老城“換新”記：咸寧危房改造里的民生溫度

初冬的鄂南，暖陽透過腳手架的縫隙，灑在咸寧市咸安區紅倉庫小區的建設工地上。68歲的朱大媽站在即將封頂的新樓前，遠遠望著自己未來的家，眼里閃著光：“我家那30㎡的老破小，馬上要換成85㎡的新房了！”在她身后，一座宜居新家園正拔地而起。

這一幕，是咸寧市全力推進危舊房改造的生動縮影，更是湖北省深化城市更新、踐行“人民城市”理念的鮮活注腳。2025年以來，咸寧深入貫徹落實中央城市工作會議精神，始終以“為民便民”為出發點和落腳點，在全市范圍打響危舊房改造攻堅戰。截至目前，咸安區興達小區、紅倉庫小區，崇陽縣黃金山片區，通山縣老飲食服務公司小區，通城縣旭紅四巷片區等5個項目已陸續動工，累計惠及201戶居民，改造總面積達34416㎡。

共建共治

多維攻堅破難題

◆“雙委托”模式凝聚共建合力

建于1952年的紅倉庫小區，前身為永安糧管所舊址，68戶居民中存在出讓房、劃撥房、商業門面、協議平房等5類復雜產權形態。

改造啟動后，咸安區創新推出“雙委托”機制——由居民聯合社委托街道辦事處作為實施主體與居民簽訂改造協議，再由街道委托專業代建單位具體承建。

▍紅倉庫小區拆改前（左）/紅倉庫小區改造效果圖（右）

咸安區住建局危舊改專班袁哲介紹：“街道辦事處的介入既化解了居民信任難題，又避免了代建單位與群眾直接溝通可能產生的分歧，為‘共建共治’筑牢了制度根基。”

經過民意調查、設計遴選等環節，最終確定85㎡和125㎡兩種南北通透戶型，設計方案前后修改19版?！霸趺锤挠衫习傩照f了算，”袁哲說，“我們通過入戶調研、對接規劃設計方分析主流戶型、多輪征求意見，最終選定了居民最認可的方案?！?/p>

◆產權突破降低群眾成本

針對土地供應流程長、產權歸屬顧慮多等問題，咸寧創新探索“土地性質不變、產權彈性過渡”實施路徑。在土地供應環節，通過簡化招拍掛與凈地出讓流程，節省建設周期約30%，降低開發成本近1000元/平方米；在產權辦理環節，允許居民補繳價款獲得完全產權，并自主選擇保留劃撥或轉為出讓性質，從根本上消除權屬隱患。

興達小區位于咸安區交通路，這個始建于20世紀60年代的廠區宿舍，曾因房屋滲漏、結構老化讓居民苦不堪言。被納入危舊房改造的8、10號樓共涉及42戶居民，占地約5.2畝，老舊房屋面積約5749 ㎡。項目采用“原址拆除重建”模式，擬新建2棟住宅樓，層高設計為3米，規劃80㎡、120㎡兩種戶型，全力對標住建部提倡的“好房子”建設標準。

▍興達小區拆除前（上）/興達小區改造效果圖（下）

興達小區的肖師傅是地地道道的“廠二代”，原先住在10號樓2層68.5㎡的老房子里。“有一年下大雪房梁都快塌了，全家只能借住親戚家。”如今他選定80㎡的新房，臉上洋溢著幸福的笑容。70多歲的曾阿姨是廠里的老職工家屬，與孫女同住1樓70㎡的房子，“1樓潮濕又曬不到太陽。”現在她選擇5樓125平方米的大戶型，“一家人總算能住上寬敞明亮的好房子了?！?/p>

截至今年11月4日，興達小區8號樓已完成主體結構封頂，預計2026年春節前部分居民可入住新房；10號樓正推進基礎梁施工，計劃2026年春節前完成主體建設。

◆資金平衡實現可持續運營

咸寧打破傳統“開發銷售”路徑依賴，創新推行“持有運營”新模式——由區屬國企持有改造后新增的商業與住宅資產，通過房產融資和租金收益實現項目資金平衡與可持續發展。

▍紅倉庫小區危舊房改造合作社選舉大會

在紅倉庫小區改造項目中，國企咸安區經發集團自持部分資產，同步嵌入養老、托育等民生服務功能，將服務收益內部化，形成“資產增值+服務創收”的良性循環?！拔覀兯愕氖谴筚~、長遠賬?！表椖控撠熑吮硎?，這一模式既避免了短期銷售對市場的沖擊，又實現了國企長效收益與社區服務精準供給的雙贏。

溫情解危

以“勤”化“難”久為功

危舊房改造之難，首在群眾思想動員，而在咸寧，這個“難”字被基層干部的“勤”字化解。

▍興達小區改造專班工作人員入戶民意調查

“有時遇到不理解的住戶，要上門跑30多次，甚至蹲守在住戶家中?！睖厝值拦鸹飞鐓^黨委書記劉倩深有感觸地說，在興達小區，他們成立改造聯合社，從入戶調查、意愿摸底、戶型確認到簽訂意向書，全程通過聯合社推進；針對在外地上班的住戶，還主動送意向書上門，協助居民打包搬家。項目動工后，居民更自發前來“監工”，真正實現了“共同締造”。

