美聯(lián)集團(tuán)指明年香港樓價(jià)有望續(xù)升約10%至15%

觀點(diǎn)網(wǎng) 香港報(bào)道：12月17日，美聯(lián)集團(tuán)行政總裁(住宅)馬泰陽指出，全年樓市向好，先是受惠政府于年初《財(cái)政預(yù)算案》推出調(diào)低細(xì)價(jià)物業(yè)印花稅措施，有效提振細(xì)價(jià)樓市場(chǎng)，并帶動(dòng)新盤銷售。其后美國聯(lián)儲(chǔ)局接連減息，港股徘徊高位以及人才持續(xù)涌港等利好因素涌現(xiàn)，刺激投資氛圍，帶動(dòng)樓市全面造好。展望明年樓市勢(shì)將持續(xù)向好，在多重因素推動(dòng)下，樓價(jià)有望續(xù)升約10%至15%；發(fā)展商料將持續(xù)積極推售新盤及貨尾，相信全年一手成交量有望按年續(xù)增約5%至2.1萬宗，再創(chuàng)紀(jì)錄新高；二手成交量則料再漲約9%至約5萬宗水平，達(dá)5年新高。

馬泰陽指出，回顧2025年樓市，料全年一手成交量將錄得2萬宗的紀(jì)錄新高，較去年全年約1.55萬宗升近3成，金額料升逾6%至2,000億港元，創(chuàng)4年新高；至于二手交投估計(jì)可達(dá)4.6萬宗水平，按年升近12%，金額有望突破3,000億港元，按年升近14%，同創(chuàng)出4年新高。樓價(jià)方面，各項(xiàng)利好因素涌現(xiàn)，本年迄今累升約4.65%，同時(shí)較年內(nèi)低位反彈約6.18%；同期租金與樓價(jià)同步上揚(yáng)，今年首11個(gè)月升約2.92%，連升第3年。

美聯(lián)物業(yè)分析師岑頌謙表示，今年一手貨尾占整體一手成交量，由去年約44%升至約52%，創(chuàng)出自2013年一手銷售條例后新高。在貨尾成交占比顯著上升下，一手市場(chǎng)由過去“全新盤主導(dǎo)”，演變?yōu)榻衲耆卤P與貨尾“雙線并行”，消化一手庫存亦有利改善供求結(jié)構(gòu)。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心綜合《一手住宅物業(yè)銷售信息網(wǎng)》及土地注冊(cè)處數(shù)據(jù)，截至今年11月底，一手累積貨尾量按月再減3.8%至約18,889伙，由年初高位連跌10個(gè)月，累減約4,232伙或18.3%，跌穿1.9萬伙，創(chuàng)約29個(gè)月新低，反映市場(chǎng)已逐步消化累積庫存高企的壓力，樓市供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)大幅降溫。

隨著累積貨尾量持續(xù)下降，新盤與二手折讓價(jià)收窄，新盤定價(jià)策略已由2024年第2季的“明顯折讓”(約12%)，逐步過渡至近期相對(duì)“貼市”，截至今年第4季(截至11月)，僅出現(xiàn)約0.8%左右的折讓(見圖三)，部分項(xiàng)目更已重現(xiàn)開價(jià)高于同區(qū)二手價(jià)的現(xiàn)象。在庫存持續(xù)回落、樓價(jià)反彈以及息口下降的多重因素推動(dòng)下，預(yù)期2026年新盤將重現(xiàn)“溢價(jià)"。

岑頌謙續(xù)稱，展望2026年，樓市利好因素紛呈，有助帶動(dòng)明年樓市進(jìn)一步回勇。美國減息周期持續(xù)，市場(chǎng)普遍預(yù)期明年美國延續(xù)溫和減息步伐，雖然香港最優(yōu)惠利率早前已回落至加息周期前水平，但普遍封頂按揭息率曾因外圍加息周期而多次調(diào)整，由P-2.5%調(diào)整至P-1.75%，情況維持至今，相信按揭息率明年仍有下調(diào)空間，對(duì)自用及投資需求均屬正面，利好明年樓市。

與此同時(shí)，“買樓收租客”及“短線轉(zhuǎn)售”個(gè)案亦顯著增加。根據(jù)美聯(lián)統(tǒng)計(jì)，買樓收租客(購入單位并于土地注冊(cè)處登記一年內(nèi)再經(jīng)美聯(lián)出租的個(gè)案)數(shù)量于今年首11個(gè)月較去年同期大幅躍增54.8%。至于短線轉(zhuǎn)售(持貨年期少于1年)個(gè)案，連續(xù)2年均增加超過1.7倍，顯示長線收租及短線交易兩類策略同時(shí)活躍。在息口回落預(yù)期及租金高企的加持下，物業(yè)再次成為投資者追逐的資產(chǎn)之一。

政府近年積極“搶人才”，吸納大批專才、高才及內(nèi)地生等持續(xù)到港，刺激香港買樓及租賃需求。自從政府宣布全面撤辣后，內(nèi)地買家入市香港住宅物業(yè)的動(dòng)力明顯增強(qiáng)。按照全撤辣前兩年及后兩年的平均數(shù)作比較，內(nèi)地買家每年平均注冊(cè)宗數(shù)，由全撤辣前兩年平均約5,130宗，飆升至近兩年的估計(jì)平均約12,850宗，大增1.5倍；金額由平均每年約635億港元增至估計(jì)約1,340億港元，增幅亦達(dá)1.1倍。內(nèi)地專才及高凈值人士視香港為資產(chǎn)配置及自住、子女留學(xué)的主要據(jù)點(diǎn)，加上「供平過租」等情況日益普及，預(yù)期相關(guān)需求將持續(xù)在2026年支撐樓市。

馬泰陽又指出，2026年集團(tuán)睇好后市，繼續(xù)擴(kuò)充。

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