案來看，萬科做出了一個并非最合適的選擇。

12月10日召開的第一次債權人會議上，共有三個議案供債權人考量，其中議案二主要條款是本金展期一年，利息正常支付，且須提供深圳國資背景的增信措施。該方案當時雖未能有效表決通過，但也獲得了83.4%表決權數額的同意。

但是在二次會議前，萬科在“三選一”時并未留下這份支持率最高的方案，而是選擇了只有18.95%表決權支持的議案三（與二次會議中的展期方案幾乎一樣），且該議案當時有76.7%表決權明確表示反對。

對此，有業內人士分析稱，三個方案變成一個方案，大概率是已經與債權人達成一致。但也有人認為，或許是萬科無法向債權人提供國資增信措施，不得不放棄最接近成功的那個方案。

目前“22萬科MTN004”第二次債權人會議已經結束，由于表決提交的截止時間為12月22日上午10點，因此最終結果或許還需要一些時日才能公布。

值得注意的是，本期中票5天初始寬限期將于12月22日（下周一）屆滿，若在二次債權人會議上未能獲得足夠支持，萬科可能觸發違約條款。

但第二次債權人會議議案三為“延長本期中期票據的寬限期的議案”，將中期票據存續期內的本息兌付日寬限期由5個工作日延長至30個交易日（即寬限期屆滿日為2026年1月28日）。

也就是說，若議案三能夠通過，萬科將還有一個月左右的時間進行補救。

值得注意的是，萬科旗下另一筆37億中票“22萬科MTN005”，將在12月22日召開第一次債權人會議，審議與展期相關的議案。

12月17日晚間，這筆37億中票的會議議案概要就已公開，相比之下，這一次給債權人提供了更為豐富的選擇。

據了解，本次會議共涉及調整本息兌付安排、增加增信、延長寬限期等六項議案，均同樣需要獲得超90%表決權同意方可生效。從描述來看，其中三項是由萬科提出的原始議案，另三項應屬于債權人的訴求。

具體來看，議案一將37億元本金及利息均展期12個月至2026年12月28日，且未設置任何增信措施。

議案二是本金展期一年，展期前產生的1.1億利息正常兌付，同時由發行人提供增信措施。

議案三至五中關于本金和利息的基礎條款與議案二相同，但增信措施由萬科提供更改為“包括但不限于深圳市地鐵集團有限公司或投資人可接受的其他大型深圳國企提供的全額不可撤銷連帶責任擔?；蚱渌仲|押措施”，顯然對于債權人們來說，深圳國資更為值得信賴。

值得注意的是，議案四、五另有要求。

議案四中提出“公司償付后續到期債券本金之前需先行全額兌付本期債券尚未償付的本息”，即債權人們要求萬科后續要優先兌付“22萬科MTN005”的本息。

議案五則在議案四的基礎上，進一步提出“發行人未能清償到期應付本期中期票據以外的其他債務（含境內外債券和貸款等）的本金或利息，則本期中期票據立即到期，并全額兌付本息”，即假如萬科發生交叉違約，本期債券將立即到期兌付本息。

議案六依舊是萬科留的“后路”，申請將寬限期由5個工作日延長至30個交易日。

有了寬限期兜底，即便展期方案未通過，萬科也有較長的緩沖時間努力自救。

萬科努力自救

據資本市場消息，萬科在12月18日召開的“22萬科MTN004”第二次債權人會議上強調，房地產行業銷售持續萎縮導致現金流承壓，并提出將寬限期延長至明年1月28日，以便落實增信措施。

同日，萬科還計劃在北京與部分票據持有人舉行線下會議，進一步收集反饋意見。

此前深鐵集團已向萬科提供超300億元股東貸款，管理層稱，大股東支持力度已遠超義務范圍。

具體來看，深鐵年內已累計向萬科提供了13筆借款，額度合計314.6億元，最終萬科提取的金額為307.97億元。

萬科用深鐵的借款償還了“22萬科03”、“20萬科06”、“22萬科05”、“20萬科08”等14只公司債的本金或利息，規模合計181.88億元。

根據Wind數據顯示，萬科仍有217.98億元境內債務，平均票面利率為3.22%，一年內到期規模占比83.12%，達180.75億元。

另據公開資料顯示，萬科2026年上半年有三只公司債到期，分別為“23萬科MTN001”、“23萬科MTN002”、“23萬科MTN003”，將于明年4月23日、5月12日、6月15日到期，債券余額均為20億元。

面對即將到期的債務，萬科或許需要更多依靠自身能力——這一次深鐵似乎已很難繼續提供“子彈”，還要讓萬科為上述借款補充資產質押。

據不完全統計，萬科已向深鐵質押了天津泊寓津濱商業運營管理有限公司2000萬股、貴州融通小微企業金融超市有限公司10000萬股、萬丈資本有限公司5000萬股；最重要的是，萬科手上所持有6.606億萬物云全部股權（占總股本57.16%）也已經抵押給了深鐵。

除了公開債之外，截至2025年6月30日，萬科有息負債合計3642.6億元，其中一年內到期的有息負債占42.7%，銀行借款占72.5%。

12月17日有市場消息稱，萬科在深圳與部分保險公司和商業銀行開會。同日，萬科方面發布了幾份擔保公告。

公告顯示，萬科全資子公司深圳市泊寓租賃服務有限公司（簡稱“深圳泊寓”）前期向華夏銀行股份有限公司深圳分行申請貸款4億元，期限1年，貸款余額2億。萬科控股子公司深圳市富春東方房地產開發有限公司以持有的資產為前述借款提供相應抵押擔保。截至目前，貸款余額2億。經申請，華夏銀行同意上述貸款期限延長1年，上述擔保方式不變。

2020年，萬科控股子公司萬科置業（香港）有限公司向金融機構申請1筆銀行貸款，貸款本金金額合計50億港元，期限5.5年，并已完成提款。截至目前，貸款余額合計36億港元。萬科控股子公司以連帶責任保證、股權質押及資產抵押等方式分別為貸款余額提供擔保。

萬科控股子公司萬科地產（香港）有限公司分別于2021年及2022年向金融機構申請共2筆銀行貸款：2021年貸款本金金額為29億港元及9000萬英鎊，期限分別為5.5年及5年。萬科控股子公司以連帶責任保證及股權質押方式為該筆貸款余額29億港元及9000萬英鎊提供擔保；2022年貸款本金金額為21億港元，期限69個月。萬科控股子公司以連帶責任保證及股權質押方式為該筆貸款余額21億港元提供擔保。

萬科為控股子公司海南萬駿在相關事項安排中應承擔的責任提供信用保證擔保。萬科全資子公司深圳市盈達投資基金管理有限公司、另一股東珠海橫琴萬駿投資集團有限公司（簡稱“橫琴萬駿”）分別持有海南萬駿70%、30%股權，橫琴萬駿將為萬科本次保證事項按持股比例30%提供反擔保。

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