首爾居住成本加速攀升 月租占收入近四分之一

韓國政府持續強化房地產調控政策，推動住房租賃市場結構出現顯著變化，以月租模式取代全租模式的趨勢日益加速。
韓國不動產院于18日發布的《全國住宅價格動向調查》報告顯示，上月，首爾地區全租與月租價格漲幅創自2015年以來的最高水平。此外，自“10·15”房地產調控政策實施后，首爾公寓租賃市場中高價月租交易比重呈明顯擴大態勢。分析指出，全租房源供應短缺加速租賃模式向月租轉換，而月租需求的急劇增長又進一步推高租金水平，導致租戶居住成本負擔不斷加劇。
調查顯示，首爾住宅全租與月租綜合指數環比上升0.52%，創自2015年11月（0.53%）以來的最大漲幅。該指數旨在反映租戶實際承受的居住成本變動趨勢。按住宅類型來看，上月首爾公寓的全租與月租指數漲幅最高，達0.64%，其次依次為聯立住宅（0.39%）及獨棟住宅（0.25%）。考慮到聯立住宅與獨棟住宅的漲幅與前月基本持平，本輪租金上漲主要受公寓市場驅動。
隨著月租交易量持續增長，進入今年以來月租交易占比持續維持在60%以上。截至去年年末，月租交易占比尚處于57.6%，仍位于50%區間；隨后月租交易量迅速擴張，至今年2月達61.4%，首次突破60%門檻，并連續九個月保持在這一區間。
同時，高價月租交易比重亦同步上升。據國土交通部不動產實際交易價格系統統計，在“10·15”政策發布后的五周內（10月16日至11月20日），首爾公寓新增月租交易中，月租金超過100萬韓元（約合人民幣4800元）的交易共計2870件，占全體的55.6%。
租戶的居住支出負擔日趨沉重。韓國不動產院數據顯示，截至上月，首爾公寓平均月租金達147.6萬韓元，創歷史新高，同比（134.1萬韓元）上漲超過10萬韓元。若以今年韓國四口之家的中位收入609.8萬韓元為基準，月租金支出約占家庭收入的24%。
市場普遍預計，隨著房地產持有稅上調，房東可能將增加的稅負轉嫁至租戶，從而進一步推高全租與月租價格。韓國租稅財政研究院去年發布的《公示價格對住宅市場的影響》報告指出，公示價格每上升10%，全租價格預計上漲約1%至1.3%。公示價格上調帶動財產稅與綜合房地產稅等持有稅負增加，進而傳導至租賃市場價格。
KB房地產首席專家委員樸元甲（音）指出，當前第一、第二代嬰兒潮世代已進入或即將進入退休階段的背景下，若持有稅負驟然加重，所引發的社會反響可能較以往更為強烈。因此，有必要在調整持有稅的同時，協同推進取得稅與轉讓所得稅的下調，以維持市場與社會平衡。