紅倉庫小區一樓門面清退時，單親媽媽張女士犯了難——她租的檔口剛花10萬元裝修，批發的小商品大量積壓。社區工作人員不僅耐心做疏導工作，還自發組織購買店里的商品，最大限度減少她的損失。

▍興達小區社區工作人員幫助住戶搬家

“先做干部工作，再做群眾工作”的模式成效顯著。咸安區組織專班先為干部算清“經濟賬、生活賬、安全賬”，讓干部成為政策“明白人”“宣傳員”；再通過干部帶頭宣講、答疑解惑，幫助群眾算好自家賬。

通山縣雙泉社區的老飲食服務公司項目，建成于1987年，每層4戶共3層，建筑面積812㎡，經鑒定為D級危房。該項目自啟動入戶動員至房屋拆除僅用時25天。

▍老飲食服務公司項目拆改前（上）/老飲食服務公司項目改造效果圖（下）

通山縣住建局房產事務中心主任袁斌介紹，危舊改工作的“雷霆速度”得益于領導重視：該縣成立縣委書記、縣長任組長的指揮部，累計召開專題會議30余次、開展現場調研20余次；13個部門協同聯動，相關負責人各領其責，成功化解規劃審批、稅費減免、資金平衡等9類重難點問題。

改造后的老飲食服務公司項目設計為6層，優化了排水排污系統，增設了停車場。住戶焦元華去年剛花10萬元裝修房屋預備出租，起初對改造有顧慮。經過工作人員30多次上門溝通及適當補償，他最終簽字同意?！艾F在想通了，舊房變新房，產權更清晰，值！”他談及改造滿臉笑意。

▍通山縣危舊房改造臺賬資料

翻開厚厚的臺賬資料，每次會議要點、群眾反映問題都記錄清晰；墻上張貼的責任清單，明確標注任務、責任單位和完成時限；拆遷戶包保一覽表上，12戶居民的家庭情況、新房需求、簽約進度等一目了然。據悉，通山縣2025年啟動的另一項目——原印刷廠危舊房改造，涉及居民33戶，目前已全部成功簽約，騰退工作也已接近尾聲。

走進各個改造項目現場，變化的不僅是建筑形態，更是居民的生活品質和內心期待。咸寧市的積極探索與實踐，正是湖北省系統推進城鎮老舊小區及危舊房改造的生動縮影。

人民至上

著力痛點辦實事

那些建于20世紀的老舊房屋，既是城市發展的見證者，也逐漸成為困擾居民生活的痛點。經排查，咸寧市現有建成年限40年以上的城鎮老舊住房30305套、建筑面積約293萬㎡，普遍存在安全隱患突出、配套設施缺失、居住環境較差等問題。

“絕不能讓群眾住在危房里擔驚受怕！”2025年初，咸寧市政府召開全市城鎮危舊房改造工作推進會，印發《咸寧市城鎮危舊房改造試點工作方案》，要求迅速啟動試點、總結經驗、推廣鋪開。一場關乎民生改善與城市更新的攻堅戰全面打響。

▍咸寧市委書記周鋒調研咸安區危舊房改造工作

咸安區7月率先實現試點突破，8月全市危舊房改造擴面工作推進會召開，建立“月半一調度、一專報”推進機制，形成比學趕超的濃厚氛圍。

在政策設計上，咸寧始終站在群眾立場算細賬、辦實事。項目實施主體與住戶簽訂換購協議，原拆原建面積換購價格不超過800元/㎡；超出部分面積按梯度享受優惠：10㎡以內按成本價（2000~2500元/㎡）的7折，10~20㎡以內8折，20~30㎡以內9折，30㎡以上按成本價購買。

按照“不予不取、自求平衡、封閉運行”原則，采取“居民出一點+企業投一點+政策補一點”的資金平衡策略。市級層面出臺涵蓋規劃優化、土地保障、產權確認、稅費減免等9條配套政策，為項目推進提供強力支撐。

近年來，湖北省高度重視民生改善與城市高質量發展，將危舊房改造納入全省經濟社會發展大局統籌謀劃。“十四五”期間，湖北積極探索危舊房改造“產權人自主更新”模式，全省已有48個項目采取“原拆原建”方式推進老房更新，6500余戶居民住上了安全舒適的新房。下一步，湖北省住建廳將系統總結試點經驗，穩步擴大改造范圍，同時持續完善長效管理機制，確保改造后小區“面子”靚、“里子”實，讓發展成果更多更公平地惠及全體人民。

記者：李孟

通訊員：陳世云 段詩怡

編輯：馬金言

審校：李動