大放水救不了樓市

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當前樓市萎靡不振，很多人都在問：為何不用08年的“四萬億”和16年的“棚改貨幣化”這兩劑藥方？

當年這兩輪刺激政策下來，如同給樓市打了強心針，迅速扭轉了市場頹勢，房價應聲而漲，庫存迅速消化。

為何面對今天的樓市困境，有關部門不再祭出同樣的手段？

有人樂觀地認為，只要復制當年的套路，再來一次大放水，樓市就會立刻好起來。

真的嗎？我不信！

政策本身沒有魔法，任何政策要有效果，必須符合當時的客觀環境。

08年和16年的刺激政策，之所以能立竿見影，是因為當時的經濟和金融環境，提供了足夠的操作空間。

2008年，中國家庭部門的杠桿率還不到20%，居民負債水平極低，銀行體系資金充裕。

而且地方政府和房企的債務壓力，也遠未達到今天的程度。

因此當“四萬億”計劃推出時，大量資金涌入基建和房地產，迅速拉動了投資和消費，房價在寬松信貸的推動下，很快實現反彈。

2016年的“棚改貨幣化”同樣如此，當時三四線城市的庫存高企，但居民部門的債務收入比，仍處于可控范圍（約40%）。

央行通過PSL（抵押補充貸款）向國開行注資，地方政府用貨幣化安置的方式，創造居民購房需求，成功實現了“漲價去庫存”。

然而，今天的局面已完全不同！

截至2024年，中國家庭債務收入比，已高達149.8%，大家不妨查一查國際警戒線是多少？

居民部門的償債壓力，使得他們無法像過去那樣，輕松加杠桿購房，當年的杠桿，真的加不動了！

與此同時，房企的債務危機（如恒大、融創等暴雷）和地方政府隱性債務問題，也讓大規模放水，變得風險極高。

換句話說，當年的“良藥”，放在今天可能變成“毒藥”。

居民購買力的透支，是當前樓市難以復刻過去“刺激政策”的核心原因。

過去二十多年，中國房地產的繁榮，很大程度上是建立在，居民持續加杠桿的基礎上。

從2000年到2019年，家庭債務年均增長28.2%，累計增長111.5倍，而同期人均可支配收入，僅增長11.4倍。

這種債務的畸形擴張，最終導致居民部門的資產負債表，已經變得不堪重負。

21年后，新增房貸連續四年下降，23年和24年甚至出現凈減少，居民加杠桿的空間已經耗盡。

更關鍵的是，房價上漲的財富效應逐漸消失。

過去人們愿意負債買房，是因為房價持續上漲的預期支撐。

但如今房價進入下行通道，購房者擔心“今天買明天跌”，自然選擇持幣觀望。

這種“買漲不買跌”的心理，使得傳統的刺激手段，已經難以奏效。

如果居民連首付都湊不齊，或者對未來收入增長缺乏信心，再低的利率和再多的補貼，也無法真正激活市場需求。

再者，政策工具箱的效果，已經大不如前。

2022年以來，有關部門其實已經嘗試了，幾乎所有能用的刺激手段：

降息、降首付、放松限購、稅收優惠、購房補貼，甚至部分城市重啟貨幣化安置。

央行數據顯示，個人住房貸款利率，從2021年底的5.54%，大幅下調至2024年底的3.09%

降幅高達2.45個百分點，遠超一般貸款利率的下降幅度。

但這些政策的效果，卻如同“推繩子”，市場反應冷淡。

究其原因，是樓市的基本面，已經發生了根本性變化。

一方面，城鎮化率接近66%，城鎮人均住房面積超過40平方米。

住房短缺時代結束，市場從“增量時代”，進入“存量時代”。

另一方面，人口結構的變化（出生率下降、老齡化加劇），使得購房的剛性需求減弱。

過去依靠政策刺激，可以創造“偽需求”，但真正想挖掘的“剛需”，早就已經上車。

沒上車的，要么是無力承擔高房價的年輕人，要么是持有多套房的投資者，要么是持幣觀望的租房者。

大家都在等待，沒一個想做炮灰！

而且宏觀經濟的轉型，也使得房地產統戰價值下降，無法再扮演“救世主”的角色。

2008年和2016年，中國經濟仍處于高速增長期，房地產作為支柱產業，拉動上下游數十個行業，對GDP的貢獻舉足輕重。

但如今國家已經明確“房住不炒”的定位，想讓經濟轉型到高質量發展。

科技創新、綠色經濟、高端制造、新能源這些，才是國家希望的新增長引擎。

過去的刺激政策，留下了嚴重的后遺癥：房價泡沫、不當得利、金融空轉，這些問題至今仍在消化中。

此時再搞大規模放水，不僅會加劇金融風險（房企債務問題、銀行壞賬壓力），還會進一步扭曲資源配置，擠壓實體經濟的融資空間。

如果重走老路，只會讓結構性矛盾更加惡化。

因此，政策制定者更傾向于“慢撒氣”式的調整。

通過保障房建設、城中村改造、現房銷售試點等方式，推動房地產行業軟著陸，而非飲鴆止渴式的強刺激。

當前的樓市困境，單純依靠金融手段沒法解決，目前可能的出路，是“供給側改革”與“需求側保障”雙管齊下。

在供給端，減少對土地財政的依賴，推動房企從高杠桿、高周轉模式，向高品質、高服務轉型。

在需求端，則通過收入分配改革、社會保障等措施，提升居民的實際購買力，而非一味加杠桿。

歷史經驗表明，任何行業都不可能永遠高速增長，房地產也不例外。

與其執著于復刻過去的輝煌，不如接受新常態，讓房價在市場調整中，找到新的平衡點。

一個健康的樓市，不應該建立在債務泡沫、投機炒作之上，而應該回歸“住有所居”的本質。

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