陜西
陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/劉夢
【基本案情】
張某系某小區業主，因對部分物業服務質量存有異議，未按時繳納當期物業費。小區物業服務公司多次催收未果后，采取不予激活張某門禁卡的方式，導致張某無法正常進入所住單元門、使用電梯等公共設施，嚴重影響日常生活。張某與物業公司溝通要求恢復門禁使用遭拒后，為維護自身合法權益，將該物業公司訴至人民法院，請求判令物業公司立即恢復其對小區門禁及電梯系統的正常使用功能。
【律師說法】
本案的核心爭議焦點是物業公司能否以限制業主使用公共設施的方式催繳物業費。
首先，業主繳納物業費與物業公司提供物業服務是雙向對等義務，張某欠繳物業費的行為若屬實，物業公司可以通過合法途徑維權，但無權采取極端方式施壓。其次，電梯、門禁系統屬于小區業主共有共用的公共設施，業主對其享有法定使用權，這是建筑物區分所有權的重要組成部分，物業公司不得擅自剝奪。
物業公司以不激活門禁卡限制業主通行，本質上是通過損害業主基本生活權益的方式催繳費用，既超出了物業服務合同的約定范圍，也違背了公平合理的民事原則。即便業主存在違約行為，物業公司也應通過協商、調解、訴訟或仲裁等合法途徑主張權利，而非采取影響業主正常生活的不當手段。此種行為不僅無法有效解決物業費繳納問題，還可能激化矛盾，甚至需承擔相應的民事責任。
【法條鏈接】
1.《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業費。
2.《中華人民共和國民法典》第二百七十一條：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
3.《中華人民共和國民法典》第六條：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
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