萬科怎么樣并不重要，因為債務出清后房地產市場自然會健康發展

內容提要：

萬科債務危機加劇，正擴大談判爭取延期償債，但其作為資不抵債的企業難逃市場出清命運，官方不會兜底，股東支持也非背書。萬科結局無關緊要，關鍵在于房地產行業通過優勝劣汰、債務出清實現健康發展。當前下行是經濟周期正常表現，無需恐慌，出清完成后市場將迎來穩健復蘇。

一、萬科擴大債務談判，向銀行爭取更多寬限時間。

曾是中國房企優等生的萬科，在債務沼澤中正越陷越深，逐步逼近一場可能成為中國史上規模最大的債務重組之一。

彭博社引述知情人士說，12月17日下午，在與商業借款債權人方的最新一輪會談中，萬科在深圳會見了銀行和保險公司的債權人代表。萬科已要求部分商業銀行同意對萬科的部分借款延遲支付利息。此前，萬科正努力說服一組債券持有人，將12月15日到期的20億元人民幣票據的到期日予以延長。另外，萬科還要求一筆將于12月28日到期的37億元人民幣的債券持有人，同意萬科再延長12個月以履行相關債務義務。

報道說，在深圳舉行的與債權人的溝通會議上，萬科與債權人進行多輪面對面的小范圍討論，要求其中部分債權人給予其更多的時間，以制定一項整體性的債務解決方案。

目前尚不清楚萬科此次與債權人溝通的方案是否僅涵蓋出席會議的貸款機構所涉借貸，還是也會納入萬科更大范圍的整體負債。銀行和保險公司一直是萬科私募債務的投資者之一，幾個月前，萬科曾短暫延遲支付其中部分借款的利息。

報道稱，至少有一家貸款機構表態同意萬科將一筆利息支付延期一年。萬科當天晚些時候向港交所提交的文件顯示，華夏銀行已同意將其向萬科一家子公司提供的擔保貸款展期一年。

近幾個月來，萬科一直承受不斷加大的流動性壓力，公司債券價格已跌至深度困境水平。

萬科是國有控股房地產開發商，在全國各大城市擁有項目。11月26日萬科發布公告稱，該公司將尋求債券持有人批準，延期償還20億元人民幣的境內債券。此次債券延期也是萬科首次公開延期。

根據萬科自己的公告披露，萬科的債務重組規模高達3643億元人民幣，加上計息負債，可能遠超恒大和碧桂園等民營同行的違約規模。

二、萬科的結局不是會不會在房地產行業債務出清中被淘汰，而是什么時候、以什么方式被淘汰。

很多人還在等待官方對萬科債務的兜底，但現實已經非常清楚—官方不太可能為企業債務兜底，不管他是萬科還是億科。

也不要錯把“股東輸血”當“官方背書”。年初很多債券投資人有一種錯誤信仰，認為深地鐵借錢萬科等于官方為萬科兜底。但事實是，深地鐵從未與萬科并表，反而要求萬科為借款提供抵押。因此事實上，萬科的國有股東深地鐵，已經通過萬科提供的抵押物，成為其債務的優先索償者。

在市場經濟中，有人進入市場，有人退出市場；有新品推出，有舊貨下架；有的行業異軍突起，有的行業如明日黃花。但市場規律就是通過對產品、企業、行業的優勝劣汰，讓市場充滿風險又充滿誘惑，在風險與誘惑中、看空與看多中互相博弈，進而推動市場健康、良性的發展，讓市場越做越大，越做越強。

比如銀行業，美國經常有銀行在競爭中關門重組，而我們的國有銀行在國有股東的無限兜底保護中不斷實行壞賬核銷，對比中美兩國銀行業的盈利能力，競爭力一目了然。

房地產市場中的房地產企業，自然也需要在自然的市場競爭中成長或出清，這是基本的市場規律。如果繼續“活著”，反而對債權人更殘忍，對市場更負面。

萬科現在的狀態，彭博社說是典型的僵尸企業。這有點讓人難以接受，因此三郎認為不該這么說。但事實上，萬科的優質資產已全部質押，投資性物業僅剩 510 億，無抵押債務 + 公司債 + 股東借款，已經遠超其資產覆蓋能力。

如果繼續輸血，拖下去的結果只會是先來先吃、后來歸零。

這就是多數萬科債權人面對萬科債務展期、利息延期的要求，用腳投票的核心原因。其85% 的境內債被銀行否決延期，本質不是債權人冷血，而是理性。因為在經濟下行風險中，銀行體系正在從無擔保貸款轉向擔保貸款。沒抵押，債務就失去收回的保障。

在金融常識中有句名言：越早清算，資產越完整。經歷過20年繁榮期的房地產市場，實際上也積累了20年沉疴積弊，需要一次真正的價格與債務出清。

三、沒什么好恐慌的，債務出清后的房地產市場自然會健康發展。

新冠疫情爆發以來，中國經濟面臨著家庭和企業信心疲軟的持久挑戰，這種信心不足直接轉化為通縮壓力，在房地產市場表現得尤為突出。2025年11月份的最新數據進一步印證了這一趨勢：房地產投資同比繼續下滑，商品房銷售面積和銷售額雙雙回落，新房和二手房價格環比跌幅創下一年來新高。這些指標清晰表明，房地產市場仍在深度探底階段，短期內難以出現明顯企穩跡象。

然而，這些現象并非值得恐慌的災難信號，而是市場經濟正常商業周期的必然表現。在經濟上行周期中，新企業如雨后春筍般涌現，投資熱情高漲，推動資產價格快速攀升；而在下行周期中，老舊企業、僵尸企業則面臨淘汰壓力，大量低效產能被強制出清。

這是一種優勝劣汰的自然機制，企業有生有死，本是市場經濟的常態。真正不健康的做法，是通過持續“輸血”方式人為維持那些早已喪失造血功能的企業或項目。這種干預不僅會侵蝕整體社會資源，扭曲市場信號，還會讓健康企業承擔不必要的成本，最終拖累整個經濟的活力。

房地產市場的債務出清，正是這種理性止損的過程。過去多年高速擴張積累了大量杠桿和泡沫，如今這些問題集中暴露。該出清的企業和項目及時退出市場，不是“唱衰”經濟，而是必要的止損行為。只有讓市場機制充分發揮作用，清除低效供給、化解過剩債務，才能為真正優質的開發企業和需求奠定基礎。

歷史經驗也反復證明，出清速度越快，市場探底越徹底，后續復蘇的力度和可持續性也就越強。相反，如果一味阻礙出清、延緩調整，只會延長下行周期的痛苦，削弱未來反彈的動能，最終讓整個行業付出更大代價。

向前看，我們有理由保持理性樂觀。房地產市場并非永無止境的下跌，一旦債務和庫存出清完成，供需關系將重新趨于平衡。屆時，居民剛需和改善性需求將在低基數基礎上逐步釋放，優質開發商將獲得更多市場份額，行業整體效率將顯著提升。

這不是空洞的安慰，而是經濟規律的必然邏輯。當前的下行，不過是通往健康發展的必經之路。只要政策尊重市場、避免過度干預，出清后的房地產市場必將迎來更穩健、更可持續的復蘇階段，為中國經濟注入新的活力。

【作者：徐三郎】